House flipping er på sit højeste niveau siden 2007 takket være stigende boligpriser og øget tilgængelighed af finansiering. Desuden hjælper en begrænset boligforsyning flipperne med at opnå højere overskud nu, end de kom efter boligkrisen, da foreclosures oversvømmede markedet.

Mens køb, fastgørelse og hurtigt videresalg af ejendomme kan være lukrative, tager det meget mere penge at vende et hus end blot at købe et hus, du vil bo i. Ikke alene har du brug for kontanter til at blive ejendommens ejer, har du også brug for renoveringsfonde plus penge til at betale for ejendomsskat, forsyningsvirksomheder, forsikrings- og låneinteresse fra den dag, salget lukker gennem rehab-arbejdet og indtil den dag, det sælger. Kortsigtede kapitalgevinster skattesatser på 10% til 39. 6%, afhængigt af din føderale indkomstskat beslag, vil skære i enhver fortjeneste, du tjener på ejendomme, du flip inden for et år eller mindre.

Hvis du ikke har egne midler til at investere, er det ikke nemt at komme i gang med at vende hjem. Det er ikke 2005, hvor nogen, der kunne tåge et spejl, kunne få et realkreditlån med ingenting ned. Selv med en forskudsbetaling betaler du mere, når du låner for at finansiere en flip, end når du låner for at købe en primær bolig: Långivere ser flip som et mere risikabelt forslag.

Desuden vil mange långivere ikke arbejde med uerfarne flippers. De vil gerne se, at du har en vellykket track record at vende mindst et hjem og vil ikke gøre undtagelser. Andre vil arbejde med en uerfaren flipper, men vil opkræve højere gebyrer indtil den person udvikler en vellykket track record. (Se 5 fejl, der gør huset vende en flop .)

Hvis du er interesseret i at vende hjem, men ikke er en købmand, er der nogle muligheder for at finansiere bestræbelserne.

1. Få et hårdt penge lån

Eksperter er uenige om, hvad præcist "hårde penge" betyder. Nogle siger, at det refererer til det faktum, at det er meget dyrere end traditionel finansiering og har "sværere" vilkår. Andre siger, at det er fordi det finansierer huse, der er "hårde" for konventionelle långivere til finansiering. Endnu andre siger, at begrebet beskriver sikkerhedsstillelsen for lånet: et hårdt aktiv, som i dette tilfælde er fast ejendom.

Hvordan disse lån arbejder

Hardpengelån har normalt mindre end et år og renter på 12% til 18% plus to til fem point. Et point svarer til 1% af lånebeløbet, så hvis du låne $ 112.000 og långiveren debiterede to point, ville du betale 2% af $ 112, 000 eller $ 2, 240. I stedet for at betale point ved lukning, som du ville med et almindeligt realkreditlån med et hardt penge lån ikke behøver at betale point, før hjemmet sælger, hvilket kan hjælpe dig med at finansiere en flip uden at lægge dine egne penge op.

Hardtids långivere baserer det beløb, du kan låne på hjemmet efter renoveringsværdien (ARV). Hvis et hjem koster $ 80.000, men ARV er $ 160.000, og du kan låne op til 70% af ARV, kan du låne $ 112, 000. Efter at have betalt $ 80, 000 købsprisen, har du 32.000 $ tilbage til lukning af omkostninger, långiver gebyrer, rehab, bærende omkostninger og salgsomkostninger såsom staging, marketing og ejendomsmægler provisioner. Hvis du kan holde fast i det budget, behøver du ikke nogen penge ude af lommen for at vende hjemmet.

Brian Davis, medstifter af SparkRental og en fast ejendom investor med 15 ejendomme, siger det kan være muligt at undgå at betale lukkekostnader ved at forhandle om, at sælgeren betaler dem.

Den $ 2, 240 i point vil dog betyde en betydelig del af det $ 32.000 budget, og hvis du betaler 15% rente i seks måneder, vil din samlede renteomkostning på $ 112,000 blive $ 8,400 . Hard penge långivere forventer typisk rentebetalinger månedligt, mens lånet er udestående, men nogle kan tillade renterne at tilfalde og ikke kræver, at det betales, indtil flipen er færdig. Efter disse to store udgifter har du kun 21 dollar, 360 for alt andet - mindre hvis du skulle betale lukkekostnader. Men hvis hjemmet virkelig sælger for $ 160.000, ser du på et overskud på $ 48.000, minus skat, i seks måneders arbejde, muligvis uden at skrive en enkelt check fra din egen bankkonto.

