Få låntagere søger et 15-årigt realkreditlån, når de køber et hjem. I henhold til Mortgage Bankers Association i februar 2015 ansøgte kun 5% af boligkøbere og 20% ​​af refinansierne om et 15-årigt realkreditlån, og disse tal er faldende de seneste år. Men hvis låntagere afskediges ved den forholdsvis høje månedlige betaling, går de ud af chancen for at spare mange penge, i begge sanser af ordet.

PROS

En 15-årig realkredit koster meget mindre end at låne penge over 30 år.

• Fordi prisen på et pant er beregnet som en årlig rentesats, og du låner pengene i halvt så lang tid, vil du meget mindre at låne penge i 15 år - normalt mindre end halvdelen af ​​det du betaler over 30 år. Jo højere renten er, des større er kløften mellem de to realkreditlån. Ved 4% betaler du kun ca. 46% af den rente, du betaler over det længere lån.

Sammenlign 15-årige og 30-årige realkreditrenter med vores realkreditberegner:

• Fordi kortsigtede lån er mindre risikable og billigere for banker at finansiere, er et 15-årigt realkreditlån typisk kommer med en lavere rente - hvor som helst mellem et kvartal og en hel del mindre end for et 30-årigt realkreditlån.

• Hvis dit pant er købt af et af de statsstøttede virksomheder som Fannie Mae, vil du sandsynligvis ende med at betale mindre i gebyrer for et 15-årigt lån. Fannie Mae og de øvrige statsstøttede virksomheder opkræver, hvad de kalder prisniveaujusteringer på lånniveau, der ofte kun gælder for eller er højere for 30-årige realkreditlån. Disse gebyrer gælder typisk for låntagere med lavere kredit score, mindre nedbetalinger eller begge dele. Federal Housing Administration opkræver lavere realkreditpræmier til 15-årige låntagere. De fleste låntagere betaler i sidste ende disse omkostninger som en del af en højere rente, snarere end som forudgående gebyrer.

• Da den månedlige betaling er højere vurderer finansielle planlæggere den 15-årige pant en form for tvangsopsparing - i stedet for at investere disse besparelser på en pengemarkedsregnskab eller aktiemarkedet, er du investere dem i dit hus, hvilket i det lange løb også vil sætte pris på i værdi.

CONS

Kortere realkreditlån har højere månedlige betalinger end langfristede lån. For eksempel har et 15-årigt lån til $ 300.000 ved 4% rente en månedlig betaling på $ 2, 219 eller 55% højere end et 30-årigt realkreditlån med samme beløb i samme sats.

• Den højere betaling kan begrænse køberen til et mere beskedent hus, end de ville kunne købe med et 30-årigt lån. (Den samme månedlige betaling på et 30-årigt lån ville tilbagebetale et større lån.)

• Den højere betaling kræver højere kontantreserver - så meget som et års indtjening i likvide besparelser.

• Den højere betaling betyder, at en låntager kan give afkald på muligheden for at opbygge andre besparelser eller spare på andre mål, der har incitamenter, f.eks. Collegeundervisning eller i en 401 (k) pensionskonto, som både er udskudt og har et arbejdsgiverbidrag.En kyndig og disciplineret investor ville miste muligheden for at investere forskellen mellem de 15-årige og 30-årige betalinger i højere rentebærende værdipapirer.

The Bottom Line

Et 15-årigt realkreditlån kan spare dig for mange penge. Forestil dig en $ 300.000 lån, tilgængelig på 3. 25% i 15 år eller ved 4% i 30 år. Den kombinerede effekt af den hurtigere afskrivning og den lavere rente betyder, at låne penge i kun 15 år ville koste $ 79, 441, sammenlignet med $ 215, 609 over 30 år eller næsten to tredjedele mindre. Gnidningen er selvfølgelig den højere månedlige betaling.

(For mere om valg af det rigtige pant for dig, se Bank vs Budget: Hvor meget hus kan du bedømme? og Sammenligning af en 30-årig vs en 15-årig realkredit .)