I 2011 diskuterede Warren Buffett fordelene ved at investere i hele verdens guldforsyning kub af guld vejer omkring 170.000 tons med sider 68 fod lang sidder komfortabelt i infield af en mindre liga ballpark) i modsætning til at investere i alle amerikanske cropland plus 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 . 23% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ). Som tiden går, hævder Buffett, at cropland og Exxon Mobils vil fortsætte med at levere svimlende mængder produktion i form af majs, hvede, bomuld og trillioner dollars af udbytte, mens guldets kube vil være uændret og stadig sidde i baseball infield, stadig ikke i stand til at producere noget. "Du kan kæle kuben, men det svarer ikke," skrev han i sit 2011 brev til Berkshire Hathaway (BRK. B) aktionærerne.

Buffett ville således vælge produktive aktiver i bunke B, cropland og Exxon Mobils, over guldkassen. Produktive aktiver fortæller han, at det kan være i form af en virksomhed, enten gennem køb af aktier eller direkte ejendomsret, gårde og fast ejendom. "Ideelt set er disse aktiver bør have mulighed for i inflationstider at levere output, der vil bevare sin købekraftværdi, samtidig med at der kræves et minimum af nye kapitalinvesteringer. Gårde, fast ejendom og mange virksomheder som Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 . 45-0. 04% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) og vores eget See's Candy mødes med den dobbeltsidede test, "skrev han i brevet.

Disse aktiver kan omdannes til økonomiske ækvivalenter ved hjælp af de korrekte værdiansættelsesteknikker. Et prismærke kan etableres, og en afkast kan bestemmes. I sidste ende ved at være i den rigtige skov (produktive aktiver) og ved korrekt vurdering af disse aktiver kan investorer opnå højere afkast.

Måler produktivitet gennem traditionelle værdiansættelsesmetoder

Aktier

Berkshire og Buffett foretrækker at købe virksomheder direkte, men når de ikke kan, vil de købe betydelige dele af virksomheder gennem køb af aktier i virksomheder som IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) og Coca-Cola. I Buffett og Benjamin Grahams verden, faderen til værdipapirer, er aktieinvesteringer mest intelligente, når det er mest forretningsmæssigt, og investor bør behandle et køb som om det repræsenterer hele virksomheden.

Traditionelle værdiansættelseslagre på højt niveau omfatter pris-til-indtjening og pris-til-bogværdier. Alt andet lige, et lager med et P / E på 10 giver mere værdi end en aktie med et P / E på 20.

Virksomheder

Typiske værdiansættelsesmålere til køb af en virksomhed omfatter bogført værdi (værdien af alle aktiver minus alle gældsforpligtelser), sammenlignelig markedsværdi (ved brug af nylige salgsdata for tilsvarende virksomheder for at fastlægge en pris svarende til den sammenlignelige markedsanalyse udført for boligejendomme) og en kursværdi, der tager virksomhedens indtjening, enten det seneste år eller et gennemsnit af et givet antal foregående år, og opdeler dem med en kapitaliseringskurs.Kapitaliseringsrenten er baseret på risiko og forventet afkast. For eksempel, hvis en barberbutik har en gennemsnitlig indtjening på $ 20.000 i løbet af de seneste fem år, og det er fastslået, at kapitaliseringsfrekvensen skal være 20%, så vil virksomhedens værdi være $ 20.000 / 0. 20 eller $ 100 000.

Pengestrømme til udlejningsejendomme

For udlejningsejendomme omfatter de typiske værdiansættelsesmålinger en sammenlignelig markedsanalyse (boligejendomme er normalt værdsat ved hjælp af denne metode, og det viser sig ret ubrugeligt for udlejningsejendomme fordi det står ikke for indtjening); reproduktionsværdi eller omkostningerne til udskiftning af bygningen en indtjenings kapitalisering tilgang (det samme som kapacitetsberegningen for en virksomhed); en brutto lejemultiplikatorberegning og en månedlig pengestrømsopgørelsesanalyse.

Brutto leje multiplikator er simpelthen de brutto årlige leje af en ejendom multipliceret med en faktor, der repræsenterer potentialet for "cash flow. "Tommelfingerregel er, at en ejendom vil producere et pengestrømme med et flertal på syv; en ejendom med brutto årlige leje på $ 20.000 vil sandsynligvis give et cash flow til en pris på $ 140, 000 ($ 20, 000 x 7). Denne beregning er nyttig ved filtrering af egenskaber til yderligere analyse, men holistisk er den meget stump, og en mere detaljeret projiceret resultatopgørelse udvikles typisk. Denne detaljerede resultatopgørelse tegner sig for lejeindtægter, ledige stillinger, ejendomsforvaltningsgebyrer, reparationer og vedligeholdelse, værkarbejder, diverse, reserver, lånebetaling, forsikrings- og ejendomsskatter. Den resulterende indtjening, eller "kontantstrøm", divideres derefter med forskudsbetalingen for at bestemme en kontant på kontantafkast af investeringer.

