Hvis du tager den mest populære type af omvendt realkreditlån, skal et lån til hjemmet og dit hjem opfylde Federal Housing Administration (FHA) krav, fordi FHA forsikrer disse realkreditlån. Her er et overblik over de vigtigste retningslinjer, du bør være opmærksom på. (For at lære mere om låntagerkrav, læs Kvalificerer du dig for et realkreditlån? )

Støtteberettigede ejendomme

Du kan kun tegne et realkreditlån på bestemte typer ejendomme. Hjemmet skal være et enfamiliehus eller et to-fire-enhedshus, hvor du besætter en enhed. HUD-godkendte condos er også berettigede, som er fremstillet boliger, der opfylder FHA krav. Det fremstillede boligs areal skal være mindst 400 kvadratmeter og skal opfylde Federal Manufactured Home Construction og Safety Standards. Ejendommen, der skal reverseres, skal også klassificeres og beskattes som fast ejendom. Så selvom du måske bor i dit fritidskøretøj, kan du ikke vende tilbage til det, fordi det ikke kvalificerer som fast ejendom. For at opnå og vedligeholde et omvendt realkreditlån på din ejendom skal du også bo der som din primære bolig.

Boligvurdering

At få et omvendt realkreditlån kræver en professionel hjemmeevaluering. Dit hjem værdi vil være baseret på dets tilstand og ejendomsværdierne i det omkringliggende kvarter. Långivere ønsker at sikre, at mængden af ​​reverse mortgage beløb de udvider til boligejere er i tråd med, hvad de vil få, når huset er solgt til at tilbagebetale lånet. En vurdering er typisk gyldig i 120 dage, hvilket bør være mere end nok tid til at lukke dit lån.

Hjemmet skal også opfylde FHAs minimumsstandarder for sikkerhed, sikkerhed og sundhed. Hvis hjemmet ikke overholder disse standarder, kan långiveren godkende det omvendte realkreditlån på betingelse af, at en del af provenuet går i retning af at foretage de nødvendige reparationer for at bringe ejendommen op til disse standarder. Et lokalt HUD kontor vil gennemgå en ejendom, som en vurderer mener kræver reparationer koster 30% eller mere af hvad hjemmet er værd. HUD kan eller ikke tillader, at sådanne egenskaber er omvendt pantsatte. (Læs mere i Hvad du bør vide om hjemmeevalueringer .)

Låntagerfinansiering

I henhold til en føderal regulering, der trådte i kraft tidligere i år, skal långivere foretage en økonomisk vurdering af låntagere, inden de godkendes for et omvendt realkreditlån. Formålet med denne vurdering er at sikre, at boligejer har villighed og kapacitet til at holde op med de krævede boligejere forsikring og ejendomsskat betalinger. De vigtigste kriterier for at kvalificere sig til et omvendt realkreditlån og for at bestemme, hvor meget boligejerne kan låne, er dog stadig boligejerens alder, lånets rentesats og ejendommens vurderede værdi, ikke boligejerens indkomst, kredit og aktiver, som med et forpagtningslån .(Lær om forskellene i Sammenligning af Reverse Mortgages vs Forward Mortgages .)

Hvis den økonomiske vurdering viser, at du måske ikke har de indkomst eller likvide aktiver, du har brug for at holde op med forsikring og skat, betyder ikke nødvendigvis, at du ikke vil kunne få et omvendt realkreditlån. Långivere kan afsætte en del af dit omvendte realkreditudbytte for at dække disse udgifter ved hjælp af en proces svarende til den escrow-konto, du måtte have haft med dit forpagtede realkreditlån. For omvendte realkreditlån kaldes denne konto en "forventet levetid."

For den finansielle vurdering vil långiveren gennemgå låntagerens kreditrapporter, beskæftigelseshistorie, bolighistorie over det foregående år, ejendomsskatbetalingshistorik, boligejere forsikringsstatus, status for oversvømmelsessikring (læs Forståelse af udlånsforpligtet oversvømmelsesforsikring ) og husejere foreningsgebyr betalingshistorie (hvis ejendommen tilhører en forening). Se på side 82 af denne stikprøve, omvendt realkredit-finansiel regneark for at se, hvilke oplysninger långivere vil overveje.

Realkreditforsikringspræmier

HECM har to typer realkreditforsikringspræmier: forhånd og løbende. Den øverste præmie er opkrævet, når du tager lånet ud. Det er en procentdel baseret på, hvor meget af lånet du vælger at modtage i det første år. Ideen er, at jo mere du tager ud i det første år, jo mere risikabelt er dit lån, så din boligforsikring koster mere som følge heraf.

Beregningen er enkel: Hvis du låner mindre end 60% af din oprindelige hovedgrænse i år 1, er den øverste præmie 0,5% af dit hjems vurderede værdi. Hvis du låner mere end 60%, er det 2. 5%. Du kan finansiere denne præmie, hvis du ikke ønsker at betale for lommen, men det betyder at du betaler renten på det så længe du har lånet. Da hvor meget du kan låne, er delvist baseret på det beløb, du vil optjene i løbet af lånets løbetid, vil finansiering af præmien reducere, hvor meget du kan låne med mere end præmiebeløbet.

Du skal også betale årlige realkreditpræmier (MIP'er) så længe du har lånet. Dette gebyr er 1. 25% af den udestående pantsaldo pr. År. MIP'er tilføjes også til din lånebalance og reducere det beløb, du kan låne.

Du kan ikke skylde mere end hjemmet er værd.

Hvis du sælger dit hjem eller flytter ud, mens du er i live, vil dit omvendte realkreditlån være forfaldent. Det samme gælder, hvis du dør mens du stadig bor i hjemmet. Hvis hjemmet sælger for mindre end du skylder på det omvendte realkreditlån, du behøver ikke at gøre op forskellen. Og hvis dine arvinger vil købe hjemmet efter din død eller flytte så de kan holde det i familien, kan långivere ikke bede dem om at betale mere end du skylder.

En HECM er et non-recourse-lån, og FHA-pantforsikringen dækker eventuelle mangler. Den ene undtagelse er, at du ikke kan sælge dit hjem til mindre end 95% af det, det er værd og stå uden for krogen. Der skal være en begrænsning som dette for at forhindre samvittighedsfulde mennesker i at gøre ting som at sælge hjemmet til en slægtning til mindre end markedsværdien og mindre end den omvendte pantbalance og derefter forventer långiveren at tage det økonomiske hit.

Bottom Line

Realkreditinstitutterne er stærkt regulerede, og FHA har etableret mange retningslinjer for at beskytte låntagere mod at gøre store fejl, for at forhindre långivere til at udnytte låntagere og tilskynde långivere til at tilbyde realkreditlån. Disse regler og deres håndhævelse er dog ikke perfekte, så du skal stadig være forsigtig, når du overvejer et omvendt realkreditlån. (For yderligere læsning, se En vejledning til skatter og omvendt pant i og Find Top Reverse Mortgage Companies .)