En af de største økonomiske beslutninger, folk gør i deres levetid, er valget om at købe et hjem. Hvorfor vil nogen gerne gøre så stor finansiel forpligtelse, når leje er billigere, fleksibel til hvor du vil bo og på kort sigt i forpligtelsen? Årsagerne er ret ligetil: Boligejendomme giver dig mulighed for at opbygge egenkapital og giver dig et fradrag for betalt pant rente, hvilket gør det til den enkelt største skattepause til rådighed for de fleste skatteydere, for ikke at nævne alle de immaterielle fordele, som ejerskab har at tilbyde. Når du køber et hjem, vil dine månedlige udbetalinger øges, og du skal stille et par dollars til side for de uventede udgifter, men at eje dit hjem kan være en af ​​dine mest givende beslutninger, hvis du spiller dine kort korrekt fra starten.

Trin 1: Oprydning af eksisterende gæld

Korrekt forberedelse inden du køber dit hjem er halvdelen af ​​kampen. Det første punkt på din liste er at få en kopi af din kredit rapport. Hvad du vil gøre her er rent det op; hvis du har åbne kreditkort, du aldrig bruger, lukke dem ud. Derefter vil du søge efter fejl eller uoverensstemmelser med dine kreditorers rapportering og få dem korrigeret også. Det er vigtigt at spare så mange penge som muligt for din forskudsbetaling, men ikke værd at se på din højrente gæld. Eventuelle kreditkort satser, der har en rente højere end to gange prime sats er alt for høj. For eksempel, hvis den nuværende primær rente er 6%, bør du forsøge at betale alle dine kreditkort med en rentesats på 12% eller derover eller søge efter en anden långiver med en bedre rente for at overføre din gæld.

Trin 2: Shopping for långivere

Når du har renset din handling, er du klar til at begynde at shoppe for en långiver.

Så begynder sjovet; lad tre eller fire af långiverne konkurrere om din virksomhed. Giv ikke hver långiver godkendelse for at få adgang til din kredit rapport! Hent en foreløbig kopi af "god tro estimat" (HUD-1 formular) og analyser alle omkostninger på det. Så, når du har valgt långiveren, skal du bruge, tillade dem at kontrollere din kredit.

Långivere har masser af fantasi og fleksibilitet, når det kommer til de gebyrer, der opkræves for låntageren. Gebyrer som "låneoprindelse", "behandlingsgebyrer" og "forsikringsgebyrer" kan forhandles ned normalt mindst 50% eller endda afkaldes af långiveren, hvis de vil have din virksomhed dårligt nok. "Points" er også en rigtig træk. Når du betaler point, betaler du renter (1 point = 1%) i et fast beløb på forhånd for at få en lavere rente på dit fastforrentede realkreditlån, som stort set øger størrelsen på din forskudsbetaling. Point er unødvendige ekstra omkostninger af långiveren. Afvise at betale disse gebyrer eller tage din virksomhed andre steder.

I nogle tilfælde kan det være værd at betale en fast ejendom advokat for at rydde op de falske omkostninger eller få dig selv en kyndig ejendomsmægler, der kan lede dig gennem hvilke omkostninger der er sædvanlige og dem, der er fleksible eller potentielt elimineret.For eksempel er "titelomkostninger" i staten Florida ansvaret for køberen (medmindre sælgeren accepterer at afhente omkostningerne), så du skal vide, at disse omkostninger skal vises på din god trosopgørelse. Hvis din långiver er en out-of-state långiver, kan de have forskellige gebyrer (som normalt overstiger $ 1 000) og kan vise sig som en overraskelsespris på din HUD-1-afregningserklæring inden lukningen.

Hvorfor långivere elsker PMI

Långivere er som sultne ulve, der kredser deres bytte, når det kommer til første gangs boligkøbere. De fleste långivere opkræver privat pant forsikring (PMI), hvis du undlader at lave en indledende forskud på 20% eller mere på dit hjem. Denne forsikring beskytter långiveren, ikke dig i tilfælde af misligholdelse på dit lån. Generelt vil en långiver overveje et lån, der finansieres over 80% af boligens værdi, en større standardrisiko og kræver PMI-betaling. Hvor meget er denne betaling for PMI? Hvis du ansøger om et $ 200.000 lån med 10% nedbetaling, kan du forvente at betale mindst $ 100 pr. Måned for PMI-betalingen. Det er ikke usædvanligt at se PMI-betalinger i størrelsesordenen $ 150 til $ 200 om måneden.