To væsentlige fordele ved ejendomsinvestering er brugen af ​​øget afkast gennem løftestang og "phantom" cash flow-tilskud i form af afskrivning uden kontanter. Afkast af investeret kapital er en mere nyttig beregning ved sammenligning af udlejningsejendomme til aktieinvesteringer.

Produktivt landbrugsjord

Landbrugsværdi er typisk værdsat ved brug af en huslejeberegningsberegning siden ifølge Croplife. com, "mere end 50% af landbrugsjorden i Midtvesten er for tiden lejet. "Således en pakke landbrugsjord, der lejer for $ 500 en acre vil blive værdiansat til $ 12, 500 en acre, hvis kapitaliseringsrenten er 4%. ($ 500/0, 04). Denne aktiveringsgrad er baseret på de lange renter.

Oprettelse af økonomiske ækvivalenter ved hjælp af den nedskrevne pengestrømsmodel

Den egentlige indre værdi af et produktivt aktiv som beskrevet i Buffett's 1992-brev til Berkshire Hathaway-aktionærer blev fremlagt af John Burr Williams for over 50 år siden i The Teorien for investeringsværdi. "Værdien af ​​alle aktier, obligationer eller forretninger i dag bestemmes af pengestrømme og udstrømninger - diskonteret med en passende rentesats - der kan forventes at ske i løbet af aktivets resterende levetid", skriver Williams. Denne egenværdi kan beregnes ved hjælp af den diskonterede pengestrømsmodel, som vil resultere i en enkelt dollarværdi, som igen kan sammenlignes med aktivets nuværende pris for at opnå en afkast.Denne afkast vender alle vores aktivklasser til økonomiske ækvivalenter.

Ejerindtjening og vækstpriser

Så hvordan bestemmer man alle de tilstrømninger og udstrømme, der forventes at ske i løbet af aktivets resterende levetid? Enkelt: Du bestemmer først en indtjeningsgrundværdi (i Buffettens verden, det ville være ejerindtjening, som er nettoindtægt plus afskrivninger og afskrivninger minus investeringsudgifter) og derefter vokse denne værdi med en rimelig vækst. Væksten er segmenteret i et første trin og et andet trin, hvor første fase er væksten, der forventes at fortsætte i løbet af de næste fem til 10 år, og anden fase er en restrate, der forventes at ske efter vækst aftager til et moderat niveau.

For den første fase kan den anvendte vækstrate være den historiske 10-årige indtjeningsvækst for det pågældende aktiv. For at bestemme historiens indtjeningsvækst for ethvert aktiv, skal du blot bruge tidværdien af ​​pengeberegning for rente eller I / Y med indtjeningen fra 10 år siden som nutidsværdi, det seneste års indtjening for fremtidige værdier og 10 for antallet af år. Hvis du er sikker på, at indtjeningen vil fortsætte på denne bane i de næste fem til ti år, så brug denne sats for vækststrømmen i første etape.

For den anden etape er restrenten en fælles tilgang at bruge "den langsigtede nominelle vækstrate i den generelle økonomi i virksomhedens hjemland", ifølge Robert Hagstrom, forfatter af Warren Buffett Way . For eksempel er USAs langsigtede økonomiske vækst 5%.

Forudsigelighed er nøglen til at bruge den diskonterede pengestrømsmodel. Det pågældende aktiv skal have en ensartet rekord af indtjeningen for at kunne fremtvinge fremtidige indtægter med en vis grad af selvtillid. Derudover er variablerne i modellen som knapper på Hubble-rumteleskopet: Juster dem, men lidt, og du kigger på et helt andet univers.

Rabatten Rate

Diskonteringsrenten er den kurs, der bruges til at nedbringe alle fremtidige indtægter tilbage til nutidsværdien. Tænk på det som muligheden for at investere i aktivet ved hånden, i stedet for at købe landbrugsjord, kan du købe en statskasseveksel. Den værdi, som Buffett bruger, er den risikofrie sats, som er 30-årsobligationsrenten, nu på 3%. Andre tilføjer til denne kurs en egenkapitalrisikopræmie, der tegner sig for risiko. Denne værdi kan findes på hjemmesiden for Aswath Damodaran, professor i økonomi ved New York University. Prisen ligger nu på 6, 12%. Således vil den samlede diskonteringsrente være 9. 12%.

