Alle kender betydningen af ​​investeringsafkastet (ROI) - det populære, alsidige værktøj til at finde ud af, hvordan din portefølje udfører. Hvis du har en udlejningsejendom, er det vigtigt at vide, hvordan du beregner afkast, så du kan bestemme dens effektivitet som en investering.

Desværre, fordi ROI-beregninger nemt kan manipuleres - og visse variabler kan enten medtages eller udelukkes, når beregningen beregnes. Et meningsfuldt investeringsafkast kan være en udfordring, især når investorerne har mulighed for at betale kontant eller tage en pant på ejendommen. Her ser vi på to grundlæggende eksempler til beregning af afkast på boligudlejningsejendomme.

En hurtig opfriskning

Afkast af investeringer er et mål, der bruges til at estimere og evaluere investeringsresultater eller sammenligne udførelsen af ​​en række forskellige investeringer. For at beregne afkast er opdelingen af ​​en investering fordelt på det investerede beløb, og resultaterne udtrykkes i procent eller forhold.

Hvis du f.eks. Køber ABC-aktier til $ 1 000 og sælger det to år senere for $ 1, 600, vil nettoresultatet være $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). ROI på lager vil være 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (For mere information se: FYI ON ROI: En vejledning til beregning af afkast på investeringer .)

Kontantransaktioner

Hvis du køber en ejendom direkte, er beregningen af ​​investeringsafkastet ret nemt. Antag at du betaler kontant for en $ 100, 000 lejebolig. Du betaler også $ 1, 000 i afsluttende omkostninger plus $ 9.000 til remodeling, hvilket gør din samlede investering i ejendommen $ 110, 000.

Hurtigt frem et år. Du har samlet $ 800 i leje hver måned, og så har høstet $ 9, 600 for året. For den mest realistiske ROI afdrager vi fra kontantstrømmen $ 167 pr. Måned ($ 2, 004 pr. År) til dækning af ejendomsskat og forsikring (to udgifter, som du ikke kan undgå). Dette giver dig et årligt afkast på $ 7, 596.

For at beregne ejendommens investeringsafkast fordeler du det årlige afkast ($ 7, 596) efter den samlede investering, du oprindeligt har foretaget ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0, 069 eller 6,9%. Dit investeringsafkast er 6,9%.

Finansierede transaktioner

Beregning af investeringsafkast på finansierede transaktioner er lidt mere kompliceret. Antag at du køber den samme $ 100 000 ejendom som ovenfor, men i stedet for at betale kontant, tager du et realkreditlån ud af en 20% forskudsbetaling. Dine omkostninger er $ 20.000 for down payment ($ 100, 000 salgspris x 20%); $ 2, 500 for lukning omkostninger (de er højere på grund af pant) og den samme $ 9, 000 for remodeling. Dine samlede udgifter uden for lommen er $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Derudover er der løbende omkostninger forbundet med realkreditlånet. Lad os antage, at du tog et 30-årigt lån med en fast rente på 4%.På den lånte $ 80.000 ($ 100.000 salgspris minus $ 20.000 nedbetaling), vil den månedlige hovedstol og rente betaling være $ 381. 93. Vi tilføjer de samme $ 167 pr. Måned til dækning af skatter og forsikringer, hvilket gør din samlede månedlige betaling $ 548. 93. Bemærk: Et godt værktøj til beregning af totalomkostningerne ved et realkreditlån er en realkreditberegner som den nedenfor.

Nu tager vi hensyn til leje. Hvis du antager, at din lejer betaler $ 800 hver måned, har du et cash flow på $ 251. 07 månedlige ($ 800 leje - $ 548. 93 pant betaling). Igen, hurtig fremad et år. Multiplicere den $ 251. 07 af 12 bestemmer din netto årlige indkomst, eller retur: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Derefter opdele det årlige pengestrømme med dine oprindelige udgifter uden for lommen (nedbetalingen, lukningsomkostningerne og ombygning) for at bestemme afkastet. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Så dit afkast er 9,5%.

Nogle investorer tilføjer egenkapital i ligningen (husk, at egenkapitalen ikke er kontanter i hånden, du kan bruge, du skal sælge ejendommen for faktisk at få adgang til det). For at få størrelsen på egenkapitalen, skal du gennemgå dit afskrivningsplan for realkreditlån for at finde ud af, hvor meget af dine realkreditbetalinger, der gik hen imod at betale hovedstolen (som opbygger egenkapitalen). Dette er egenkapital, som kan tilføjes til pengestrømme. I vores eksempel viser afskrivningsplanen på lånet, at 1, 408, 84 hovedstol er nedbetalt i løbet af de første 12 måneder. Så $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 årlig indkomst + $ 1, 408. 84 egenkapital) ÷ ​​$ 31, 500 = 0. 14. Resultat: Et 14% ROI.

Bundlinjen

Selvfølgelig er ovenstående eksempler ret grundlæggende. De omfatter ikke ekstraudgifter, som en lejebolig kan generere, såsom reparations- / vedligeholdelsesomkostninger, som skulle medtages i beregningerne - og dermed påvirke det faktiske investeringsafkast. (Se mere Sådan værdi en ejendomsinvesteringsejendom ).

Stadig arbejder de for at vise, at investeringsafkast ændres afhængigt af om du betaler kontant eller finansierer køb af ejendom. Som en generel regel, jo mindre kontanter du lægger i en fast ejendom aftale og jo mere du realkreditlån, desto større din ROI bliver. Omvendt, jo flere penge du lægger i en aftale og jo mindre du låne, desto mindre vil dit afkast blive (men jo større er din nettoindkomst).

Uanset hvilke indtægter du bruger til at beregne afkast, er det vigtigt at bruge samme tilgang til alle investeringer for at opretholde nøjagtige sammenligninger. Hvis du f.eks. Inkluderer egenkapital ved vurdering af en ejendom, skal du medtage den, når du beregner afkastet på dine andre egenskaber, hvis du har dem, for at få en nøjagtig sammenligning.