Køb et hus er fuld af komplikationer, som de fleste mennesker ikke forstår og er uforberedte til. Et af disse mystiske elementer er escrow-processen (også kaldet "lukning"), der opstår mellem den tid en sælger accepterer købsaftalen, og køberen får nøglerne til det nye hus. Nedenfor er en 10-trins gennemgang af processen, så du bliver ikke efterladt stående i regnen uden et tag over hovedet og spekulerer på, hvad der lige er sket.

1. Gå ind i escrow / under kontrakt og åben en escrow-konto

Når du og sælgeren har underskrevet en gensidig acceptabel købsaftale, samler din agent din alvorlige pengecheck og deponerer den på en escrow-konto hos det escrow-selskab, der er angivet i købet aftale.

Escrow-selskabet fungerer som en neutral tredjepart for at indsamle de nødvendige midler og dokumenter, der er involveret i afslutningen, fra den indledende alvorlige pengeindbetaling til lånedokumenterne til den underskrevne handling. På nogle områder kan advokater håndtere denne proces i stedet for et escrow-selskab, og det kan kaldes "settlement" snarere end "escrow".

2. Afventer bankens vurdering

Den bank, der yder realkreditlånet, vil gøre egen vurdering af ejendommen (som køberen normalt betaler for) for at beskytte sine økonomiske interesser, hvis det skal afskæres på ejendommen. Hvis vurderingen kommer under den tilbudte pris, giver långiveren dig ikke finansiering, medmindre du er villig til at komme op med kontanter for forskellen, eller sælgeren sænker prisen til det vurderede beløb.

Dine andre muligheder for at forsøge at ændre vurdererens sind er et af følgende:

• for at give yderligere oplysninger om, hvorfor du mener, at hjemmet skal vurderes med et højere beløb
• for at få en anden vurdering
• for at prøve at gå med en anden långiver og håber, at långiverens vurdering kommer ud til din fordel

Hvis ingen af ​​disse muligheder er mulige, vil du kunne annullere købekontrakten. (For mere information om prisfastsættelse af et nyt hjem, læs 10 tips til at få en rimelig pris på et hjem .)

3. Sikker finansiering

Du skulle allerede have været forhåndsgodkendt for et pant på det tidspunkt, hvor din købsaftale blev accepteret. Når du giver din långiver ejendomsadressen, vil den udarbejde et skøn for god tro eller en erklæring med detaljeret beskrivelse af dit lånebeløb, rente, lukningsomkostninger og andre omkostninger forbundet med købet. Du vil muligvis forhandle numrene på dette dokument, før du underskriver det. Når du har din skriftlige låneforpligtelse, er det tid til at fjerne finansieringsforudsætningen skriftligt.

4. Godkend sælgerens oplysninger

Under dette trin skal du modtage skriftlig meddelelse om eventuelle åbenbare problemer, som allerede er identificeret af sælger eller sælgerens agent.For eksempel kan garagen i moderat til lavindkomst kvarterer i boligområder have omdannet til et boligareal i strid med byboliger. Du er måske allerede opmærksom på problemer som disse, fordi de ofte nævnes i noteringen.

5. Få de nødvendige inspektioner

Home Inspection

Du behøver ikke at få en hjemmeinspektion, når du køber et hjem, men det er i din bedste interesse at gøre det. For et par hundrede dollars vil en professionel hjemmeinspektør fortælle dig, om der er farlige eller dyre defekter i hjemmet. Hvis det er tilfældet, vil du gerne vide om dem, så du kan komme tilbage fra købet, spørg sælgeren om at rette dem eller spørg sælgeren om at sænke prisen, så du selv kan klare reparationerne. Bemærk, at du ikke kan forhandle nogen sælgerindrømmelser her, hvis kontrakten siger, at du vil købe ejendommen "som det er". Hvis inspektionsprocessen afsluttes tilfredsstillende, skal du derefter fjerne inspektionsforbruget skriftligt. (Du gentager dette trin efter andre inspektioner.)

Bekæmpelse af skadedyr

Hvis långiveren ikke har brug for skadedyrsinspektion, kan du stadig få en til at sikre, at huset ikke har termitter, snedkermyrer , eller andre skadedyr som roaches eller rotter. Disse problemer kan ikke være tydelige i dagtimerne, når du højst sandsynligt har set huset, og det ville være en frygtelig uvelkommen opdagelse efter at du er flyttet ind. Hvis der er nogen skadedyrsproblemer, skal de afhjælpes, før salget kan fortsætte (forudsat at du vil fortsætte med køb). Dette er et andet område, hvor du måske vil genforhandle med sælgeren til at betale for arbejdet.

