Når du refinansierer dit realkreditlån, går alt sammen ved bedømmelsen. Hvis dit hjems værdi er så lavt, at du er under vand, kan du ikke refinansiere. Hvis din vurderingsværdi lægger din egenkapital på under 20%, vil du sidde fast med at betale for privat pantforsikring (PMI) eller bringe kontanter til bordet for at foretage en indbetalingsrefinansiering. Desuden kan du måske ikke få den laveste rentesats, da långivere overvejer låntagere med mindre egenkapital til at være mere risikofyldte. Hvis du tænker på refinansiering, bør du forstå bedømmelsens vigtige rolle i processen.

Hvad er en hjemmeevaluering?

En vurdering er en autoriseret eller certificeret professionel mening om et hjems værdi, der leveres af en uinteresseret tredjepart. Værdiansætteren bliver betalt for at tjene til at værdsætte dit hjem, men har ingen hud i spillet, når det kommer til, om du er i stand til at refinansiere som følge af den værdi, han eller hun ankommer til. I en refinansieringstransaktion beskytter vurderingen banken ved at sikre, at den ikke låner låntageren flere penge end ejendommen er værd. Hvis ejendommen senere går i afskærmning af en eller anden grund, ønsker långiveren at være i stand til at videresælge ejendommen og få sine penge tilbage.

Værktøjet besøger dit hjem i mellem 30 og 45 minutter for at måle dets dimensioner, undersøge dets bekvemmeligheder og evaluere dets overordnede tilstand både indvendigt og udvendigt ved at tage billeder af ydersiden, garagen og hvert interiør værelse. Han eller hun undersøger derefter fortegnelser over ejendomme, der ligner din egen - ideelt ejendomme i dit kvarter, der har solgt for nylig. Baseret på hjemmebesøget og disse optegnelser ankommer appraiser til en professionel opfattelse af, hvor meget din ejendom ville sælge, hvis du lægger det på markedet. Banken bruger denne værdi - sammen med din indkomst, aktiver og kredit historie - for at bestemme, hvor meget det vil låne dig.

Hvordan hjemmeevalueringer arbejder i dagens marked

Tre typer af refinansieringstransaktioner kræver ikke en vurdering. Hverken Federal Housing Administration's strømlinjefinansiering, eller Veterans Administrationens rentesats reduktion refinansielån kræver en. I visse tilfælde mandatiserer Home Affordable Refinance Program ikke en. Alle andre typer af refinansieringstransaktioner kræver en vurdering.

Føderale bestemmelser dikterer, hvordan långivere og bedømmere skal opføre sig under evalueringsprocessen. Efter boligkrisen ønskede regeringen at øge appraiserens uafhængighed for at forhindre muligheden for udlån baseret på oppustede hjemværdier. Dodd-Frank og Truth in Lending Acts kræver nu, at vurderinger skal "udføres uafhængigt og fri for upassende indflydelse og tvang."Fordi føderale appraiser uafhængighedskrav definerer et snævert omfang af acceptabel interaktion mellem appraiser og lån officerer, långivere er bange for at have nogen kontakt med bedømmere kunne fortolkes som at overtræde loven ved at forsøge at påvirke vurdererens mening, før vurderingen er afsluttet . Långivere fejler på forsigtighedssiden for at undgå muligheden for alvorlige disciplinære handlinger. Lånmyndigheder og mæglere kan ikke vælge bedømmeren, og heller ikke låntageren. Låntagere kan heller ikke indgive en vurdering, der blev udført for en anden långiver, selvom de "kan fortælle banken, at der er en anden vurdering, og banken kan anmode om bedømmelsesrapporten direkte fra den anden institution. "

Långiveren vil ofte bestille vurderingen gennem en tredjepart, der hedder et vurderingsselskab (AMC)." Brug af et AMC er ikke et krav, men det er den fælles tilgang til vurderingsautoritet, "siger Joe Parsons, seniorlån officer hos PFS Finansiering af Dublin, Californien, en regional bankmand og realkreditmægler.

Mange långivere - især små, lokale - har direkte henvisninger sammen med et lille panel af bedømmere og bruger ikke en AMC. Eller långiveren kan have en intern uafhængig vurderingsafdeling. Værkstederen skal have lokal viden om området (kaldet markedskompetence). Appraisers forventes at følge Uniform Standards of Professional Appraisal Practice udstedt af Appraisal Foundation, en professionel organisation, selvom disse standarder ikke er lov.

