Leje ejendom ejerskab har sine frynsegoder. Udført ret, kan du få en tilbagevendende indtægtsstrøm, dit realkreditlån dækket og en fortjeneste hver måned. For ikke at nævne en uvejr, når du beslutter dig for at sælge. (Se også: Top 10 funktioner af en rentabel udlejnings ejendom.)

Men den indkomstgenererende maskine kan koste dig, hvis og når du sælger. Efter alt kommer onkel Sam til at ønske et stykke af det i form af kapitalgevinster skat. Kapitalgevinster skat kommer, når du sælger et aktiv til en fortjeneste. For 2015 og 2016 er kapitalgevinstskatten på 15% for personer, der falder ind i 25%, 33% og 35% skatkonsoller. Folk i 39. 6% skatkonsol betaler 20%. Det kunne være et ret stort hit, hvis du opdager et anstændigt stort overskud. Lad os sige, at du laver $ 100, 000 på salget. Du vil være på krogen for $ 15, 000 i skatter. Mens skatter er et nødvendigt onde, er der måder at reducere byrden ved at sælge en udlejnings ejendom.

Offset fortjeneste med tab

En effektiv måde at reducere din skatteeksponering ved salg af en udlejningsejendom er at kombinere gevinsten fra salget med et tab i et andet område af dine investeringer. Kaldt skatteforhøjelse henter mange mennesker denne strategi i slutningen af ​​året for at reducere det beløb, de skylder fra aktiegevinster, men det kan også bruges til udlejning af fast ejendom. Det er fordi Internal Revenue Service lader dig parre gevinster med tab for at sænke det beløb, du skylder Uncle Sam. Lad os sige, at du lavede $ 50.000 fra salget af en lejebolig, men du tog et bad på aktiemarkedet og tabte $ 75.000. Du kan modregne $ 50.000, hvilket gør fortjenesten ved salget af lejeboligen en vask. (Se også: Skatteløshøst: Reducer investeringstab.)

Brug fordel af skattekodeksens § 1031

Ejendomsinvestorer, der ikke har til hensigt at udbetale penge, kan undgå at betale kapitalgevinstskat takket være skattekodeksens § 1031. IRS gør det muligt for investorer at sælge en investering, i dette tilfælde en lejebolig, og tage provenuet fra salget og geninvestere det uden at skulle betale skat på gevinsterne. Under reglen kan udvekslingen udelukkende indeholde lige så god ejendom, eller det kan indeholde lige så god ejendom samt kontanter, forpligtelser og ejendomme, der ikke er lige så venlige. I tilfælde af sidstnævnte kan du udløse en kapitalgevinst begivenhed i det år, hvor udvekslingen blev gennemført.

Med en udveksling er den enkleste måde at undgå at betale skat på at bytte en ejendom til en anden. I en mere kompliceret strategi, kaldet udskudte udvekslinger, kan du sælge en ejendom og derefter erhverve en eller flere andre lignende venlige udskiftningsegenskaber. For at kunne kvalificere sig til udskudt udveksling skal salg af en ejendom og erhvervelsen af ​​en anden være afhængige dele af transaktionen.(Se også: 10 ting at vide om 1031-udvekslinger.)

Mens bytte skal være lige så god under IRS-regler, betyder det ikke, at du skal bytte en lejlighed til en anden. Du kan gøre en udveksling af en lejlighed til en butik foran eller til et tre-værelses hus, så længe begge er fast ejendom og er beliggende i USA. Husk, at ejendommen skal være til udlejningsformål og skal have genereret indkomst. Ejendom, som du bruger primært til personlig brug som et andet hjem eller ferieejendom, tæller ikke i en udveksling.

Når det drejer sig om at udnytte skattekodeksens § 1031, skal du være opmærksom på tidspunktet for transaktionerne. Investorer har 45 dage fra salgstidspunktet til identiske potentielle udskiftningsegenskaber. Inden for 180 dage skal du lukke på udvekslingsejendommen. Hvis din selvangivelse forfalder før den 180-dages periode, skal du lukke før. Gå glip af deadlines, og du skal betale skat på salget af den oprindelige leje ejendom.

Vend dit udlejningsejendom til dit primære residens

At sælge et hjem, du bor i, vil have bedre skattefordele end at aflæse en lejebolig til en fortjeneste, hvorfor nogle mennesker konverterer udlejningsejendomme til deres primære bolig for at undgå kapitalgevinsten skat hit. Overvej dette: Enkeltpersoner, der sælger et hjem, de bor i, kan udelukke op til $ 250.000 af overskuddet. Det stiger til $ 500, 000 for ægtefæller. For at IRS skal kunne se hjemmet som din primære bolig, skal du have ejet det i fem år og boet i det i mindst to år. Husk, hvor meget af det fradrag du får, afhænger af, hvor længe det blev brugt som en udlejnings ejendom. (Se også: Undgå kapitalgevinstskat på dit hjem salg.)

Bottom Line

Kapitalgevinstskatten kan tage en stor del af din fortjeneste ved salg af en ejendomsinvestering, men heldigvis er der måder at omgå det. Uanset om du deltager i en udveksling af en ejendom til en anden, et par investeringstab med gevinster for at kompensere for skattefrekvensen eller konvertere din udlejning til din primære bolig, findes der forskellige strategier for at undgå at betale kapitalgevinstskat. Uden dem kan kapitalgevinster koste dig så meget som 15% eller 20% af dit overskud afhængigt af hvilken skattekonsol du falder ind i.