Fast ejendom investorer skal have grundlæggende værdiansættelsesfærdigheder til at købe, sælge eller holde beslutninger. Ejendomsinvesteringsselskaber har udviklet sofistikerede værdiansættelsesmodeller til at hjælpe dem med at træffe investeringsbeslutninger. Ved at bruge regnearkværktøjer kan en person imidlertid producere en passende værdiansættelse på de fleste indkomstproducerende ejendomme. Dette vil omfatte boligejendomme købt som boligudlejningsejendomme.

Validering af fast ejendom ved hjælp af diskonterede pengestrømme eller kapitaliseringsmetoder ligner værdiansættelse af aktier eller obligationer. Den eneste forskel er, at pengestrømme hidrører fra leasingrum i modsætning til at sælge produkter og tjenester. Læs videre for at finde ud af, hvordan enhver investor kan skabe en vurdering, der er tilfredsstillende nok til at luge gennem potentielle investeringsmuligheder.

Individuelle værdiansættelser

Nogle individer føler, at det er unødvendigt at producere en værdiansættelse, hvis en certificeret vurdering er gennemført. En investors vurdering kan dog afvige fra en vurdering af flere grunde.

Investoren kan have forskellige meninger om ejendommens evne til at tiltrække lejere eller lejeprisen, som lejerne er villige til at betale. Som en potentiel køber eller sælger kan investor føler, at ejendommen har mere eller mindre risiko end vurdereren.

Bedømmere foretager separate vurderinger af værdien. De omfatter omkostningerne til at erstatte ejendommen, en sammenligning af nylige og sammenlignelige transaktioner og en indkomst tilgang. Nogle af disse metoder slipper generelt markedet, undervurderer værdien under optrender og overvurderer aktiver i en nedtrækning.

Find muligheder på ejendomsmarkedet indebærer at finde ejendomme, der er blevet urigtigt værdsat af markedet. Dette betyder ofte at forvalte en ejendom til et niveau der overgår markedsforventningerne. En værdiansættelse skal give et skøn over et ejendoms sande indkomstproducerende potentiale.

Ejendomsvurdering

Indkomsttilgangen til vurdering af fast ejendom ligner processen for værdiansættelse af aktier, obligationer eller andre indtægtsgenererende investeringer. De fleste analytikere anvender diskonteret cash flow-metode (DCF) til at bestemme et aktivs nutidsværdi (NPV) .

NPV er ejendomsværdien i dagens dollars, der vil nå investorens risikojusterede afkast. NPV bestemmes ved at diskontere det periodiske pengestrømme, der er til rådighed for ejere af investorens påkrævede afkast (RROR). Da RROR er en investores påkrævede afkast for de involverede risici, er den afledte værdi en risikovurderet værdi for den enkelte investor. Ved at sammenligne denne værdi med markedspriserne, er en investor i stand til at købe, holde eller sælge beslutning.

Aktieværdier er afledt ved at diskontere udbytte, obligationsværdier ved at diskontere rentekuponbetalinger.Egenskaber værdiansættes ved at diskontere netto kontantstrøm eller de kontanter, der er til rådighed for ejerne, efter at alle omkostninger er blevet fratrukket leasingindtægter. Valuing en ejendom indebærer estimering af alle lejede indtægter og derefter fradragelse af alle udgifter, der kræves for at udføre og opretholde disse lejemål.

Alle indkomstopgørelser kommer direkte fra lejemål. Lejekontrakter er kontraktlige aftaler mellem lejere og udlejer. Alle lejemål og kontraktlige stigninger i leje (eskaleringer) vil blive angivet i lejekontrakterne samt muligheder for plads- og lejeindrømmelser. Ejere også genvinde del eller alle ejendomsudgifter fra lejere. Den måde, hvorpå denne indkomst opkræves, fremgår også af lejekontrakten. Der er tre hovedtyper af lejemål:

• Lejeaftaler med fuld service
• Netto leasingkontrakter
• Lejeaftaler med 3 NNN-lejebeløb

I leasingaftaler betaler lejere ikke noget udover at leje. I leasingaftaler betaler lejer normalt deres del af stigningen i udgifterne for perioden efter at de er flyttet ind i ejendommen. I lejemål med tre lejemål betaler lejeren en pro rata andel af alle ejendomsudgifter.

Følgende er de typer udgifter, der skal overvejes ved udarbejdelse af en indkomstvurdering:

• Leasingomkostninger
• Administrationsomkostninger
• Kapitalkostnader

Leasingomkostninger refererer til de udgifter, der er nødvendige for at tiltrække lejere og at udføre lejemål. Administrationsomkostninger refererer til ejendomsniveauudgifter, såsom forsyningsselskaber, rengøring, skatter mv. Samt eventuelle omkostninger til at forvalte ejendommen. Indtægter minus driftsomkostninger er lig med netto driftsindtægter (NOI). NOI er kontantstrømmen afledt af normal drift af ejendommen. Kontantstrømmen afledes derefter ved at fratrække kapitalkostnader fra NOI. Kapitalomkostninger er eventuelle periodiske kapitaludgifter til fastholdelse af ejendommen. Disse omfatter enhver form for kapital til lejekontrakter, lejerforbedringer eller kapitalreserver til fremtidige ejendomsopgraderinger.