Hjemmeafgiftgebyrer

Bedømmelsesgebyrer varierer fra stat til land, men bedømmere skal opkræve sædvanlige og rimelige gebyrer for området. Forvent at betale $ 300 til $ 500 for en vurdering af et standard enkeltfamiliehus.

"Flere komplekse egenskaber er dyrere, fordi inspektionen tager mere tid," siger Erin Benton, vicepræsident for Decorum Valuation Services, et vurderingsselskab i Ellicott City, Md.

Du skal betale gebyret foran tidspunktet for bedømmelsen, ikke ved afslutning uanset om dit lån lukker, gjorde bedømmeren stadig arbejdet. Mens gebyret kan synes at være umagen værd, hvis det giver dig mulighed for at få de refinansieringsvilkår, du ønsker, kan det virke som spild af penge, hvis en lav vurdering betyder, at du ikke kan refinansiere.

Eftersom långivere ikke kan diskutere et hjems værdi eller forventet "målværdi" med en appraiser på tidspunktet for tildeling, kan ejere af husstanden ikke få en vurdereres balparks skøn over, om deres hjem sandsynligvis vil vurdere sig tilstrækkeligt til at refinansiere, før de betale for tjenesten, som de kunne inden de nye regler. I bedste fald kan du søge efter seneste sammenlignelige salg på hjemmesider som Zillow og Redfin, men deres optegnelser kan være ufuldstændige.

En anden mulighed er at bede en ejendomsmægler om at foretage en sammenlignende markedsanalyse og give dig udskrifter af seneste sammenlignelige salg fra Multiple Listing Service, siger Bruce Ailion, en agent med RE / MAX Greater Atlanta. Spørg pænt, da de vil gøre dig en tjeneste - i modsætning til et hjem salg, vil agenten ikke tjene nogen provision fra din refinansiering.

Forbedring af dine chancer for en høj vurdering

Den værdi værtsgiveren giver dit hjem afhænger i høj grad af de seneste salgspriser for sammenlignelige egenskaber, men du tager fejl, hvis du tror du ikke kan gøre noget for at hjælpe dit hjem i den høje ende af dens potentielle vurderingsværdi.

At få dit hjem vurderet ligner på en første date, siger Ailion. Selvom du ikke har nogen idé om, hvordan din partner vil lide eller evaluere dig, bliver det godt plejet forbedret din chancer for at blive anset for attraktivt. "Så det er med vurderingen," siger han.

"Din ejendom skal være pæne og rene, klare og let at inspicere. Alle kæledyr skal være indeholdt og lugter maskeret. Du vil ikke have, at bedømmeren skal skyndte sig for at komme ud, "siger Ailion.

Sådan vurderer appraisører hvordan de virker:

"Det skal generelt ikke være noget, hvis din græsplæne ikke bliver slået eller dit hus er et rod," siger certificeret boligkonsulent Ralph J. Vaccari, formand for Vaccari & Associates i

Marblehead, Mass. "Det er vigtigt at indse, at et beskidt eller uforskammet hjem kan øge sløret ud over det normale, og den tilstand kan faktisk påvirke værdien.

Værktøjsgiver bekymrer sig om følgende, siger Vaccari:

ydre og indre tilstand

• samlet rumtælling
• funktionalitet, herunder indretning og indretning af indvendige rum og funktionelle forældelser
• forbedringer af køkkener og bade , vinduer, tag og husets systemer (varme, el og VVS) i løbet af de sidste 15 år, der gør hjemmet mere opdateret, funktionelt og levedygtigt i nutidens standarder
• tilstand og alder af hjemmets systemer > ydre faciliteter som garager, dæk og porches
• placering
• ubehagelige træk, som et udvendigt udseende, der er uforeneligt med resten af ​​kvarteret.
• Det er en god ide at påpege funktioner, der måske ikke er umiddelbart tilsyneladende, der potentielt kunne føje til vurdererens mening om værdi, siger Parsons.
• Før appraiser kommer

Forbereder dit hjem til en taknemandes besøg, er det dog anderledes end at forberede det til en potentiel køber.

"Når du åbner dit hjem til en potentiel køber, vil du udløse følelsesmæssige reaktioner," siger Parsons. "Som sælger vil du have, at køberen skal kunne forestille sig, hvor glad og behagelig de vil være der. Ingen sådanne subjektive overvejelser gælder for en vurdering, "siger han.