For de af jer allerede i et pant med en PMI betaling, når du når en vis egenkapitalprocent i dit hjem (normalt 20%) kan du annullere PMI. Over 30 år kan en $ 150 månedlig PMI betaling øge op til over $ 54, 000! Da långiverne ikke minder dig om, at du kan annullere den ekstra betaling, tager mange husejere aldrig tid til at annullere PMI-betalingen selv, og långiverne er mere end glade nok til fortsat at modtage dine penge.

Trin tre: Kommer op med nedbetalingen

Hvad kan du gøre, hvis du ikke har råd til 20% forskud på dit boliglån? Lad os sige, at du kigger på et hjem på $ 200.000, og du har $ 10.000 for nedbetalingen. Det er klart, at de fleste långivere kræver en PMI-betaling, hvis du ikke lægger mindst $ 40.000 ned på hjemmet (udlån / lånegebyrer er udelukket fra vores lånberegning). For de fleste første gang homebuyers er en $ 40, 000 nedbetaling uden for spørgsmålet. Så her er hvor du skal få lidt kreativ og forsøge at "piggy-back" dine lån, så to långivere deltager i lånet. Dette ville fungere som en 80-15-5 type plan: Du vil finansiere 80% på et primært pant, finansiere 15% på et andet pant eller home-equity lån og 5% som din forskudsbetaling. Ved at bruge boligkapitallånet plus din forskudsbetaling kan du udnytte dette beløb til købsprisen på dit hjem og dække kravet om 20% ned og dermed undgå PMI. Hjem-egenkapitalen eller andet lån vil sandsynligvis have en variabel rente eller en højere sats end din primære pant, så du skal holde øje med dette lån og forsøge at betale det først. Renterne fra home-equity-lånet er også fradragsberettigede renter på amerikanske føderale skatter (hjemlig kapitalgæld er underlagt et loft på 100 000 dollars for fradragsret).

Typer af lån

Fastforrentede lån Det mest almindelige realkreditlån er det 30-årige fastforrentede lån, fordi renten ikke ændres i løbet af lånets løbetid.De fleste husejere foretrækker denne type lån, da de ved, at deres månedlige pant betaling vil forblive stabil i årenes løb. Et 15-årigt fastlån bliver mere populært, fordi det reducerer din tidshorisont på lånet, så du kan reducere mængden af ​​interesse du vil betale over lånets løbetid dramatisk. Generelt vil disse lån have en højere rente, da långiveren giver op med deres mulighed for at tjene flere penge i en økonomi, hvor renten stiger. Lån med justerbar rente Medianlængden af ​​ophold i et hjem er kun 13 år (2013 US-folketællingsdata), så hvis du planlægger at bo i det nye hjem i en kort periode, kan du måske overveje alternativ finansiering til det traditionelle fastforrentede lån. Justerbare lån giver lavere rente i en bestemt periode. Renten på disse lån kan justeres årligt, eller du kan se dem opført som "3-1", "5-1", "7-1" eller mange andre variationer. For eksempel, under et "7-1" regulerbart rente lån, vil lånet blive fastgjort i de første syv år og derefter nulstilles hvert år derefter. Det betyder, at lånet bliver fastgjort i de første syv år. Så i det ottende år justeres kursen på baggrund af de nuværende markedsforhold, som normalt er baseret på det etårige statsobligationsindeks. Renten på rentetilpasningslån kan i starten være overalt fra et til tre procentpoint lavere end det traditionelle faste realkreditlån, og derefter tilpasses den årligt efter det fastsatte tidsrum udløber. Hvis du kun planlægger at blive i hjemmet i syv år, så kan det være det perfekte lån til dig. Du skal sørge for, om renten begynder at stige; du kan finde dig selv at betale mere end den traditionelle 30-årige faste.

Bundlinjen

Husk, det er værd at den ekstra indsats for at gennemgå din HUD-1-afregningserklæring inden slutningen af ​​dit nye hjem; de tal der er opført der skal matche dem, der blev givet til dig på god tro skøn. Hvis tallene er oppustet, eller du ser nye gebyrer, skal du kontakte långiveren og bede dem om at forklare eller rette fejlene. Når alt kommer til alt, er køb af et hjem et værdifuldt langsigtet engagement, så sørg for, at du fuldt ud forstår alle vilkårene for dit lån og ikke overser eventuelle skjulte gebyrer, som du senere vil fortryde.