Skattelettelsen af ​​realkreditrenter er en velkendt fordel for boligejere, men det er ikke det eneste skattemæssige problem, som boligejere har brug for at vide om. Nogle af de største udfordringer ved at eje et hjem kommer i form af skattereglerne, der vedrører point og cost basis. Heldigvis går lidt viden langt i retning af at rydde op i mysterierne. I denne artikel giver vi dig nedskrivningen på realkreditpointpoint og viser dig, hvordan de regner med dit hjems værdi, omkostningsgrundlag og i sidste ende din skattepligt.

En primer på point

Punkter er specifikke afgifter, der betales af en låntager for at indgå et realkreditlån. Da point betragtes som forudbetalt renter, kan en låntager bruge dem som fradrag. Men når det kommer til realkreditlån, er det let at forvirre, om en homebuyer kan tage et fuldt skattefradrag for point, som generelt udgør 1-3% af låneværdien. Generelt, fordi point er forudbetalt interesse, skal du trække dem over løbetidens løbetid. Internal Revenue Service (IRS) angiver dog, at point er fradragsberettigede i det år, hvor den faktiske betaling er, så længe følgende krav er opfyldt:

- - Lånet er sikret af din primære bopæl (den du bor i det meste af tiden).

- Betalingspoint er en etableret praksis i dit område

- De betalte point var ikke mere end det beløb, der generelt er opkrævet i dit geografiske område

- Du bruger kontante regnskabsmetode, hvilket betyder at du rapporterer indtægter i det år, du modtager det, og trækker udgifter i det år, du betaler dem

< ! - 3 ->

- Punkterne blev ikke betalt for poster, der normalt angives særskilt på afregningsskemaet, såsom vurderingsgebyrer, inspektionsgebyrer, gebyrer, advokatgebyrer eller ejendomsskatter.

- Du har givet midler ved eller før lukning, der var mindst lige så meget som de ladede point, ikke tæller point betalt af sælgeren, og du har ikke lånt midlerne fra din långiver eller realkreditmægler til at betale pointene

- du brugte dit lån til at købe eller bygge din primære bolig

- Punkterne blev beregnet som en procentdel af realkreditlånets realkreditlån, og beløbet er tydeligt vist på din afregningserklæring

Under nogle omstændigheder skal pointene fratrækkes levetiden for lån. F.eks. Vil point for et 30-årigt lån blive fratrukket med en sats på 1/30 om året. Punkter, der falder ind under denne kategori, omfatter de betalte:

- på et pant til et andet hjem;

- at refinansiere et lån (medmindre lånet bruges til at forbedre din primære bopæl), som omfatter point, der betales ved refinansiering for at opnå en lavere rente;

- på et boliglån, der ikke er vant til at købe, bygge eller forbedre din primære bolig. Hvis en del af lånet bruges til at købe, bygge eller forbedre din primære bolig, kan det tilsvarende antal point trækkes i det år, hvor pointene betales.

Hvis lånet tilbagebetales tidligt, kan alle resterende point trækkes straks. Du skal også huske på, at IRS-formularen 1098, som du vil modtage i januar, viser det beløb, der er fradragsberettiget, du har betalt på dit pant, men holder ikke øje med afskrivne point. Sørg for at medtage en passende forklaring på ethvert fradrag for afskrivne point, når du indsender din selvangivelse. Hvis pointene blev betalt af sælgeren, kan køberen fratrække dem på hans eller hendes selvangivelse, men skal reducere boligens prisgrundlag med et tilsvarende beløb. For et omfattende overblik over punkter fra IRS, besøg venligst den seneste rapport.

Køb og salg: En nærmere kig på grundlag

Omkostningsgrundlaget, som er den oprindelige værdi af et aktiv til skattemæssige formål, er ofte det sidste ved de fleste købers sind, når de køber et nyt hjem. Mens du måske ikke tænker på det, påvirker den metode, hvormed du købte ejendommen, og hvad du gør med det efter overtagelsen, afgørelsen af ​​grundlaget og i sidste ende den gevinst, som enhver skat skal til sidst udbetales.