Hard Money vs Conventional Loans

Lucas Machado, formand for House Heroes, en gruppe af fast ejendom investorer, der reparerer og flipper huse i dårlig stand i South Florida og finansierer hårde penge lån, siger hårde penge lån er de mest populær og hurtigste måde at få penge til en flip, da der ikke er bureaukratisk bureaukrati.

"Egenskaber i dårlig stand opfylder ikke retningslinjer for traditionel realkreditfinansiering. Hårde penge långivere på den anden side forventer at låne huse i forfald, "siger Machado. I modsætning til traditionelle långivere som banker er de ikke bundet af retningslinjer vedrørende ejendomsforhold eller låntagers kvalifikationer såsom gældsindtægter og kreditscorer.

"Hard penge långivere beslutter, om lånet skal foretages ved at evaluere kontraktens styrke og pålideligheden af ​​hjemmeflappen", siger Machado. Hvis købs- og reparationsomkostningerne vs. videresalgsværdien giver mening, og hjemmeflappen er troværdig, vil en hård penge långiver lave lånet. "Hvis flipper standard, kan den hårde penge långiver udelukke, tage ejerskab af huset og sælge det rentabelt alene. "

I nogle tilfælde vil hårde penge långivere gerne se dokumenter som selvangivelser, kontoudtog og kreditrapporter, men det er op til långiveren. En anden forskel mellem konventionelle långivere og hårde penge långivere er, at sidstnævnte ikke er ligeglad, hvis nedbetalingsfonde lånes.

En hard penge långiver, der ligner en bank, vil holde den første position lien i hjemmet, indtil låntageren tilbagebetaler lånet, men låntageren vil være ejeren og vil holde gærningen, forklarer Mat Trenchard, opkøbschef hos Senna House Buyers, et af de største huskøbsvirksomheder i Houston.

Hvor skal man søge efter långivere

Et sted at finde en hård penge långiver er online.

Lima One Capital vil arbejde med nye flippers og vil låne op til 90% af lån til omkostninger eller op til 70% af lån til ARV. Gebyrer og renter falder med en låners flip oplevelse. Lima En låner ud i de fleste stater; satser og gebyrer varierer efter stat. Generelt forventer at betale et oprindelsesgebyr på 3,5% og en rentesats på 12%, hvis du har gennemført op til en flip i de sidste 24 måneder; et 3% oprindelse gebyr og en 11% rente med to til fire flips under dit bælte; og et oprindelsesgebyr på 2% og en rente på 9,99% med fem eller flere afsluttede flips. Låntagere med kredit score lavere end 680 vil være i stand til at låne lidt mindre og vil betale de højeste omkostninger; Den laveste kredit score er 630. Lima One Capital kræver 10% nedbetaling og tilbyder tilbagebetalingsbetingelser op til 13 måneder.

LendingHome tilbyder fix-and-flip-lån til op til 90% af købsprisen og 100% af renoveringsomkostningerne. Låntagere skal indsende bankerklæringer for at vise, at de kan dække nedbetalings- og lukningsomkostningerne; en købsaftale en liste over deres tidligere fix-and-flip projekter; ejendomsdokumentation; og en forskudsbetaling. Rentesatserne ligger typisk fra 9% til 12%. Der er en $ 199 ansøgningsgebyr til dækning af tredjeparts lånekonvertering omkostninger. LendingHome opkræver også et oprindelsesgebyr, appraisationsgebyr og titler og escrow gebyrer, og selskabet holder tilbage rehab midler indtil efter renoveringen er afsluttet.

Som en anden mulighed foreslår Machado at nå ud til lokale ejendomsinvesteringsforeninger, lokale investorer og lokale ejendomsmæglere for at finde de hårde penge långivere. Men der kan ikke være meget plads til at forhandle, især om point og renter.

Machado noter har i de sidste tre og et halvt år været så mange muligheder for at låne penge, at der ikke er behov for at jage en aftale. "Hvorfor tage et lån til et lavere afkast i dag, når du sandsynligvis kommer over en anden mulighed i morgen? " han spørger.

2. Konsulter med private långivere

"En privat långiver er simpelthen et individ med stor kapital til at låne dig," siger Trenchard. "Du ville blive overrasket over, hvor mange personer der er ude for at låne penge, de har sparet. De vil fungere meget som en HML [hard penge långiver], bortset fra typisk kan du få bedre priser og vilkår. "

Trenchard siger private långivere kan være mere åbne for at forhandle betalingsbetingelser end hårde penge långivere er. De kan endda være villige til at handle som en partner på handlen og tage en del af overskuddet i bytte for ikke at opkræve låntagers interesse.

