Mange førstegangsejendomme og erfarne ejendomsinvestorer synes at fokusere på funktionaliteten og stilen af ​​deres foreslåede køb, og forventer, at disse karakteristika fører til øget ejendomsværdi. Mange undlader at huske sloganet i ejendomsbranchen - "placering, beliggenhed, beliggenhed" - når man forsøger at finde ejendommen, der vil være en stor investering.

(For mere information om køb af et hjem, se: En guide til køb af et hus i USA.)

Virkeligheden er, at den fysiske struktur afskrives over tid. Det er landet under strukturen, der værdsætter i værdi. Dette er en betydelig forskel, idet køb af et hjem er den største investering, som de fleste detailinvestorer vil gøre i deres levetider. Mangler at se på ens hjem som en investering og forstå drivkræfterne eller koncentrere sig om funktionalitet og indkvartering kan begrænse ejendommens samlede præstationer og muligheder for at maksimere rigdom. (For at gå ud over at bare købe et hjem og lære, hvordan fast ejendom kan gøre dig til en fortjeneste, læs Investering i fast ejendom .)

Grunde som et værdsat aktiv

At skelne mellem den forbedrede del af en ejendom og den jord, den ligger på, kan virke trivial. Men det er først, før ejendomsinvestoren fokuserer på disse forskelle, at det bliver lettere at finde mere effektive investeringer, der giver det højeste afkast for risikoen eller den investerede kapital. Fordi ejendomspriserne er en funktion af lokal udbud og efterspørgsel, vil udseendet, funktionaliteten og vedligeholdelsen af ​​den fysiske struktur helt sikkert påvirke værdien, men disse faktorer har mindre indvirkning, end man måske tror. Forståelse af, hvordan placeringen og de fremtidige udsigter for jordværdier påvirker ejendomsafkastet, giver investorer mulighed for at træffe bedre valg mellem konkurrerende aktiver. (For at lære mere, læs Fem ting, hver ejendomsinvestor skal vide .)

Grunden til at jord er et værdsat aktiv er en simpel. Det er i begrænset omfang, og ingen producerer længere. Efterspørgslen efter jord vokser konstant som befolkningen stiger, og da dens forsyning er begrænset, skal prisen stige over tid. Medmindre der sker noget for at begrænse efterspørgslen efter et bestemt område eller gøre det ubrugeligt, bør grundene forventes at stige i værdi over tid. (For relateret læsning se Grundlæggende om økonomi: Efterspørgsel og forsyning og Fortjeneste med fast ejendomsspekulation .)

Spørgsmålet er, hvor meget jorden vil sætte pris på, og hvor meget forbedringer vil forbedre eller forringe den samlede værdi. Den fysiske struktur på en ejendom er et deprecierende aktiv. Som det aldre kræver det kapitaltilførsler til vedligeholdelse, opdatering for at forme funktionel forældelse og, afhængigt af dets design, opdatering for at forhindre, at den falder uden for stil.Selv Internal Revenue Service (IRS) anerkender dette ved at tillade afskrivning af den fysiske struktur for skatteforpligtelser. Landet under strukturen afskrives dog ikke … (For at finde ud af, hvilke boligforbedringer der er værd, og som er spild af penge, læs Add Value to Real Estate Investments og Do-It- Selvforsyningsprojekter for at øge hjemmeværdien .)

Graden af ​​afskrivning eller fysisk forældelse vil være specifik for hver ejendom, men det er rimeligt at sige, at hvis det bliver efterladt, vil en ejendom fortsætte med at miste værdien, indtil den ikke længere tilføjer værdi til jorden, eller endda reducerer dens værdi. Nogle landpakker med ringere strukturer, sammenlignet med de omgivende egenskaber, vil faktisk være værd at være mere unimproved. Ejere vil ofte rase den fysiske struktur for at maksimere pakkenes værdi. Så hvorfor foreslår rådgivere altid, at ejendomsejere forpligter sig til at opdatere deres hjem? Årsagen er at modvirke nogle eller alle de afskrivninger, som langsomt reducerer strukturens værdi. Erfarne ejendomsinvestorer indser, at denne aktivklasse er kapitalintensiv og kræver periodisk kapitalindgang for at maksimere værdien. (Lær hvordan du beregner, hvor meget din ejendom skal sætte pris på for at dække omkostningerne ved at eje det i Vil du bryde lige i dit hjem? )

Implikationer for investering

Når en investor forstår virkningen af ​​jordværdi på total appreciering, er markedets mantra af "placering, beliggenhed, placering" mere fornuftig. Implikationen er, at boligkøbere skal se forbi de fysiske egenskaber i hjemmet og fokusere på, hvordan dens placering på markedet vil påvirke det samlede afkast. Dette er yderst vanskeligt for boligkøbere, der forventer at bo i deres hjem i længere tid. Men selv de mest mangelfulde af indkøb kan forbedres over tid og skabe betydelig rigdom, hvis de befinder sig i et område med stor efterspørgsel. Nedenstående er nogle overvejelser for nye boligkøbere at overveje:

• Mindre eller mindre attraktive boliger kan give større investeringsafkast.

