Boligejerne står over for økonomiske problemer kan være i stand til at forhandle med deres långivere for et lån modifikation eller refinansiering, der vil reducere deres månedlige pant betaling. I nogle tilfælde er dette nok til at lade låntageren forblive i hjemmet. I andre tilfælde kan låntageren dog stadig ikke opfylde lånets krav - på grund af faktorer som tab af arbejde, skilsmisse, sygdom eller død af en ægtefælle - og må muligvis sælge hjemmet via en kort salg eller miste hjemmet til afskærmning. Så vanskeligt som disse situationer er, kan en kvalificeret ejendomsmægler hjælpe med at vejlede købere og sælgere med succes gennem processen.
Short Sales
Et boligejer i økonomisk nød kan sætte sin ejendom på markedet som et kort salg for at undgå afskærmning. En kortsalg, eller før afskærmning, sker, når en ejendom sælges til mindre end det beløb, der skal betales på pantet. Denne form for salg af fast ejendom kan gavne långiveren, som kan undgå den lange og dyre afskærmningsproces, og låntageren, som kan eliminere eller reducere realkreditgælden og holde en afskærmning fra deres kreditrapport.
En långiver kan acceptere et kortsalg, hvis låntageren har en personlig økonomisk trængsel (såsom tab af job, skilsmisse eller medicinsk nødsituation) og skylder mere på pantet end hjemmet er værd. Hvis långiveren godkender det korte salg, vil ethvert provenu fra salget gå til långiveren. Da salgsprisen falder kort af restbeløbet på pantet, kan forskellen enten være tilgivet af långiveren eller långiveren kan søge en mangeldom mod låntageren for hele eller en del af balancen (nogle få stater forbyde mangel vurderinger efter en kort salg). Den korte salgsproces varierer fra stat til stat, men trinene omfatter generelt:

• Kort salgspakke - En finansiel pakke indgives af låntager (sælger) til långiveren. Dette omfatter regnskaber, et brev der beskriver sælgerens modgang og kopier af finansielle poster.
• Kort sælg tilbud - Hvis sælgeren accepterer tilbuddet fra en interesseret køber, sender noteringsagenten långiveren noteringsaftalen, et udført købstilbud, købers forhåndsgodkendelse brev og en kopi af den alvorlige pengecheck, og sælgerens korte salgspakke.
• Bankforarbejdning - Banken gennemgår tilbuddet og godkender eller nægter kortsalg. Dette kan tage flere uger til måneder.

Hjælpende sælgere
Hvis det er en mulighed, giver et kort salg ofte mere mening end en afskærmning. Mens et kort salg vil påvirke låntagerens kreditrapport, er det ikke så skadeligt som en afskærmning. Derudover vil et kort salg gøre det nemmere at låne penge i fremtiden end hvis ejendommen var gået i afskærmning.Jo hurtigere den korte salgsproces er startet, desto mere sandsynligt vil banken godkende det korte salg. At falde længere bagud på betalinger vil få låntager tættere på afskærmning, så tiden er af essensen. Faktisk er det muligt at forfølge et kortsalg, før det aldrig kommer bagud på betalinger, hvis låntagerens økonomiske situation er ændret på grund af trængsler.
En anden fordel ved en kortsalg er, at sælgeren i modsætning til afskærmning fortsat er i kontrol med salget - ikke banken. Det betyder, at sælgere kan vide, hvem der køber deres hjem; for nogle mennesker, der gør overgangen lidt lettere.
Som ejendomsmægler kan du hjælpe sælgere:

• Bestem værdien af ​​en ejendom for at se om den er berettiget til kortsalg (værdiansat til mindre end pantbalancen)
• Udvikle en pakke med kort salg og få kvalificeret til kortsalg > Indstil en pris, der vil bringe tilbud og blive godkendt af banken
• List ejendommen som en kort salg
• Forhandle med banken om at godkende et købsbud
• Til købere

En kort salg kan give en Fremragende mulighed for en køber at komme ind i et hus til en reduceret pris. Det skal dog bemærkes, at et kort salg er en kompliceret og tidskrævende ejendomshandel. Långiveren kan tage flere uger eller måneder for at godkende kortsalg, og det er ikke ualmindeligt, at en køber kun indgiver et kort salgstilbud, fordi processen er for lang. For at få ejendommen til en rabat skal køberen være villig og kunne vente på kort salgsgodkendelse fra banken.
Som fast ejendom professionel kan du hjælpe købere:
Fastlæg et rimeligt tilbud

• Forhandle med banken
• Foreclosures

Afskærmning er den proces, der giver en långiver mulighed for at inddrive det skyldige beløb på en misligholdt lån ved at sælge eller tage ejerskab af ejendommen. Selv om afskærmningslovene varierer fra stat til stat, er der generelt seks faser:
Betalingsstandard -

