Næsten en tredjedel af amerikanske husejere har ikke pant. Alle andre havde brug for hjælp fra en långiver til at købe deres hjem. Det er nemt at sige: "Jeg vil have den laveste betaling jeg kan finde", men det er ikke den bedste måde at se på realkreditlån.

Et hjem er nok det største køb, du vil lave i din levetid. Lånet vil være den største del af dette køb, og som med alle store køb, bør du altid lave nogle sammenligningshandler. Men før du begynder at handle, skal du vide, hvad du skal sammenligne.

Hvis du ikke skal se på betalingen, hvordan vil du vide et godt tilbud fra en dårlig? Ifølge Casey Fleming, realkreditrådgiver hos C2 Financial Corporation og forfatter af "The Loan Guide: Hvordan får man det bedste mulige realkreditlån" er der tre hovedpunkter at overveje.

3 måder at vurdere et lån på

1. Månedlig betaling . Men sagde vi ikke bare ikke for at se på betalingen? I dette tilfælde skal du blot vurdere, om du har råd til den betaling, der går med det hjem du er forelsket i. Der er masser af realkreditberegninger online (se Lånekalkulatorer: Sådan fungerer de ).

Brug regnemaskinen til at finde ud af betalingen på lånets hovedstol og renter plus skatter, privat pantforsikring (hvis du har brug for det), HOA dues, boligejerforsikring og enhver anden afgift. Du behøver ikke et nøjagtigt nummer lige nu, men få så tæt som muligt. For mere, se Realkreditlån: Fastforrentede realkreditlån og Hvorfor skal jeg betale privat realkreditforsikring?

Så se det ud fra en långivers perspektiv. Hver långiver er anderledes, men sandsynligvis vil ikke gøre lånet, hvis din samlede månedlige gældsforpligtelser overstiger omkring 38% af din brutto månedlige indkomst (gældsforholdet). Hvis det er mere end det, overvej et billigere lån.

2. Livstidsomkostninger af lånet. Her er hvor folk får det galt, ifølge Fleming. Forpagtninger er komplicerede, men hvis man ser forbi støjen og spørger dette enkle spørgsmål, bliver tingene meget klarere: "Hvor meget vil det koste mig at bruge långiverens penge? "

Långiverens incitament til at udlåne dig pengene er at tjene penge - enten fra dig eller ved at sælge lånet til en anden til en højere pris. Jo mere de kan komme ud af dig, desto bedre er deres margener.

Dit mål er at betale mindst muligt beløb for lånet. Du kan ikke bedømme det ved den månedlige betaling. Du skal se på, hvor meget du vil betale i løbet af lånets løbetid.

Et realkreditmægler kan hjælpe dig med at finde ud af levetidens omkostninger ved lånet, eller du kan bruge en online-regnemaskine. Hvis du ikke tror, ​​at du bliver i dit hjem for lånets løbetid, kan en mægler eller regnemaskine fortælle dig, hvor meget det vil koste i et hvilket som helst tidsrum.

For at få en lavere levetid, skal du betale mere op foran. Hvis du kan klare det, er en højere månedlig betaling bedre for dig over tid end en lavere betaling - i de fleste tilfælde.

3. Risiko. Fordi et hjem fordobles som et sted at bo og en investering, skal du forstå lidt om investeringsrisiko. Hvad nu hvis markedet har en anden smeltning som den gjorde i 2008 og efterlader dig et hjem, der har en større pantbalance, end det er værd? Hvad hvis du får et lån til en bestemt rente og over tid, satser flytte lavere? Hvad hvis du mister evnen til at foretage betalinger? Dette er ikke kun risici for dig - de er også risici for långiveren, og det kan påvirke vilkårene for dit lån.

Ifølge Fleming er realkreditlån så kompliceret, at det er svært for den gennemsnitlige forbruger at fokusere på andet end betalingsbeløbet. "Problemet er, at det er [realkreditmarkedet] så komplekst, at de fleste forbrugere fokuserer på den månedlige betaling alene, så længe de ikke føler det risikabelt. "Fordi de fleste ikke er krydrede investorer, ser de en låst sats og betaling som det mindst risikable kursus, men det er ikke nødvendigvis rigtigt. Det giver dog en følelse af sikkerhed.

Overvej ikke kun det 30-årige fastforrentede pant. Over tid er det nok den dyreste løsning. Sammenlign justerbare satser og kortere tidsperioder, såsom et 15-årigt fastforrentet realkreditlån. (For mere information, se Sammenligning af et 30-årigt vs. et 15-årigt realkreditlån.)

Sammenligning af långivere

Først spørg et par långivere for et godt tro estimat (GFE) . Tænk på dette som at spørge en bilforhandler for at give dig deres bedste pris på et køretøj. God tro estimeringer vil ikke være præcise, men de vil tjene som en måde at evaluere lånene. Fordi långivere kan sætte forskellige omkostninger på forskellige steder for at ændre hvordan lånet ser ud, vil du sandsynligvis brug for hjælp fra nogen, der har erfaring med realkreditlån, for at hjælpe med at evaluere GFE'erne. Spørg en person, der ikke konkurrerer om din virksomhed, hvis det er muligt.