Vaccari tilføjer, at et boligejer ikke vil ændre sig, som for eksempel at rive op gammelt tæppe for at afsløre trægulve til vurdering, som han eller hun måske for en sælger. Men opfriskning af husets maling, både indvendigt og udvendigt, kan hjælpe, som det kan rydde væk rod for at give fuld adgang og visning af alle områder af hjemmet, herunder kælderen.

Endelig, "Hvis skattejournalerne er forkerte, peg det ud," siger Ailion.

Ellers er det bedømmelsens ansvar at opdage problemer og stille spørgsmål, hvor det er berettiget, siger Vaccari.

Hvis du sikrer en god vurdering

Tillykke! Du har gennemført et stort skridt i refinansiering af dit pant. Nu er det tid til at gå igennem den næste serie af trin med din låneofficer. Hvis du har sikret en gunstig vurdering, skal du bruge et værktøj som Investopedias realkreditberegner til at undersøge renten på et refinansieret realkreditlån til et hjem af din værdi. At være bevæbnet med disse tal kan hjælpe dig med nogle forhandlingsmagter, når du møder med din långiver.

Få et andet syn på en lav vurdering

Nogle gange er bedømmelsens værdi ikke kun lavere, end du vil have, at den er, men lavere end du tror, ​​at dit hjem er værd.

"En vurdering er kun en persons mening," siger Ailion. "Selvom dette er en uddannet og uddannet opfattelse, som med alle erhverv, er der gode og dårlige udøvere. "

I betragtning af de strenge forbundsregler, der regulerer processen, er der noget, du kan gøre ved en lav vurdering?

"Hvis ejeren ikke kan lide værdien af ​​vurderingen, kan de skrive et klagepunkt til långiveren eller AMC, men chancen for at en vurderer ændrer sin mening er meget slank, medmindre husejeren har overvældende beviser at værdien er slukket, "siger Benton.

Din appel vil kun lykkes, hvis du viser, at bedømmeren har lavet en betydelig fejl, som f.eks. Notering af firkantede optagelser eller rumtælling forkert; tilsidesættelse af en vigtig rekreativitet, såsom en pool eller spa eller ignorerer et sammenligneligt salg, der kan understøtte en højere værdi, mens "kirsebær plukning" en mindre passende sammenlignelig, der ville indikere en lavere værdi, siger Parsons.

Du kan også gøre en sag ved at påpege, at de anvendte comps var i et ringere skoleområde eller en underordnet underopdeling, der ikke havde en HOA med svømmebassiner og tennisbaner, at alle de sammenlignelige var forstyrrede eller REO-salg, eller at de har andre negative eksternaliteter, der påvirker værdien, som for eksempel at være på en travl gade, siger Ailion. "Forklar hvorfor de er forskellige og ikke ens med din. Du skal bevise, at noget er i fejl med de valgte sammenlignbare. "

Dine muligheder, når vurderingen er lav

Hvis du ikke med succes kan udfordre en lav vurdering, hvordan sikrer du, at refinansieringen går igennem? Hvis vurderingen sætter dig på mindre end 80% egenkapital - hvilket betyder, at långiveren kræver, at du betaler for privat realkreditforsikring - kan du foretage en indbetalingsfinansiering og bringe flere tusinde dollars til lukning for at komme til det magiske 80% lån til -valueforhold og undgå PMI. Du kan også vælge at betale PMI for nu. Hvis boligværdierne fortsætter med at stige, kan du levere sammenlignelige salg til din realkreditinstitutter og bede om at fjerne PMI, selvom du endnu ikke har betalt meget af din rektor. Hvis vurderingen afslører at du er under vand, er alt du kan gøre, vente på, at markedet forbedres, medmindre du kvalificerer dig til et statsstøtteprogram, som f.eks. HARP.

Bundlinjen

Forståelse af, hvordan vurderingsprocessen virker, giver dig den bedste chance for at få en taksator til at tildele højest mulige værdier til din ejendom.Evalueringer kommer ikke altid ind på de værdier låntagere håber på, og de er en menneskelig proces med plads til subjektivitet og fejl. Du kan appellere med en lav vurdering, men det lykkes kun med stærke data at sikkerhedskopiere dig.