De store pengeinstitutter og endda nogle mindre har flyttet væk fra home-equity-lån og tilbyder i stedet en fast rente på en hjemmekapitalkredit (HELOC). Dette hybridprodukt har sine egne egenskaber, fordele og ulemper. For ikke at nævne, at forskellige långivere har forskellige regler om, hvordan du kan bruge dem. Her er hvad du behøver at vide om, hvordan dette lån fungerer. (For mere, se Valg af lån til hjemsted eller kreditkort .)

Grundlæggende

Traditionelt ville du, hvis du ønskede at låne mod egenkapitalen i dit hjem, enten få et fastforrentet boliglån eller tegne penge mod en kreditkreds og betale en variabel rente med en HELOC. Nu er der et tredje valg: HELOC fixed rate option. Nogle långivere tilbyder dette produkt som et tredje alternativ. Andre, som Bank of America Corporation og Wells Fargo & Company, har brugt det til at erstatte home-equity-lån, muligvis på grund af nye pantforskrifter, som de måske finder byrdefulde.

Nogle långivere mærker dette produkt med specielle navne, som f.eks. Santander's FlexLock Home Equity Credit Line, men HELOC fastrente-indstillingen fungerer generelt på samme måde, uanset hvilken långiver du vælger. Der er vigtige forskelle i de detaljer, der kan gøre en långivers produkt bedre for din situation end en anden s, dog (som om sammenligning shopping for et lån ikke var kompliceret nok allerede).

Den grundlæggende forudsætning er, at du får en kreditlinje baseret på din egenkapital, og du kan låne så lidt eller meget af den kreditlinje som du vil. Din rente vil ændre sig med markedsforhold, hvilket kan betyde store variationer i dine månedlige betalinger og i det samlede beløb, du skylder over tid. For at reducere usikkerheden skal du fortælle din långiver, at du vil helt eller delvist af det beløb, du har lånt, konverteres til et fastforrentet lån til markedets nuværende rentesats. Du betaler det beløb over et bestemt antal år, og du kan fortsætte med at låne, hvis du stadig har penge tilbage i din kreditlinje. I modsætning til et traditionelt boliglån er du ikke afskåret fra adgang til yderligere kredit, og når du tilbagebetaler fast saldoen, går din kreditlinje tilbage.

Scott Nguyen, en 27-årig fast ejendom investor fra Costa Mesa, Californien, ønskede at bruge nogle af hans egenkapital til remodeling arbejde. Efter en masse forskning på fordele og ulemper ved home-equity lån mod HELOCs valgte han en HELOC med en fast rente option.

"Dette tillod mig at tage min tid på at arbejde med entreprenører for at få bud og få min økonomi på plads," siger Nguyen. "Jeg følte mig ikke presset til at finde entreprenører med det samme, fordi jeg ikke fik opkrævet renter, før jeg trak fra min HELOC."Da Nguyen var klar til at låne, brugte han fastrente-indstillingen. Han satte pris på at kende hans nøjagtige betalinger og brugte pengene til at erstatte sit græs med kunstgræs og til at lave et køkkenombygning med nye skabe og granit bordplader.

Detaljerne

Her er nogle eksempler på HELOCs fastprisoptionsfunktioner, som varierer efter långiver.

• Længden af ​​fastrente sigtet: Långivere giver dig mulighed for at fastsætte din sats for hvor som helst fra et til 30 år. Jo længere termen er, desto mindre er din månedlige betaling, men jo alt andet er lige, desto større interesse betaler du. Du kan være begrænset i det udtryk, du kan vælge. For eksempel kan en långiver begrænse dine valg til en periode på tre, fem eller syv år på en fast rente, rentetilgængelig lås, mens hvis du betaler både hovedstol og renter, kan du vælge hvilket udtryk du ønsker inden for det tilladte område .

• Antal fastfristede saldi: Jo flere faste saldi du kan bære, desto bedre. Kontroller, om långiveren opkræver dette forøget fleksibilitet gennem en højere rente eller gebyrer.

• Minimum fast saldo: Din långiver kan kræve, at du låner et minimumsbeløb, hvis du vil låse en fast sats. Husk på, at långivere også kræver, at du låne et minimumsbeløb på et traditionelt boliglån, og det kan have mindstekrav til tilbagetrækning på traditionelle HELOCs.

• Årlige grænser: Nogle långivere dækker antallet af fastforrentede saldi, du kan låse i hvert år. For eksempel kan du være i stand til at bære tre faste satser i alt, men kun oprette to nye i samme år.

• Når du kan konvertere: Du kan som regel konvertere hele eller en del af din HELOC-saldo til en fast sats med et bestemt begreb ved lukning eller når som helst i trækperioden. Du kan ikke konvertere i løbet af tilbagebetalingsperioden; på det tidspunkt bliver du nødt til at refinansiere, hvis du vil konvertere en variabel saldo til en fast sats en.

• Fuld amortisering eller delvis afskrivning af løbetid: En fuldt afskrivningsperiode betyder, at du betaler hele fastrente saldoen i fastrente sigtet; en delvis afskrivningsbetegnelse betyder, at du stadigvæk vil have en udestående saldo ved udgangen af ​​fastrenteperioden, som derefter vender tilbage til en variabel rente. Hvis du tager længere tid for at betale din saldo, betyder det, at du betaler mere interesse, især hvis den variabel rente, den vender tilbage til, er højere end den faste rente, du betalte. (For mere, se Sådan hjælper HELOC'er med at skade dig .)

• Skift tilbage til en variabel rente: Nogle långivere giver dig mulighed for at konvertere dit fastforrentede lån til et variabelt lån i løbet af tegningsperioden, som du gerne vil gøre, hvis renten falder.

• Rate lås gebyr: Nogle långivere opkræver et nominelt gebyr, såsom $ 50 eller $ 100, når du låser fast en fast rente på en balance; andre gør det ikke.

• Fast rente: Uanset hvilken långiver du vælger, vil din kredit score og markedsrenter påvirke, hvilken rente du kan få på en HELOC-fast rente. Men som med ethvert lån har nogle långivere lavere priser end andre.Køb rundt, og overser ikke kreditforeninger og små banker; de har nogle gange bedre tilbud end de store banker.

Den nederste linje

Når du ikke kan afgøre, om et boliglån eller en HELOC er den bedste løsning for dig, er en HELOC, der lader dig låse en del af din saldo til en fast rente, en god mulighed . Det tvinge dig ikke til at vælge mellem at låne en stor sum nu og have fleksibilitet til at hæve penge, som du har brug for dem senere. Det giver dig heller ikke mulighed for at vælge mellem at kende din rente og tage chancen for markedsrenter. Ansøg med flere långivere for at finde den bedste sats og de lån, der er mest tiltrækkende for dig. (Se mere om Refinansiering af dit eget kapitallån: En vejledning til vejledning .)