"Nøglen til den uerfarne flipper er at have tillid ved forhandlingen," siger Trenchard. "De skal netværk og snakke med andre flippers om, hvor meget de er vant til at betale og ved, at de kan gå væk. Tror ikke, fordi du ikke kunne nå til enighed med den første långiver, du snakker med, at du ikke finder pengene til en aftale. "

Hvis du ikke har en stor onkel, kan du søge private långivere ved lokale ejendomsnetværksbegivenheder.Disse personer kan opkræve 8% til 12%, plus 0 til 2 point i forhold til en hård penge långiver er 12% til 15% med to til fem point, siger Trenchard. Som en hård penge långiver eller en bank, vil de tage en første position lien på huset.

Sådan får du en privat långiver

Erfarne professionelle flippere siger, at den bedste måde at dyrke en privat långiver, du overvejer at arbejde med, er at tale med andre flippers - som du også finder på ejendomsnetværksbegivenheder - og spørg, om de har erfaring med disse långivere. Hvor hurtigt var turnaround? Hvilke priser modtog de? Hvor følsom var långiveren? Du kan også bede om referencer og ringe til dem.

Det værste tilfælde er, at en aftale falder igennem, fordi långiveren ikke leverer den lovede finansiering, og køberen taber hans eller hendes alvorlige pengeindbetaling. En anden mulighed bliver overrasket over afviklingsbordet ved uventede långivere. Der er også potentiale for juridiske kampe over kontraktvilkår eller en långiver forsøger at fange en låntager i misligholdelse, så det kan afskære på ejendommen. Det er alle gode grunde til at tjekke en långiver, før du underskriver noget.

"Husk at i denne form for transaktion handler långiveren en masse penge i bytte for nogle underskrevne papirark - lånedokumenter. Det er ikke en dårlig aftale for låntageren, "siger Machado.

Online Private Långivere

Ligesom hårde penge långivere, kan du også finde private långivere på internettet.

5 Arch Funding , der er baseret i Irvine, Californien, arbejder med erfarne flipper i 18 stater, med flere kommer snart. Det tilbyder single-cifre renter for fix-and-flip lån.

Anchor Loans hævder, at det er landets største fix-and-flip långiver. Calabasas Calif. -baserede selskab kan lukke tilbud inden for syv dage på en bred vifte af ejendomstyper til konkurrencedygtige renter i 20 stater. Betingelserne varierer afhængigt af tilstand I Californien er lån f.eks. tilgængelige med renter på 8% til 12% afhængigt af lån til værdi og låntageroplevelse med oprindelsesgebyrer på 2% til 3% og lånevilkår på 6 til 12 måneder uden forudbetaling sanktioner. Flippers kan låne op til 70% af hjemmet ARV. Låntagere skal have et dokumenteret track record på mindst fem flips i de foregående 18 måneder; Ankerlån vil overveje lån til kvalificerede selskaber og multi-medlem LLC med færre end fem flips.

Trenchard anser ikke virksomheder, der låne penge til flippers, at være private långivere - selv når de henviser til sig selv på den måde - fordi de har tendens til at have gebyrer og renter svarende til dem, der har fået penge til långivere. De to ovenstående eksempler er dog undtagelser. Davis siger, at nogle virksomheder kan kalde sig private långivere simpelthen fordi de er privatejede virksomheder, men teknisk er en privat långiver en ven, et familiemedlem eller en anden person, der ikke laver en forretning ud af lånepenge, men går ind for at gøre et lån.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding er afhængig af en gruppe forskellige individer og / eller institutioner til kollektivt finansiering af lån.Hver långiver, der kaldes investor, leverer en lille procentdel af låntagerens lån og tjener renter på disse penge.

Traditionelle crowdfundingssteder som Prosper er ikke rettet mod at købe og vende hjem; Prosper's maksimale lånebeløb på $ 35.000 er beregnet til projekter som boligrenovering, gældskonsolidering og finansiering af små virksomheder. Det er her, der er specialgrafundfundingssteder for boliger til fast ejendom. Indstillinger inkluderer

RealtyShares , Groundfloor Finance og Patch of Land . Nogle vil "forudfinde" dit lån, hvilket betyder, at selskabet hurtigt vil lukke dit lån med egne penge, mens det venter på, at investorer stiller midler til rådighed, mens andre ikke lukker dit lån, før investorerne har finansieret det fuldt ud. Det kan betyde en langsommere lukning eller ingen lukning. "Crowdfunding-websites besidder en lignende niche som hårde penge långivere", siger Davis. "De er relativt dyre, men vil låne til investorer i fast ejendom, uanset hvor mange realkreditlån de har, og fokusere stærkt på sikkerheden og kvaliteten af ​​selve aftalen. "