Beregn Intrinsic Value

De tidligere indtastninger er alle indregnet i en diskonteret pengestrømsmodel, og nutidsværdien af ​​alle fremtidige pengestrømme beregnes. Denne nutidsværdi er aktivets egenværdi, og den kan sammenlignes med salgsprisen - uanset om det er aktiekursen, prisen på virksomheden, prislappen på bygningen eller prisen pr. Acre for at bestemme en sikkerhedsmargen.

Sikkerhedsmargen

Som defineret af Buffetts mentor, Benjamin Graham, er sikkerhedsmargen forskellen mellem aktivets aktuelle pris og den beregnede indre værdi af aktivet. Sikkerhedsmargen kan tænkes på denne måde: Hvis du skal bygge en bro, der skal bruges af lastbiler, der vejer 50.000 tons, skal du bygge en bro, der holder lastbiler på 100.000 tons. En stor sikkerhedsmargen giver et sikkerhedsnet for fejl og afvigelser i beregningen af ​​egenværdien. Ifølge Buffett er de tre vigtigste ord i investering en sikkerhedsmargin.

Sikkerhedsmargen kan findes ved at dividere aktivets beregnede indre værdi efter aktivets pris og subtrahere 1. Alt andet lige, et aktiv med en sikkerhedsmargin på 75% har et meget bredere sikkerhedsnet end et aktiv med en sikkerhedsmargin på 25%.

Landet af økonomiske ækvivalenter-Rentesats

For at bestemme aktivets afkast skal du simpelthen ændre diskonteringsrenten i rabatkontantstrømsmodellen, indtil den beregnede indre værdi er lig med salgsprisen på aktivet. For eksempel, hvis American Express 'egenværdi er beregnet til at være $ 172. 08 pr. Aktie ved anvendelse af en diskonteringsrente på 9,12% og den nuværende pris er 71 dollar. 73, så tilpasses diskonteringsrenten til 14,6%, hvilket resulterer i en indre værdi på $ 71. 73, hvilket er det samme som salgsprisen. Det betyder, at baseret på modellen bygget, at American Express investor kan forvente en årlig afkast på 14,6%. Denne afkast giver mulighed for nem sammenligning på tværs af aktivklasse og letter effektiv udnyttelse af kapital. Således, om produktionen er Coca-Cola, chokolade, boligareal eller bomuld, reducerer den diskonterede pengestrømsmodel uensartede aktiver til økonomiske ækvivalenter.

En fugl i hånden

Ifølge Buffett i sit 2000 års brev til aktionærerne blev formlen for værdiansættelse af alle aktiver, som John Burr Williams fremlagde i Theory of Investment Value , korrekt identificeret af Aesop i 600 B. C- "En fugl i hånden er værd to i bushen. "At aksiomet skal ændres med fire spørgsmål: Hvor sikker er du, at fuglene er i busken, hvornår kommer de frem, hvor mange vil der være, og hvad er den risikofrie rentesats? (Udbyttet på langsigtede amerikanske sedler.) Alle disse variabler er indfanget i rabatkontantstrømningsmodellen. "Hvis du kan svare på disse tre spørgsmål, vil du kende den maksimale værdi af busken og det maksimale antal af de fugle, du nu besidder, der skal tilbydes til det. Og selvfølgelig tror du ikke bogstaveligt talt fugle. Tænk dollars, "Buffett skrev i aktionærbrevet.

Denne lov ifølge Buffett er uendelig. Den gælder for" udgifter til gårde, oliefritagelser, obligationer, aktier, lotteri og produktionsanlæg. tal, og du kan rangere attraktiviteten af ​​alle mulige anvendelser af kapital i hele universet, "skrev Buffett.

Den nederste linje

"Om valutaen et århundrede hidtil er baseret på guld, muslingeskaller, haj tænder eller et stykke papir (som i dag), vil folk være villige til at udveksle et par minutter af deres daglige arbejde for en Coca-Cola eller nogle Se jordnødde skør.I fremtiden vil den amerikanske befolkning flytte flere varer, forbruge mere mad og kræve mere boligareal end det gør nu. Folk vil for evigt udveksle det, de producerer for, hvad andre producerer, "skrev Buffett i sin aktiebog fra 2011. Idet den vedrører den enkelte investor, identificerer disse produktive aktiver over en kube af guld og styrer modellen, der omdanner dem til økonomiske ækvivalenter, til egen værdi. Det fører til en sikkerhedsmargin, der fører til højere afkast.