Værdiansættelseseksempel

Når periodiske pengestrømme er fastlagt, kan de tilbagekøbes tilbage for at bestemme ejendomsværdien. Figur 1 viser et simpelt værdiansættelsesdesign, som kan justeres til at værdiansætte de fleste egenskaber.

Forventning	Værdi	Forventning	Værdi
Vækst i indkomst Yr1-10 (g)	4%	Vækst i indkomst Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Udgifter% af indkomst	40%	Kapitalkostnader
$ 10.000	Omregningskapacitet (Kg)	10%	Figur 1

Værdien antager en ejendom, der skaber en årlig lejeindtægt på $ 100.000 i år 1, der vokser med 4% årligt og 3% efter år 10. Udgifterne anslås til 40% af indkomsten. Kapitalreservene er modelleret til $ 10.000 pr. År. Diskonteringsrenten, eller RROR, er fastsat til 13%. Kapitaliseringsfrekvensen til fastlæggelse af ejendommens reverseringsværdi i år 10 estimeres til 10%. I finansiel terminologi svarer denne kapitaliseringsrate til K-g, hvor K er investorens RROR (påkrævet afkast), og g er den forventede vækst i indtjeningen. K-g er også kendt som investorens påkrævede indkomstafkast eller det samlede afkast, der ydes af indkomst.

Ejendomsværdien i år 10 er afledt ved at tage det anslåede NOI for år 11 og dividere det efter kapitaliseringsrenten. Hvis man antager investorens påkrævede afkast, forbliver 13%, vil kapitaliseringen svare til 10% eller K-g (13% -3%). I figur 2 er NOI i år 11 $ 88, 812. Efter periodiske pengestrømme er de diskonteret tilbage med diskonteringsrenten (13%) for at udlede NPV på $ 58, 333.

Konto

Yr 1	Jr 2	Jr 3	Jr 4	Jr 5	Jr 6	Jr 7	Jr8	Jr 9	Jr 10	Jr 11	indkomst
100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Udgifter
-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Netto driftsindtægt (NOI)
60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capital
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Pengestrøm (CF)
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	tilbagevenden
-	-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Samlet pengestrøm
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Udbytteudbytte
9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figur 2 (i tusindvis af dollars)

Figur 2 giver et grundlæggende format, som kan bruges til at værdiansætte enhver indkomstproducerende eller udlejningsejendom. Investorer, der køber boligejendomme som lejeboliger, bør udarbejde værdiansættelser for at afgøre, om lejepriser, der opkræves, er tilstrækkelige til at understøtte købsprisen, der skal betales. Selvom bedømmere ofte bruger en 10-årig pengestrøm som standard, bør investorer producere pengestrømme, der afspejler de antagelser, hvorpå ejendommen antages at blive købt. Dette format, selvom det er forenklet, kan justeres til at værdi enhver ejendom, uanset kompleksitet. Selv hoteller kan værdiansættes på denne måde. Tænk bare på natlig leje af lejemål som lejemål for en dag.

Køb, Sælg eller Hold

Ved køb af en ejendom, hvis en investors vurderede værdi er større end sælgerens tilbud eller værdiansættes, kan ejendommen købes med stor sandsynlighed for at modtage RROR. Omvendt skal ejendommen sælges, når den sælger en ejendom, hvis den vurderede værdi er mindre end en købers tilbud. Hvis den vurderede værdi er i overensstemmelse med markedet, og RROR giver et passende afkast for den pågældende risiko, kan ejeren beslutte at holde investeringen, indtil der er en ubalance mellem værdiansættelsen og markedsværdien.

Værdi kan defineres som det største beløb, som en person ville være villig til at betale for en ejendom. Ved køb af et aktiv skal finansieringen ikke påvirke ejendommens ultimative værdi, fordi hver køber har forskellige finansieringsmuligheder til rådighed.

Dette er dog ikke tilfældet for investorer, der allerede ejer ejendomme, der er finansieret. Finansiering skal overvejes, når man beslutter sig for en passende tid til at sælge, fordi finansieringsstrukturer, som f.eks. Forudbetaling, kan berøve investoren om hans eller hendes salgs provenu. Dette er vigtigt i tilfælde hvor investorerne har modtaget gunstige finansieringsvilkår, der ikke længere er tilgængelige på markedet. Den eksisterende investering med gæld kan give bedre risikojusteret afkast, end det kan opnås ved geninvestering af det forventede salgsprovenu. Juster risikoen RROR for at medtage den ekstra finansielle risiko for realkreditgæld.

Bottom Line

Uanset om man køber eller sælger, er det muligt at fremstille en værdiansættelsesmodel, der er nøjagtig nok til at hjælpe med beslutningsprocessen. Matematikken involveret i at skabe modellen er forholdsvis ligetil og inden for de fleste investorers forståelse. Efter at have fået noget rudimentært kendskab til lokale markedsstandarder, lejestrukturer og hvordan indkomst og omkostninger fungerer i forskellige ejendomstyper, skal man kunne forudsige fremtidige pengestrømme.