Mange boligejere ser frem til at købe et andet hjem, der kan bruges til ferier, huslejeindtægter, investeringsformål eller som primærbolig under pensionering. Nuværende skattelovgivning tilbyder flere skattelettelser, som kan hjælpe med at gøre hjemmet til hjemmet mere overkommeligt. Hvis du allerede ejer eller tænker på at købe et andet hjem, vil det være i din bedste interesse at forstå skattelettelserne og hvordan de virker. Forskellige skatteregler gælder, afhængigt af hvordan du bruger ejendommen, til enten personlig eller udlejningsbrug eller en kombination af de to.

Personlig brug

Så længe du bruger ejendommen som et andet hjem - og ikke som en leje - kan du fratrække realkreditrenter på samme måde som i dit primære hjem. Du kan fratrække op til 100% af den rente, du betaler på op til $ 1. 1 million af gæld, der er sikret af dit første og andet hjem (det er det samlede beløb - det er ikke $ 1. 1 million for hvert hjem). Når du køber din anden ejendom, skal du bruge et værktøj som en realkreditberegner til at undersøge renten, før du foretager dit store køb.

Bemærk: Du kan også fratrække ejendomsskatter på dit andet hjem og i så fald lige så mange egenskaber som du ejer. Som en primær bopæl kan du dog generelt ikke afskrive nogen af ​​omkostningerne i forbindelse med forsyningsselskaber, vedligeholdelse eller forsikring (der er undtagelser herfra, for eksempel kan du muligvis gøre krav på et hjemmekontraktsafdrag, hvis en del af dit hjem bruges til erhvervsmæssige formål).

Udlejningsbrug - 14-dages- eller 10% -reglen

Skattereglerne er ret mere komplicerede, hvis du udlejer ejendommen. Forskellige regler gælder, afhængigt af hvor mange dage om året du bruger hjemmet til personlige versus lejebrug. Der er tre kategorier, som du kan falde i:

1. Du udlejer ejendommen i 14 dage eller mindre.

Dit andet hjem kan lejes til en anden part i op til to uger (14 nætter) hvert år uden at indkomsten begynder rapporteret til IRS. Selvom du lejer det for $ 10.000 pr. Nat, behøver du ikke at rapportere lejebeløbet, så længe huset ikke blev lejet ud i mere end 14 dage. Huset betragtes stadig som en personlig bolig, så du kan fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter i henhold til standard home-rules.

2. Du udlejer ejendommen i 15 dage eller mere, og brug den i mindre end 14 dage eller 10% af dages bolig blev lejet.

Denne ejendom betragtes som en udlejnings ejendom, og udlejningsaktiviteterne ses som en virksomhed. Hvis dit andet hjem udlejes i mere end 14 dage, skal alle lejemål indberettes til IRS. Du kan fratrække lejeudgifter (herunder pantrenter, ejendomsskatter, forsikringspræmier, gebyrer til ejendomsforvaltere, forsyningsvirksomheder og 50% af afskrivningerne), men du skal faktor i hvor lang tid ejendommen bruges til personlig brug i forhold til leje brug.Og som en udlejnings ejendom kan op til $ 25.000 i tab være fradragsberettigede hvert år. Opgørelsesdage tæller ikke som personlig brug, så du kan bruge mere end 14 dage på ejendommen, så længe det er til vedligeholdelse. Du bør dog kunne dokumentere vedligeholdelsesaktiviteterne med kvitteringer for at bevise, at du ikke brugte ejendommen til fritidsformål på disse dage.

3. Du bruger ejendommen til mere end 14 dage eller 10% af de samlede dage, hvor huset blev lejet.

Hvis du bruger ejendommen i mere end 14 dage eller mere end 10% af det antal lejede dage (alt efter hvad der er større), betragtes ejendommen som en personlig bolig, og lejebeløbet kan ikke fratrækkes. Hvis et familiemedlem bruger ejendommen (herunder din ægtefælle, søskende, forældre, bedsteforældre, børn og børnebørn), tæller disse dage som personlige dage, medmindre du samler en retfærdig lejepris.

Salg af dit andet hjem

Skattelovgivning giver dig mulighed for at tage op til $ 500.000 profit ($ 250.000, hvis du er ugift) skattefri ved salg af din primære bopæl. Denne udelukkelse fra primært hjem salg gælder ikke, hvis du sælger dit andet hjem: Hvis du sælger et hus, der ikke er din primære bolig, skal du muligvis betale den sædvanlige kapitalgevinstskat. Hvis du gør det andet hjem til din primære bolig i mindst to år, før du sælger det, kan du muligvis høste nogle skattefordele, men det er ikke så nemt som det plejede at være.

Før 1. januar 2009 kunne du flytte ind i dit andet hjem, gøre det til din primære bolig i to år, sælge den og drage fordel af eksklusionen af ​​primære boliger. Nu som følge af nye love i forbindelse med Housing and Economic Recovery Act fra 2008 kan du stadig gøre dit andet hjem til et primært hjem, før du sælger det, men du skylder skatter for den periode, hvor ejendommen var en andet hjem efter 1. januar 2009. IRS'en bruger nu et forhold mellem de år, hvor du optog hjemmet som en primær bolig i forhold til årene, hvor hjemmet blev brugt som udlejning (eller andet end primærbolig) for at beregne størrelsen af ​​kapitalgevinsten Det vil blive udelukket fra salget.

Smiths købte for eksempel et andet hjem i 2004. De fortsatte med at bruge det som udlejningshjem i 2009 og 2010 og brugte derefter boligen som primærbolig i 2011 og 2012. Kun 50% af kapitalgevinsterne fra salget af hjemmet vil være skattefri (op til $ 500, 000 udelukkelse), da boligen var en primær bolig for kun 50% af tiden efter 1. januar 2009.

1031 Udvekslinger

A 1031 Udveksling, også kendt som en lige-venlig udveksling eller udskudt udskudt udveksling, er en transaktion, hvor en sælger udskifter en udlejnings- eller investeringsejendom for en anden udlejnings- eller investeringsejendom af samme eller større værdi på skat. Fordelen er, at sælgeren måske kan undgå at betale kapitalgevinstskat på børsen. En ejendom skal betragtes som en udlejnings ejendom (og ikke en personlig bolig) for at kvalificere sig til en 1031 udveksling. Det betyder at du skal leje ejendommen i 15 dage eller mere, og bruge den i mindre end 14 dage eller 10% af de dage, hvor huset blev lejet.

Den nederste linje

Hvis det er økonomisk muligt, kan det være en god investering til ferie eller udlejning, at eje et andet hjem eller at bruge som et primært hjem under pensionering. Fordi at eje ethvert hjem bærer en betydelig finansiel byrde - fra realkreditlån og skatter, til vedligeholdelse og reparationer - er det i din bedste interesse at forstå skattemæssige konsekvenser af andet hjem ejerskab. Da skattelovgivningen er kompliceret og ændrer sig, bør ejere og potentielle købere rådføre sig med en kvalificeret ejendomsskatspecialist for at få en fuld forståelse af skatteimplikationer og love og for at bestemme den mest gunstige ejerskabsstrategi.