Investering i udlejningsejendomme kan vise sig at være et smart finansielt træk. Til at begynde med kan en lejebolig give en stabil indtægtskilde, mens du bygger egenkapital og ejendommen (ideelt set) værdsætter. Der er også skattefordele: Du kan fratrække dine lejeudgifter fra eventuelle lejeindtægter, du tjener, og derved sænke din skattepligt. De fleste udlejningsejendomsudgifter - herunder realkreditforsikring, ejendomsskatter, reparations- og vedligeholdelsesudgifter, hjemmekontoromkostninger, forsikring, professionelle ydelser og rejseudgifter i forbindelse med ledelsen - trækkes i det år, du bruger pengene. For yderligere oplysninger, se Skatfradrag for udlejningsejere.

En anden vigtig skattefradrag - en for afskrivninger - fungerer dog forskelligt. Afskrivninger er processen, der bruges til at fratrække omkostningerne ved køb og forbedring af en udlejningsejendom (for en hurtig primer, tjek En introduktion til afskrivning ). I stedet for at tage et stort fradrag i året køber du (eller forbedrer) ejendommen fordelingen af ​​afskrivningen fordelingen over ejendommens brugstid. IRS har meget specifikke regler for afskrivninger, og hvis du ejer udlejningsejendomme, er det vigtigt at forstå, hvordan processen virker.

Hvilken ejendom er afskrives?

Ifølge IRS kan du afskrive en lejebolig, hvis den opfylder alle af disse krav:

• Du ejer ejendommen (du betragtes som ejer selvom ejendommen er genstand for en gæld ).
• Du bruger ejendommen i din virksomhed eller som indkomstproducerende aktivitet.
• Ejendommen har en bestemt brugstid (det betyder at det er noget, der slides ud, falder ned, bliver brugt op, bliver forældet eller mister sin værdi af naturlige årsager).
• Ejendommen forventes at vare mere end et år.

Selvom ejendommen opfylder alle ovenstående krav, kan den ikke afskrives, hvis den blev sat i brug og bortskaffet (eller ikke længere brugt til erhvervsmæssig brug) i samme år. Fordi jorden ikke slides, forfalder eller bliver opbrugt, er det ikke afskrivbart. Og generelt kan du ikke afskrive omkostningerne ved clearing, plantning og landskabspleje, da disse aktiviteter betragtes som en del af landets omkostninger.

Hvornår begynder og afslutter afskrivninger?

Du kan begynde at tage afskrivninger fradrag, så snart ejendommen er "sat i drift" eller klar og tilgængelig til brug som udlejning. Her er et eksempel: Du køber en lejebolig den 15. maj. Efter at have arbejdet i huset i flere måneder har du det klar til at leje den 15. juli, så du begynder at annoncere online og i de lokale papirer. Du finder en lejer, og hans lejekontrakt begynder 1. september. Da huset blev sat i drift (det vil sige klar til at blive lejet og optaget) den 15. juli, ville du begynde at afskrive huset i juli (ikke i september, hvor du begynde at samle leje).

Du fortsætter med at afskrive ejendommen, indtil enten

• du har trukket hele din pris eller anden grund i ejendommen, eller
• , du trækker pensionen ud af tjenesten, selvom du ikke fuldt ud har genoprettet omkostningerne eller andet grundlag. En ejendom er pensioneret fra tjenesten, når den ikke længere bruges som en indtægtsproducerende ejendom - eller hvis du sælger eller bytter det, konverterer det til personlig brug, overgiver det eller ødelægges.

Du kan fortsætte med at kræve et fradrag for afskrivninger for ejendom, der midlertidigt er "tomgang" eller ikke i brug. Hvis du laver reparationer efter at en lejer flytter ud, kan du for eksempel afskrive ejendommen, mens du får den klar til næste lejer.

Afskrivningsmetode

Tre faktorer bestemmer størrelsen af ​​de afskrivninger, du kan fradrage hvert år: dit grundlag i ejendommen, restitutionsperioden og den anvendte afskrivningsmetode. Enhver boligudlejningsejendom, der tages i brug efter 1986, afskrives ved hjælp af det ændrede accelererede omkostningssystem (MACRS), en regnskabsmetode, der spredes omkostninger (og afskrivningsfradrag) i løbet af 27 5 år, hvor lang tid IRS anser for at være " brugbart liv "af en udlejnings ejendom.

Selvom det altid anbefales, at du arbejder med en kvalificeret skattekonsulent ved beregning af afskrivninger, er de grundlæggende trin som følger:

1. Bestem grundlaget for ejendommen . Grundlaget for ejendommen er dets omkostninger: Det beløb du har betalt (kontant, med pant eller på anden måde) at erhverve ejendommen. Nogle afregningsgebyrer og lukkekostnader, herunder advokatsalærer, optagelsesgebyrer, undersøgelser, overførselsafgifter, titelforsikring og ethvert beløb, som sælgeren skylder at betale for (f.eks. Afgifter), er inkluderet i grundlaget. Nogle afregningsgebyrer og lukkekostnader kan ikke medtages i dit grundlag, herunder brandforsikringspræmier, leje relateret til belægningen af ​​ejendommen forud for afslutningen og afgifter i forbindelse med at få (eller refinansiere) et lån: point, realkreditforsikringspræmier, kreditrapportomkostninger og vurderingsgebyrer.
2. Adskil omkostningerne til jord og bygninger . Da du kun kan afskrive bygningens omkostninger og ikke jorden, skal du bestemme værdien af ​​hver for at afskrive det korrekte beløb. For at bestemme værdien kan du bruge den fair markedsværdi af hver på det tidspunkt, hvor du købte ejendommen, eller du kan basere nummeret på de vurderede ejendomsskatteværdier. Sig, at du købte et hus til $ 110.000. Den seneste ejendomsskat vurderer ejendommen til 90.000 dollars, hvoraf 81.000 dollars er til huset, og 9.000 dollars er til jorden. Derfor kan du tildele 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) af købsprisen til huset, og 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) af købsprisen til jorden.
3. Bestem dit grundlag i huset . Nu hvor du kender grunden til ejendommen (hus plus jord) og værdien af ​​huset, kan du bestemme dit grundlag i huset. Ved hjælp af ovenstående eksempel kan dit grundlag i huset - det beløb, der kan afskrives - være $ 99.000 (90% af $ 110.000).Dit grundlag i landet ville være $ 11.000 (10% af $ 110.000).
4. Bestem det justerede grundlag, hvis det er nødvendigt . Du må muligvis øge eller falde til grund for visse begivenheder, der sker mellem den tid, du køber ejendommen, og den tid du har den klar til udlejning. Eksempler på stigninger til grund omfatter omkostningerne ved eventuelle tilføjelser eller forbedringer (der har en levetid på mindst et år), der blev foretaget, før du placerede ejendommen i brug, penge du brugte til at genoprette beskadiget ejendom, omkostningerne ved at bringe forsyningsservice til ejendom og visse juridiske gebyrer.

Eksempler på nedgang på grundlag omfatter forsikringsudbetalinger, du modtager som følge af skade eller tyveri, tab af tab, der ikke er dækket af din forsikring, for hvilket du tog et fradrag og penge, du modtager til at yde en leje.

Hvilket system der skal bruges

De næste trin involverer bestemmelse af hvilket af to modificerede accelererede omkostningsgenvindingssystem (MACRS) der gælder: General Depreciation System (GDS) eller Alternative Depreciation System (ADS). GDS er den mest almindelige, og generelt skal du bruge det, medmindre du foretager et uigenkaldeligt valg til annoncer, eller loven kræver, at du bruger ADS. ADS er mandat, når ejendommen:

• har en erhvervsmæssig brug 50% af tiden eller mindre
• har en skattefri anvendelse
• finansieres af skattefritagne obligationer
• bruges primært i landbruget < Når du ved, hvilket MACRS-system der gælder, kan du bestemme genopretningsperioden for ejendommen. Gendannelsesperioden ved hjælp af GDS er 27. 5 år for boligudlejningsejendomme; Hvis du bruger ADS, er opsvingstiden for den samme type ejendom 40 år.

Nu skal du bestemme det beløb, der kan afskrives hvert år. Da de fleste boligudlejningsejendomme bruger GDS, fokuserer vi på denne beregning.

For hvert helt år er en ejendom i drift, ville du deprecere et lige beløb: 3. 636% hvert år, så længe du fortsætter med at afskrive ejendommen. Hvis ejendommen var i brug i mindre end et år (for eksempel købte du et hus i maj og begyndte at leje det i juli), ville du afskrive en mindre procentdel det pågældende år afhængigt af, hvornår det blev sat i drift. Ifølge IRS Residential Rental Property - GDS-tabel:

januar

3. 485%	februar
3. 182%	marts
2. 879%	April
2. 576%	Maj
2. 273%	Juni
1. 970%	Juli
1. 667%	August
1. 364%	September
1. 061%	Oktober
0. 758%	November
0. 455%	December
0. 152%	F.eks. Tag det hus, der har et grundlag på $ 99.000, og det blev sat i brug den 15. juli. I det første år ville vi afskrive 1. 667% eller $ 1, 650 ($ 99.000 x 1. 667%). For hvert år derefter vil vi afskrive med en sats på 3. 636% eller $ 3, 599. 64, så længe lejen var i brug for hele året. Bemærk, at denne figur i det væsentlige svarer til at basere og dividere med 27. 5 opsvingstiden: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Forskellen stammer fra det første år med delvis service.

The Bottom Line

Afskrivninger kan være et værdifuldt værktøj, hvis du investerer i udlejningsejendomme, fordi det giver dig mulighed for at sprede omkostningerne ved at købe ejendommen i løbet af årtier, hvilket reducerer hvert års skatteforpligtelse. Selvfølgelig, hvis du afskriver en ejendom og derefter sælger den for mere end den afskrivne værdi, vil du skylde skat på denne gevinst via afskrivningsfradragsafgiften.

Da ejendomsskattelovgivning er kompliceret og ændres med jævne mellemrum, anbefales det at arbejde sammen med en kvalificeret skattekontor, når du etablerer, driver og sælger din udlejningsvirksomhed. Dette sikrer, at du får den mest gunstige skattebehandling - og hjælper dig også med at undgå eventuelle overraskelser på skatte tid.