Fire Crowdfunding Sites

RealtyShares

tilbyder kortfristet rehablån til LTC-finansiering på op til 90%, lukninger på så få som 10 dage, vilkår på 6 til 24 måneder og priser startende ved 9%. Lån på $ 100.000 til $ 10 millioner er tilgængelige. Virksomheden arbejder sammen med erfarne investeringsselskaber med dokumenteret track record og godkender kun 5% af tilbudene. Groundfloo

r tilbyder lån fra $ 25.000 til $ 2 millioner med finansiering af op til 90% af LTC, lukninger i så få som syv dage, ingen betalinger i løbet af låneperioden og ingen selvangivelser eller bank erklæringer kræves for lån under en halv million. Renterne ligger fra 6% til 26%. Låntagere skal betale mindst tre måneders renter, selvom de betaler lånet hurtigere. Typiske lukning omkostninger er $ 500 til $ 1, 500, og Groundfloor opkræver to til fire point pr lån. Alle point og gebyrer kan rulles ind i lånet. Groundfloor fungerer normalt ikke med uerfarne flippers. Patch of Land tilbyder lån fra $ 100.000 til $ 5 millioner med finansiering af op til 80% af lån til værdi eller op til 70% af den efter renoverede værdi, lukninger i så få som 7 dage, og renterne starter fra 7. 99%. Låntagere foretager automatiske månedlige rentebetalinger på deres lån i en til 36 måneder. Patch of Land arbejder kun med erfarne udviklere.

AssetAvenue ,

en online långiver baseret i Californien finansierer lån på $ 150.000 til $ 2 millioner for investeringsejendomme i 43 stater og siger, at det kan lukke på et rehablån i så lidt som 10 dage. Den opkræver et ansøgningsgebyr, så en tredjepart kan udvise due diligence på låntagerens låneanmodning; Det opkræver også et oprindelsesgebyr og andre standard lukkekostnader. Flippers kan låne op til 75% af købsprisen og op til 100% af rehab-budgettet. Låntagere uploade deres dokumenter og kan overvåge deres lånes fremskridt online. Lån tilbagebetales via automatisk debitering fra låntagerens bankkonto. Mulige ulemper Trenchard og Machado sagde, at de ikke havde brugt nogen ejendomsmæglervirksomhedswebsteder. Men begge mistænkte for, at crowdfunders proces for at vurdere og forpligte sig til en aftale, kunne være langsommere end hvad en låntager ville opleve hos en privat eller hard penge långiver, som han eller hun har et solidt forhold til. Disse långivere kan muligvis lukke en aftale om 24 timer, når en god mulighed kommer op, og alt papirarbejde er i orden.

I modsætning til en privat långiver, kan crowdfunding sites måske ikke give mulighed for at forhandle. De kan have indstillet parametre for hver aftale, fordi de er ansvarlige for en stor gruppe investorer.

(Læs mere om dine ansvarsområder, når du sælger i

Fast ejendomsspil: 8 Oplysninger du skal gøre

.) Bundlinjen Hvis du ikke har nok penge til at vende en hus uden økonomisk hjælp - eller hvis du har penge, men vil begrænse din risiko - der er flere måder at få finansiering på. En hård penge långiver, privat långiver eller fast ejendom crowdfunding websted kan hjælpe dig med at nå dine hus-flipping drømme.

Alle disse muligheder er dyre sammenlignet med traditionel realkreditfinansiering til et ejerboligt hjem, men deres pris afspejler den høje risiko, långiveren tager, og det er umuligt at få et lavrente banklån til at vende et hus. Men ved at bruge andre menneskers penge kan du ikke bare komme i gang med at skifte virksomhed, når du har lidt eller ingen kontanter til at investere. Det giver dig også mulighed for at vende flere ejendomme samtidigt og øge dit samlede overskud, når du har fået tilstrækkelig erfaring til at lave flere tilbud .

"Hvis du kender mulighederne, hvor man finder dem og hvordan man netværk, ligger problemet mere i at finde tilbud end at finde penge," siger Trenchard. "Det er meget nemt at finde penge for en hel del, men det er meget svært at finde gode tilbud. "

Ansvarsfraskrivelse: De långivere, der er opkaldt og beskrevet i denne artikel, er kun præsenteret til orienteringsformål. Hverken Investopedia eller forfatteren godkender nogen af ​​disse virksomheder. Låntagere bør gøre deres egen forskning, før de bestemmer, om nogen af ​​disse långivere er et godt valg for deres særlige finansieringsbehov.