For at forstå dette punkt, forestille sig to funktionelt sunde huse på lige jordpakker i samme kvarter, en værdi, der ligger tæt på maksimum for huse i det nabolag og en anden handel til halvdelen af ​​denne pris. Da lokale udbuds- og efterspørgselsfaktorer kører jordværdier, har hus i et kvarter en tendens til at værdsætte med omtrent det samme beløb om året. Hvis det dyrere hus satser op med 10% (uden særlige forbedrings- eller kapitalprojekter), svarer dette til et 20% afkast for det andet - en langt mere effektiv udnyttelse af investeringskapitalen.

• Steder i kvarterer vil påvirke jordværdier.

Steder, som f.eks. Cul-de-sacs, på grund af deres begrænsning af trafik og underforstået sikkerhed for børn, er normalt i højere efterspørgsel end huse på hyppigere anvendte veje.

Bedømmelsen af ​​jordværdier understreger vigtigheden af ​​at vælge mellem kvarterer.De fleste mellem- og overklasse-kvarterer, der er hjemmehørende i en familie, begrænser allerede nybyggeri, når udviklere køber det meste af det tilgængelige areal til at opbygge boligområder og underopdelinger. På grund af dette udvikler de fleste kvarterer deres egne sociale, kulturelle og demografiske egenskaber, der påvirker efterspørgslen efter huse der.

• Den gennemsnitlige alder af naboer kan give spor til forståelse.

Mange investorer betragter ikke dette, når de vælger placeringer. Nye boligkøbere med små børn vil ofte undgå steder med ældre boligejere, der ikke vil give legekammerater til deres børn. De fleste boligejere er også opmærksomme på den indflydelse, som specifikke offentlige skoler har på efterspørgslen efter boliger i det pågældende skoleområde. Da boliger i området ikke er homogene, skyldes opskrivningen alt sammen sted og værdi af jord.

• Fremtidig udvikling kan ændre din ejendoms værdi til bedre eller værre.

Boligejere skal være opmærksomme ikke kun på den nuværende tilstand af lokale faciliteter, men også de fremtidige udsigter til kommerciel og statslig udvikling i området. Regeringens planer vedrørende skoler, hospitaler, trafikmønstre og anden offentlig infrastruktur vil have så stor indflydelse på jordværdier som nutidig og fremtidig udvikling af kommercielle faciliteter i en bestemt lokalitet. (For relateret læsning se Fem fejl Ejendomsinvesteringer bør undgå .)

Enfamilieejendomsinvestorer skal have en faktor i deres køb, der giver den potentielle effekt af ledig eller udviklet jord på fremtidige forsynings- og boligpriser. Dette er en løbende risiko båret af købere af ejerlejligheder. Condo priser er påvirket af samme efterspørgsel faktorer som enfamiliehuse og appreciering af det land, deres bygning er på.

Et unikt problem for ejerne af ejerlejligheder er forsyning. I modsætning til de fleste enkeltfamiliehuse, der er bygget i udfyldningssteder, kan et betydeligt antal condos bygges på små pakker jord og i korte perioder, hvilket øger forsyningen og potentielt dræber priserne. Det er vanskeligt for ejerne af ejerne at måle potentialet for ny udvikling og jordværdier, da flere enheder og højhuse kan nemt bygges på pakker, der oprindeligt var hjemme for andre typer boliger eller erhvervsejendomme. (For yderligere læsning om problemerne med ejerne af ejerlejligheder, læs Køb et Condo .)

Bottom Line

Den succesfulde fast ejendom investor lærer at se ud over stil og de fysiske egenskaber ved fremtidige køb og koncentrerer sig om ejendommens potentiale til jordgodkendelse. Dette kræver udsigt over de mest attraktive huse i en målplacering og koncentrere sig om dem, der giver mulighed for forbedringer, der vil øge værdien af ​​jorden. Forståelse af jordværdier ændrer investeringsvisningen af ​​det underholdte ranchhus fra "unattractive" til "money maker". Investorer, der er interesseret i at spore appreciering, bør besøge webstedet for Federal Housing Finance Agency (FHFA), som giver dig mulighed for at kontrollere boligprisvurderingen i dit område.

Når du har fundet en attraktiv investeringsejendom og undersøgt dens jordværdi, er det på tide at anvende disse forskningsevner til at købe et realkreditlån. Mens du undersøger et hjems landværdi, kan du gøre tusinder; gør dine lektier kan spare dig tusindvis af dollars i renter og gebyrer.