Miljøinspektion

Det anbefales nogle gange at få en miljøinspektion for at kontrollere forgiftninger i hjemmet, såsom forme og asbest. Der kan også være problemer på hjemmesiden, som forurening fra et sted i nærheden af ​​en losseplads, tidligere oliefelt, renseri, benzinstation eller anden miljømæssig farlig virksomhed. Eventuelle problemer afsløret i dette område kan betyde alvorlige sundhedsfarer og kan være uforholdsmæssigt dyrt at rette op.

Andre inspektioner

Områder med jordskælv kan kræve en jordbundsrapport og / eller en geologisk rapport for at vurdere risikoen for alvorlig skade på ejendommen i tilfælde af en sådan katastrofe. Mange områder kræver oversvømmelsesrapporter. Hvis hjemmet er for sandsynligt at oversvømme, vil du ikke være i stand til at få husejere forsikring, hvilket betyder at du ikke kan få et pant. I nogle tilfælde vil køb af oversvømmelsesforsikring ud over dit boligejerforsikring løse dette problem. I landdistrikterne skal der foretages en jordundersøgelse for at verificere ejendomsgrænserne (i byområder er grænserne en tendens til allerede at være meget tydelige).

6. Få risikoforsikring

Dette inkluderer boligejerforsikring og eventuel ekstra dækning, der kræves i dit geografiske område (såsom oversvømmelsesforsikring). Du bliver forpligtet til at have boligejere forsikring, indtil dit pant er betalt (og du vil nok have det, alligevel).Vælg dit eget forsikringsselskab, som kan være anderledes end det, som långiveren vælger, og shoppe for at få den bedste sats. (For at læse mere om den nødvendige forsikring, se Begyndelsesguiden til Boligejerforsikring , Forsikringstips til Boligejere og Fem Forsikringspolitikker Alle skal have .)

7. Få titlen rapport og titel forsikring

Disse er også påkrævet af din långiver, men igen, du vil gerne have dem alligevel. Titelrapporten sikrer, at ejendommens titel er klar - det vil sige, at der ikke er nogen pant på ejendommen, og at ingen andre end sælgeren har krav på nogen del af det. Titelforsikring beskytter dig (og långiveren) mod eventuelle juridiske udfordringer, der måtte opstå senere, hvis der ikke opstod noget under titelsøgningen. Hvis der er noget galt med titlen (kendt som en sky eller mangel), skal sælgeren afhjælpe det, så salget kan fortsætte eller lade dig gå væk. Afhængigt af hvor du bor, kan escrow-firmaet og titelfirmaet være det samme.

8. Lav en endelig gennemgang

Det er en god ide at genoverveje ejendommen lige inden lukningen for at sikre, at der ikke er sket nogen ny skade, og at sælgeren har efterladt dine varer, der er angivet i købsaftalen, såsom apparater eller inventar . På dette tidspunkt i processen vil du sandsynligvis ikke kunne sikkerhedskopiere, medmindre hjemmet har haft alvorlig skade. Men det er ikke uhørt for en smålig køber at presse hans eller hendes agent for at få aftalen ophævet over noget ubetydeligt.

9. Gennemgå HUD-1-formularen

Mindst en dag før lukning modtager du en HUD-1-formular eller den endelige opgørelse af lånebetingelser og lukkekostnader. Sammenlign det med det gode tro estimat, du signerede tidligere. De to dokumenter skal være meget ens. Søg efter unødige, uventede eller overdrevne gebyrer samt uheldige fejl.

10. Luk afsendelse

Lukningsprocessen varierer lidt fra stat, men du skal underskrive et ton papirarbejde, som du bør tage din tid med og læse omhyggeligt. Sælgeren vil have papirer til at underskrive også. Når alle papirerne er underskrevet, udarbejder escrowofficeren en ny handling, der navngiver dig som ejendommens ejer og sender den til amtsoptageren. Du indsender en kasserens check eller sørger for en overførsel til betaling for dine nedbetalings- og lukningsomkostninger, og din långiver vil føre dine lånefonde til escrow, så sælgeren og eventuelt sælgerens långiver kan betales.

Hvis du gør det så langt, vil du endelig komme i besiddelse af hjemmet.

Konklusion

Din agent overvåger hele denne proces, så vær ikke for bekymret, hvis du ikke forstår hver eneste detalje, så længe du har tillid til din agent. Men i enhver transaktion, hvor du lægger så meget på linjen økonomisk, er det en god idé at have i det mindste en grundlæggende ide om, hvad der sker, så du ikke bliver udnyttet.