Boligejerne finder sig ofte i den uundgåelige position som skyldes mere på balancen af ​​deres realkreditlån end deres hjem er værd. Dette skyldes en kombination af begivenheder, hvoraf mange er uden for et boligejers kontrol. Faldende ejendomspriser, et forværret kvarter, dårlige lånebeslutninger (f.eks. Låneoptagelse mere end låntageren har råd til eller optage en optionstillægbar rente), og refinansiering for at optage egenkapital kan alle forlade boligejere med stigende gæld. Når balancen på realkreditlånet overstiger ejendommens værdi, betegnes boligejerens position som "op og ned" eller "under vand". At undslippe denne ubehagelige position er vanskelig - og det kræver ofte at sælge hjemmet for mindre end lånets værdi - men der er løsninger. Lad os se på nogle muligheder for boligejere med negativ egenkapital.

Kort sælgelse af et hjem, der er kort på egenkapitalen

Kortsalg er en levedygtig mulighed, hvis forskellen mellem husets salgspris og belånte beløb er lille, eller sælgeren har dybe lommer. Hvis en køber kan findes, kan boligejer komme til afslutningen med en check for at afregne balancen af ​​lånet. Hvis sælgeren ikke har råd til at afregne saldoen, men skal sælge, skal sælgeren kontakte pantindehaveren og forsøge at arrangere et kort salg. (For mere om kortsalg af dit hjem, læs

Kort sælg dit hjem for at undgå afskærmning .)

Overbevisning af långiveren om at acceptere en kort salg indebærer ofte en betydelig mængde tid og papirarbejde. Ud over at få långiveren til at blive enige, skal boligejer finde en ejendomsmægler, der er villig til at håndtere salget. Hvis en køber er fundet, fortsætter komplikationerne. Långiveren yder ofte lånet på vegne af en investor. Hvis långiveren er komfortabel med salget, skal långiveren derefter arbejde med den investor, der holder lånet for at nå til enighed. Dette kan tage tid. Hvis huset er dækket af private realkreditforsikringer (PMI), kan forsikringsgiveren også være involveret i processen. Forsikringsselskabet har forsikret ejendommen mod misligholdelse for at beskytte bankens interesser, så forsikringsgiveren har en indsats i processen. Generelt er tidsrammen for at nå en aftale lang, og banken har ringe incitament til at samarbejde.

Når alt er sagt og gjort, kan boligejeren ende med penge til banken, selv efter salget, for at gøre forskellen mellem, hvad en køber er villig til at betale og hvad banken er villig til at acceptere. Hvis du mener, at dette kan være tilfældet i din situation, kan alternativet være afskærmning. Dog vejer denne mulighed meget omhyggeligt - selv om en kort salg ikke er god til din kreditvurdering, er en afskærmning endnu værre. (Læs

Betydningen af ​​din kredit

Rating

for at lære, hvordan dine låneaktiviteter påvirker din kreditvurdering, og Fem nøgler til at låse op for et bedre kredit score for tips og teknikker til at genopbygge en ødelagt kreditvurdering.) Ud over udfordringerne med at etablere salget, må der også tages hensyn til muligheden for at skylde penge efter salget og sandsynligheden for, at din kredit score bliver ramt. Fra et skatteperspektiv kan forskellen mellem salgsprisen på hjemmet og balancen på realkreditlånet betragtes som indkomst. Betaling af skatten eller bevis for at du var insolvent og dermed fritaget for afgiften, er varer, der skal behandles, fordi der fra et skatteperspektiv er et kort salg betragtes som tilgivelse af gæld. Valgmulighederne for at undgå besværet med et kort salg er begrænsede. Det ideelle scenario er at fortsætte med at bo i hjemmet og betale pantet, indtil ejendomsmarkedet forbedres, og huset kan sælges til en pris, der dækker balancen på pantet. Andre muligheder at overveje tager i en værelseskammerat for at hjælpe med at betale regningerne eller flytte til en lejlighed og udleje huset. Den nederste linje

Den bedste måde at minimere oddsene ved at finde dig selv på hovedet er at tage det mindste pant, du kan finde og betale det så hurtigt som muligt. Denne indsats begynder ved at købe et hjem, som du rent faktisk har råd til, hvilket kan være en dramatisk anderledes ejendom end den, i hvilken du føler at du hører hjemme. (Er du nødt til at hjælpe med at knuse tallene? Læs

Lån: Hvor meget kan du bedømme?

Kloge forsigtige huskøbere gør en betydelig forskudsbetaling, så de ikke behøver at købe privat pantforsikring (PMI) og at give tilstrækkelig egenkapital, at de vil få en pude, hvis boligværdierne falder. Hertil kommer, at ved at tage et lille pant, skal du kunne foretage ekstra betalinger og komme ud under gældsbyrden på kortere tid. Endelig gør det ekstra sandsynligt, at du foretager dig selv "op og ned" på dit pantelån.

Se Forstå Mortgage Payment Structure for at forstå beregnings- og betalingsprocessen samt afskrivningsplanen for boliglån.