Med rentesatser lave og tilsyneladende endnu ikke forberedt på at gå nordover, er refinansiering af et realkreditlån uimodståeligt for mange boligejere. Men hvis man vurderer, om en refinansiering giver økonomisk mening, må man ikke overse de mindre oplagte omkostninger, der følger med det: de forskellige gebyrer, der kan løbe ind i tusindvis af dollars. (Se også: Skal du refinansiere dit realkreditlån, når rentesatser falder?)

Generelt er panoplen af ​​gebyrer forbundet med et realkredit det samme, om lånet er til et nyt køb eller at refinansiere et eksisterende realkreditlån, selvom en långiver undertiden vil afholde nogle gebyrer for at refinansiere et lån, det allerede har tegnet - mere om det i et øjeblik. Realkreditlån falder generelt i tre kategorier:

Långiver Gebyrer

I løbet af årene har långivere fundet nye måder at drage fordel af låntagning - tegningsgebyrer, "behandling" gebyrer, gebyrer for rutinemæssigt administrativt arbejde som kopiering og levering af dokumenter - meget til overraskelse og nød for uønskede låntagere. I 2008 rapporterede Federal Reserve, at det ikke var usædvanligt at betale så meget som 6% af lånebeløbet i gebyrer, hovedsagelig til långiveren. Men nu er der en grænse for, hvor meget en långiver kan udtrække fra en låntager på denne måde - en grænse pålagt af Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act. I henhold til regler fastsat af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) kan en långiver ikke opkræve låntageren mere end 3% i gebyrer på de fleste lån, hvis den ønsker juridisk ansvar beskyttelse fra nødlidende låntagere. (Ud over forskellige gebyrer begrænser capen også point, der betales for en lavere rente og provisioner, der udbetales til lead-finders som mæglere. For lån under 100.000 dollars, når låget op til 8%. Et lån, der opfylder disse og Andre betingelser betragtes som "kvalificeret pant".)

Tredjepartsgebyrer

Nogle af omkostningerne ved at arrangere et pantobeløb ikke til långiveren, men til andre virksomheder, der yder tjenester, der letter transaktionen - fundamentalt for långiverens due diligence. Almindeligvis omfatter disse ejendomsundersøgelsen og vurderingen, titelsøgningen (for at sikre, at der ikke er nogen pant på ejendommen) og titelforsikring for banken, hvis titelsøgningen udføres dårligt. (Nogle långivere opfordrer indtrængende låntagere til at tegne forsikringspolitikker for sig selv, men Barry Zigas, direktør for boligpolitik for forbrugerforbundet af Amerika, siger det er unødvendigt. "Sandsynligheden for at finde et problem i titlen på en ejendom, der er købt og solgt på det åbne marked er meget lille ", især da långiverens titelsøgning næsten altid vil afdække det. Undtagelserne siger, at han er så sjælden, at det er en udgift, der ikke betaler for låntageren.") Sådanne tillægsgebyrer kan i nogle jurisdiktioner indeholde omkostningerne ved at ansætte din advokat og din banks advokat.

Generelt er disse gebyrer ikke medtaget i CFPB's 3% -kapital, medmindre tredjemand rent faktisk er tilknyttet långiveren, eller når långiveren beholder en andel af disse gebyrer snarere end at passere dem på.

Regeringsgebyrer

Der er to grundlæggende former for offentlige gebyrer. For det første vurderer statslige og lokale myndigheder i mindst ni stater og District of Columbia en skat for, som New York-staten siger det, "privilegiet at optage et realkreditlån. "Og de forskellige offentlige myndigheder, der støtter boliger med særlige låneprogrammer, opkræver deres egne gebyrer. For eksempel, U.S.A. Department of Agriculture, der garanterer boliglån i kæmper landdistrikterne, kræver pant forsikring, der koster 2% af lånets pålydende i begyndelsen og. 4% af den resterende hovedstol årligt. Militære veteraner, der refinansierer et almindeligt realkreditlån, der bruger et lånegaranti fra Department of Veterans Affairs, betaler et finansieringsgebyr på mellem 2,5% og 3,3% af lånet, selvom refinansiering af en eksisterende V. A. lånekost lige er. 5%.

ReFi-rabat

Ofte vil långivere give en refinansiering boligejer en pause på gebyrerne, siger Zigas. "De kender allerede din betalingshistorie, og at du er kreditværdig - især hvis de sænker din rente, er det en nem beslutning for din långiver at lave. "Tredjepartsydelser som vurderinger og titelsøgninger og forsikringer kan strømlines eller diskonteres også, men siger Zigas," at forbrugeren skal insistere på, at långiveren søger det eller søger det selv, fordi ellers det letteste er for en långiver at gøre er slot i en titel søgning og gå til en sælger, der opkræver forbrugeren for en helt ny titel søgning, hvilket virkelig ikke er nødvendigt. "(Låntagere, der deltager i regeringens Home Affordable Refinance Program, som skal have købt deres hjem den 31. maj 2009, kan også betale strømlinede gebyrer.) Og en steely negotiator kan muligvis forhandle væk nogle af långiverens forskellige gebyrer - hvis låntageren er villig til at gå væk fra lånet.

Når du har etableret omkostningerne ved det nye lån, er det vigtigt at sammenligne det med din nuværende månedlige betaling, siger Shashin Shah, en certificeret finansiel planlægger i Dallas. For en låntager med 25 år tilbage på sit pant, vil betalingen på en 30-årig note være lavere, dels på grund af den længere låneperiode. "For at kunne sammenligne apple-til-æblerne, bør de se, hvad det ekstra beløb er, de skal betale hver måned for at få pantet afbetalt i 25 år," siger Shah. "Det vil normalt give et boligejer et bedre skøn over, om omkostningerne plus den nye sats er at spare penge. "

Bottom Line

Gebyrer for refinansiering af realkreditlån er generelt de samme som for et købslån, men refinansiering låntagere betaler ofte rabat for en strømlinet transaktion. Alligevel er det vigtigt at harmonisere det potentielle nye lån med dit eksisterende lån for at se, om du virkelig sparer penge.

For yderligere læsning, se Cash Out Vs. Rate / Term Mortgage Refinancing Loans og Skal jeg kombinere to realkreditlån til en?