Når du køber et hjem med et realkreditlån, refinansierer dit eksisterende realkreditlån eller sælger dit hjem til andre end en købmand, er hjemmeevalueringen en vigtig del af transaktionen. Uanset om du er en køber, ejer eller sælger, vil du gerne forstå, hvordan vurderingsprocessen virker, og hvordan en vurderer bestemmer et hjems værdi.

(For mere information om køb af et hjem, se: Sådan køber du dit første hjem: En trin-for-trin-vejledning )

Hvad er en hjemmeevaluering?

En vurdering er en upartisk faglig mening om et hjems værdi. Bedømmelser anvendes næsten altid i købs- og salgstransaktioner og anvendes almindeligvis i refinansieringstransaktioner. I en købs- og salgstransaktion anvendes en vurdering til at fastslå, om boligens kontraktpris er hensigtsmæssig i betragtning af hjemmeens tilstand, beliggenhed og funktioner. I en refinansiering forsikrer det långiveren om, at det ikke giver låntageren flere penge end hjemmet er værd.

Långivere vil sikre sig, at boligejere ikke overborger for en ejendom, fordi boligen tjener som sikkerhedsstillelse for realkreditlånet. Hvis låntageren skulle have standard på pantet og gå ind i afskærmning, vil långiveren genvinde de penge, det låne ved at sælge hjemmet. Vurderingen hjælper banken med at beskytte sig mod udlån mere end det kan være i stand til at komme sig i dette værste tilfælde.

Bemærk: Hvis du overvejer en refinansiering, er det fordelagtigt at undersøge renten ved hjælp af en realkreditberegner.

Bedømmelsesprocessen og hvordan vurderingsværdier fastsættes

Fordi vurderingen primært beskytter långiverens interesser, vil långiveren normalt bestille bedømmelsen. Ifølge vurderingsinstituttet, en sammenslutning af professionelle ejendomsmæglere, bør en kvalificeret vurderer være licenseret eller certificeret (som krævet i alle 50 stater) og være bekendt med det lokale område. Føderale regler siger, at bedømmeren skal være upartisk og ikke har nogen direkte eller indirekte interesse i transaktionen. Fannie Mae kræver bedømmere at bekræfte, at de har erfaring med at vurdere lignende egenskaber i samme geografiske område.

En ejendoms vurderingsværdi påvirkes af det seneste salg af lignende ejendomme og af de nuværende markedstendenser. Boligets faciliteter, antallet af soveværelser og badeværelser, grundplanfunktionalitet og kvadratmængder er også nøglefaktorer ved vurderingen af ​​boligens værdi. Værkstederen skal foretage en komplet visuel inspektion af indretningen og udvendig og bemærke eventuelle forhold, der påvirker ejendommens værdi negativt, såsom nødvendige reparationer.

Typisk bruger appraisører Fannie Mae's Uniform Residential Appraisal Report for enfamiliehuse. Rapporten beder appraiseren om at beskrive indretning og udvendig af ejendommen, kvarteret og nærliggende sammenlignelige salg.Vurdereren giver derefter en analyse og konklusioner om ejendommens værdi baseret på hans eller hendes observationer.

Rapporten skal indeholde et gadekort, der viser den vurderede ejendom og det sammenlignelige salg, der anvendes en udvendig bygning skitse; en forklaring på hvordan kvadratmønstrene blev beregnet; fotografier af hjemmefronten, ryggen og gadescenen; forreste udvendige fotografier af hver sammenlignelig ejendom, der anvendes og andre oplysninger, såsom markedssalgsdata, offentlige registre og offentlige skatteposter, som appraiser bruger til at bestemme ejendommens rimelige markedsværdi. En vurdering koster flere hundrede dollars, og generelt betaler låntageren dette gebyr.

Hvad Homebuyers behøver at vide

Når du køber et hjem, og du er under kontrakt, vil vurderingen være et af de første trin i afslutningen. Hvis vurderingen kommer ind på eller over kontraktsprisen, fortsætter transaktionen som planlagt. Hvis vurderingen kommer under kontraktprisen, kan den dog forsinke eller aflevere transaktionen.

Chancerne er hverken dig eller sælgeren vil have transaktionen til at falde igennem. Som køber har du en fordel ved at en lav vurdering kan tjene som forhandlingsværktøj for at overbevise sælgeren om at sænke prisen, så transaktionen kan bevæge sig fremad. Banken vil ikke låne dig eller nogen anden potentiel køber mere end hjemmet er værd. Mens vurderinger gør det lettere for købere at undgå at betale for boliger, kan en sælger føle, at en lav vurdering er unøjagtig og være tilbageholdende med at tabe prisen. Hvis der er en dårlig vurdering mellem dig og dit hjem køb, skal du se på at få en anden mening via en anden vurdering. Appraisører kan lave fejl eller have ufuldstændige oplysninger.

Hvad hjemmeforhandlere skal vide

Som sælger betyder en lav vurdering, hvis det er korrekt, at du bliver nødt til at sænke dit hjems pris for at få det solgt. Långivere vil ikke godkende lån til mere end et hjem er værd, og det er usandsynligt, at du skal betale en højere salgspris, hvis du ikke behøver at foretage en vurdering som en betingelse for at fuldføre transaktionen, og holde fast for en købmand. Ingen ønsker at betale for et hjem.

Desværre kan det nylige distressed salg i det omkringliggende område sænke dit hjems vurderingsværdi. Hvis du mener, at dit hjems værdi er blevet slået ned af salgspriserne på nærliggende afskærmninger og kortsalg, kan du overbevise appraiseren om, at dit hjem er mere værd, hvis det er i væsentligt bedre stand end disse egenskaber. Sælgere bør også vide, at de føderale retningslinjer (beregnet til at eliminere de opblåste vurderingsværdier, der bidrog til boligkrisen) nogle gange medfører, at vurderinger kan komme under fair markedsværdi og kan gøre vanskelige udfordringer vanskelige at udfordre.

Hvad refinansiering boligejere behøver at vide

Hvis du refinansierer et almindeligt realkreditlån, kan en lav vurdering forhindre dig i at refinansiere dit hjem. Hjemmet skal vurdere på eller over det beløb, du vil refinansiere for dit lån for at blive godkendt. Men hvis dit eksisterende pant er et FHA-pant, kan du refinansiere uden en vurdering gennem FHA Streamline-programmet.FHA Streamline er en fantastisk mulighed for underwater husejere.

Den nederste linje

Når alt går glat, er hjemmeevalueringen bare en anden boks for at tjekke på en låneafslutningskontrol. Når vurderingsværdien er lavere end forventet, kan transaktionen blive forsinket eller endda annulleret. Uanset hvilken situation du oplever i dit hjem køb, salg eller refinansiering oplevelse, en grundlæggende forståelse af hvordan evalueringsprocessen fungerer kan kun fungere til din fordel.