1. Dette sker, når en låntager har savnet mindst en realkreditbetaling. Långiveren sender en ubesvaret betalingsmeddelelse, og efter to ubesvarede betalinger kan der sendes et efterspørgselsbrev. På dette tidspunkt er långiveren sandsynligvis villig til at arbejde med låntageren for at gøre ordninger for at indhente de ubesvarede betalinger. Meddelelse om standard (NOD) -
2. En meddelelse om standard sendes efter 90 dages ubesvarede betalinger. Lånet udleveres til långiverens afskærmningsafdeling, og låntageren er informeret om, at meddelelsen registreres. Låntageren er typisk givet 90 dage for at afregne betalingerne og genindføre lånet. Bemyndigelse til sælgerens salg -
3. Hvis lånet ikke er opstillet inden for den tildelte tid, registreres en Salgsmeddelelse, og långiveren vil offentliggøre en meddelelse i den lokale avis, der angiver, at ejendommen vil være tilgængelig på offentlig auktion. Trustees Sale -
4. Ejendommen er placeret til offentlig auktion og sælges til den højeste kvalificerende budgiver. Efter at den højeste budgiver er bekræftet og Trustees Sale er afsluttet, gives en Trustees Deed Upon Sale til vinderen.Ejendommen ejes da af køberen, som har ret til umiddelbar besiddelse. Ejendomsejendomme (REO) -
5. Hvis ejendommen ikke sælger på offentlig auktion, bliver långiveren ejer og vil forsøge at sælge ejendommen alene, via en mægler eller ved hjælp af en REO Asset Manager. Disse ejendomme hedder "bank-ejede". Udkastelse -
6. Låntageren kan blive i hjemmet, indtil den har solgt eller bliver bank-ejet. Der udsendes en udsendelsesmeddelelse, der kræver, at beboerne straks forlader lokalerne. Den lokale sheriff vil besøge ejendommen for at fjerne personer og ejendele, hvis det er nødvendigt. For Sellers

At miste et hjem til afskærmning kan være en hjerteskærende og følelsesmæssig oplevelse. I hele afskærmningsprocessen kan långiveren forsøge at gøre ordninger for at hjælpe låntageren til at blive fanget på lånet og undgå afskærmning. Desværre, hvis en låntager har problemer med at lave en realkreditbetaling, bliver det stadig vanskeligere at foretage opkøbsbetalinger for at få lånet opdateret. Hvis en låntager ved, at han sandsynligvis vil (eller vil helt sikkert) falde bag på betalinger, er det i deres bedste interesse at tale med långiver så hurtigt som muligt om lånsmodifikation eller refinansiering muligheder for at sænke de månedlige betalinger. I nogle tilfælde vil det være nok, så låntageren kan imødekomme de reducerede betalinger og undgå afskærmning.
Hvis en långiver starter afskærmningsprocessen, er det vigtigt at bemærke, at de ikke er forpligtet til at lade et boligejer vide, om de har besluttet at afskedige afskærmningen. Hvis låntageren ikke er opmærksom på afskedigelsesafskedigelsen, vil han eller hun blive efterladt med en zombie titel - retten til ejerskab og besiddelse af et hjem, der forbliver hos en person, der mener at hjemmet var tabt til afskærmning. Boligejerne kan have flyttet ud, mens de ubevidst stadig holder ejendommens titel og stadig er ansvarlige for omkostningerne og ansvaret for boligejer. Boligejere kan beskytte sig selv ved at sikre, at afskærmningsprocessen er færdig, og at titlen overføres lovligt til en anden enhed.
For købere
Som med kortsalg kan foreclosures give køber mulighed for at købe et hus til rabat. Når det er sagt, køber en afskærmning - selv ved en stejl rabat - med ulemper. Disse boliger sælges normalt "som det er" uden garanti for betingelse, og en køber kan ofte ikke inspicere ejendommen, før han afgiver bud. Resultatet er, at enhver penge, der er sparet ved at købe en afskærmning, kunne gå i retning af at gøre hjemmet beboeligt og op til kode.
Som ejendomsmægler kan du hjælpe købere:
Find passende egenskaber

• Bestem om prisen er en god værdi
• Arranger inspektioner, når de er tilgængelige
• Naviger papirarbejdet
• Kort Salgs- og afskærmningsressource (SFR

® ) Certificering Tilsyneladende og vellykket navigering af short sales og foreclosures kræver ekspertise og erfaring. Mange købere og sælgere vender sig til ejendomsmæglere for at få hjælp, men ikke alle har tilstrækkelig erfaring med at håndtere disse typer af transaktioner.Du kan øge din omsættelighed som en fast ejendom professionel ved at få den viden og færdigheder, der er nødvendige for effektivt og effektivt at håndtere kort salg og afskærmning transaktioner.
En måde at vise potentielle kunder på, at du har færdigheder, er gennem SFR®-certificeringen (Short Sales and Exclusion Resource) (tilbydes af National Association of REALTORS®). Indehavere af denne certificering har specialuddannelse i kortsalg og foreclosures, kvalificerende sælgere til kortsalg, forhandlinger med långivere og beskyttelse af købere.

Den nederste linje
Finansielle problemer kan tage deres vejafgift på boligejere, men giver stadig gode muligheder for købere. Både købere og sælgere kan drage fordel af dine færdigheder som en ejendomsmægler, der har erfaring med at håndtere kortsalg og foreclosures. Med din ekspertise kan du hjælpe kunder med at navigere i processen, værdiegenskaber, listegenskaber og forhandle med långivere.