Hvis en långiver viser et betalingsbeløb, der er betydeligt lavere end andre, opkræver det formentlig højere upfront omkostninger i form af point. Hvis lukkekostnaderne er betydeligt lavere, kan det have kostet omkostningerne i lånet i form af højere rente.

Det er meget usandsynligt, at enhver långiver vil undergrave nogen anden væsentlig. Du er simpelthen nødt til at finde ud af, hvor denne långiver opkrævede dig for hvad der synes at være en rabat. Det har du problemer med at skelne mellem disse forskelle selv, et realkreditlån kan hjælpe.

Det bedste lån til dine behov

Fleming spørger sine kunder tre spørgsmål, når de skræddersy et lån til dem:

1. Hvad er deres risikotolerance? Foretrækker de en betaling, der ikke ændrer sig over tid, eller ville en rentetilpasningslån være en mulighed? Rentetilpasningslån koster ofte mindre end en fast rente i begyndelsen, men de ændres med markedsforhold. Låntageren skal være i orden med at forvitre op- og nedture på de finansielle markeder.

2. Hvilken månedlig betaling er komfortabel? Fleming siger, "De fleste mennesker svarer altid lavere end hvad der er sandt, fordi det virker som et godt forhandlingsværktøj. Men det er bedst, hvis en kunde er helt ærlig med mig, da jeg ikke kan ændre min provision ved alligevel at hæve betalingen. Samtidig besvarer vi spørgsmålet "Hvad kan du kvalificere til? "For mange mennesker kvalificerer de sig for mere end de er villige til at betale hver måned, men lejlighedsvis er det modsatte, og selvfølgelig bliver kvalifikationen den begrænsende faktor. ”

3. Hvordan vurderer de betalinger vs. samlede omkostninger? Ville låntageren hellere betale mere op og have lavere indbetalinger, eller mindre nu og have højere betalinger og en højere levetidslånsomkostninger?

I sidste ende skal du sigte mod den laveste rente, en månedlig betaling, der passer komfortabelt ind i dit budget og en plan om at betale dit lån så hurtigt som muligt. Siden 2014 er forskudsbetaling på de fleste boliglån forbudt, jo hurtigere betaler du dit pant, desto mindre betaler du for at bruge långiverens penge.

Hvordan detaljer gør en forskel

Lad os sige, at du vil købe et hjem med en $ 250.000 pant og den nuværende rente er 4,1%. Du tror på, at du vil blive hjemme i 10 år og planlægger at foretage en forskudsbetaling på 10%. Hvis du får et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, vil din månedlige betaling være $ 1, 193. 54. (Tilføjelse af skat og forsikring vil bringe den tæt på $ 1, 515.)

I løbet af de 10 år, du planlægger at blive i hjem, du betaler $ 143, 225, men det meste er interessen. Faktisk betalte du din långiver $ 90, 184 i renter og byggede kun op på $ 53, 040 i egenkapitalen.

Hvis du i stedet havde gået med et 20-årigt rentetilpasningslån (renten ville stige en smule til 4, 139%), ville du have en højere månedlig betaling på $ 1, 514. 95 med i alt 10 år omkostninger på $ 181, 794, men du ville have bygget op meget mere egenkapital fordi lånets varighed var kortere. Du ville have betalt $ 81, 426 i renter og har opbygget $ 100, 368 i egenkapitalen.

Alle betalinger er ikke lige: Hvis du antager dit hjem værdsætter i værdi, vil du få egenkapitalen tilbage, når du sælger dit hjem. Interesse er imidlertid en throw-away. At betale en ekstra $ 19, 320 over fem år sparer dig $ 8, 759 i renter og du får $ 47, 328 i egenkapital - klart en god handel! Jo længere du bliver i dit hjem, jo ​​mere en fordel får du. Få en 15 eller 10-årig realkreditlån, og du får en meget større mængde egenkapital med meget mindre i rentebetalinger i bytte for en højere betaling. Faktisk er den højere månedlige betaling den billigere mulighed.

Når du når 20% i egenkapitalen i dit hjem, kan du anmode om, at din private realkreditforsikring annulleres. Det kunne banke et sted mellem $ 60 og $ 90 af dine ekstra månedlige omkostninger (udover den faktiske realkreditbetaling). For mere, se Sådan slippes du af privat realkreditforsikring .

The Bottom Line

I modsætning til nogle andre typer lån har du meget strøm over din månedlige betaling.Du kan betale en højere betaling og betale mindre i løbet af lånets løbetid eller få en lavere månedlig betaling og betale mere over tid. Det er bedst at få hjælp fra en uafhængig realkreditvirksomhed, der ikke forsøger at sælge dig et realkreditlån. Denne person kan hjælpe dig med at finde ud af det bedste handlingsforløb. For mere information, se Skal du refinansiere dit realkreditlån, når renten falder? og Er dit realkreditlån din pensionering?