Forståelse af skatten

Hvis du ejede og boede i dit hjem (primærbolig) i mindst to af de fem år, før du solgte det, behøver du muligvis ikke at betale nogen skat takket være skatteydernes lettelse Act af 1997. Før 7. maj 1997 var husejere forpligtet til at betale kapitalgevinstskat på fortjeneste ved salg af et hjem, medmindre provenuet blev brugt til at købe en dyrere primærbolig inden for to år, eller at boligejerne i det mindste var 55 år og hævdede en skattefritagelse på en gang i en levetid på op til $ 125.000 i fortjeneste fra salget.

I dag betaler en enkeltperson ingen skat på op til $ 250.000 i gevinst ved salg af en primær bolig, og ægtepar betaler ingen skat på op til $ 500.000, forudsat at du boede i dit hjem for nej færre end to år i femårsperioden før salget. Hvis du solgte et hjem før 1997 og rullede overskuddet til din nye primære bopæl, skal du inkludere mængden af ​​overdragelsesresultat ved beregning af dit skat grundlag. Under særlige omstændigheder, såsom faldende helbred, ændring i beskæftigelse eller skilsmisse, afstår det toårige krav, og skattefritagelsen er baseret på det antal måneder, der boede i hjemmet. For eksempel, hvis sælgeren boede i hjemmet i 12 måneder, er antallet af måneder i hjemmet divideret med 24 (antallet af måneder om to år). Resultatet er 0. 5, hvilket giver husejeren en 50% fritagelse for eventuelle kapitalgevinster ved salg af ejendommen. Militært personale, der flytter på grund af en obligatorisk omplacering, er undtaget fra toårsreglen. <$ Selvom $ 250.000 værdien af ​​kapitalgevinster ($ 500.000 for ægtefæller) kan virke som en betydelig fritagelse, har skyhøje boligmarkeder i mange områder i landet i løbet af det sidste årti forårsaget selv beskedne boliger til at værdsætte betydeligt over tid . Da du aldrig ved, hvad fremtiden vil bringe i dit lokale ejendomsmarked, er det vigtigt at holde styr på dit omkostningsgrundlag og forstå, hvad der eventuelt vil blive genereret skattepligt, når du sælger.

Beregningsgrundlag

For at bestemme omkostningsgrundlaget i dit hjem skal du tilføje omkostningerne til eventuelle kapitalforbedringer, du har lavet til hjemmet, til den pris, du betalte for hjemmet. Kapitalforbedringer defineres generelt som noget, som øger ejendommens værdi og forventet levetid. Sådanne forbedringer kan omfatte udvidelse af et køkken, installation af en swimmingpool eller tilføjelse af et ekstra soveværelse. Dernæst skal du trække beløbet af eventuelle sælgerbetalte point, afskrivninger og tab.

Eksempel: Beregning af omkostningsgrundlag

Hjem købspris: $ 300,000

Sælger-betalte point: - $ 6,000 Swimmingpool: $ 20,000 Justeret prisgrundlag: $ 314,000 < Bottom Line Selv om boligpriserne har haft et stort hit i realkrisen, der opstod i 2007, hvis historien fortsætter med at gentage sig på en måde, der ligner tidligere boligbooms, vil mange boligejere se værdien af ​​deres hjem værdsætte over på lang sigt. Ligeledes er oddsene gode, at kapitalgevinstskatteloven vil ændre sig igen. Fordi ingen kan fortælle sikkert hvad fremtiden vil bringe, er det bedst at have en fuld forståelse af dit hjems værdi, grundlag og skatteansvar hele tiden. I dag, når du har brug for oplysningerne, vil du være glad for at få den tæt på hånden. Boligejere, pas på disse svindel! Hvis du er i klemme for penge, er du det primære mål for con artister og tyve. Laveste boligejere forsikringslande Du kan ikke vælge, hvor du bor ved sine forsikringsrenter. Men hvis du gjorde det, er det disse stater, der skal vælge. Boligejere overvurderer værdien af ​​deres hjem En ny undersøgelse fra Quicken Loans viser, at boligejere ofte har en høj forventning om deres hjemværdi.