Hvad har du, hvis du har et pant for et beløb, der er større end værdien af din ejendom? Hvis du er ejer af den største beboelsesejendom på Manhattan, går du væk, forlader rodet til dine kreditorer og fortsætter din forretning. Det er netop, hvad der skete, da Tishman Speyer overgav 11, 000-unit Stuyvesantown og PeterCooperVillage på Manhattan i 2010. Det var en af de største misligholdelser i historien - og virksomheden forblev i erhvervslivet. Tishman fulgte kun i vejen for mange erhvervsejendomme, der var gået før den.
Desværre, hvis du er en boliglåntager, er det ikke så rent eller nemt at gå væk. Men det kan stadig overraske dig: Matematisk set kan gå væk nogle gange være det mest forsigtige valg.
Kør dit liv som en virksomhed Forud for den nationale boligs boble i slutningen af 2000'erne kunne faste priser generelt regnes med at stige over tid. Et par regionale lommer vil falde i værdi fra tid til anden, men på nationalt plan er gode boliger i gode kvarterer vundet over tid. I 2008 og 2009 faldt de og sendte dobbeltcifrede fald i værdi. Da 2009 sluttede og 2010 blev åbnet, var omkring 25% af alle realkreditlån landsdækkende undervands, hvilket betyder, at det skyldige beløb på realkreditlånene var større end boligernes værdi. På dette tidspunkt opstod det tidligere utænkelige: Låntagere, der stadig har råd til at foretage deres pantelån, besluttede ikke at.
Nogle eksperter tyder på, at gå væk fra et realkreditlån er et solidt finansielt træk, når en låntager kan leje en lignende bolig for mindre end prisen på realkreditlånet. Tilføj i den kendsgerning, at mange mennesker var under vand på 25% eller mere og stod over for stigende renter på rentetilpasningslån og pludselig så incitamentet til at gå væk mere som et incitament til at løbe. (Når boligkrisen rammer, er de store vindere ofte lejere. Lær mere i Tag fordel af boligkrisen - Lej! )
Det er en simpel beregning at sammenligne lejeprisen med omkostningerne ved et realkreditlån. Det er en lidt mere kompleks indsats at bestemme, hvor lang tid det tager at tage hjem for at genvinde sin tabte værdi. Ved hjælp af en 5% årlig stigning i værdi vil der være en ballpark-figur baseret på nationale gennemsnit. Lidt forskning kan hjælpe dig med at foretage tilpasninger for regionale og lokale markeder. Overvej et eksempel:
- Oprindelig pris: $ 200,000
- Dagens værdi: $ 150,000
- Tab i værdi: 25%
| År | Begyndelsesværdi | + 5% |
| 1 | $ 150, 000 | $ 157, 500 |
| 2 | $ 157, 500 | $ 165. 375 |
| 3 | $ 165. 375 | $ 173. 643 |
| 4 | $ 173. 643 | $ 182, 325 |
| 5 | $ 182, 325 | $ 191, 442 |
| 6 | $ 191, 442 | $ 201, 014 |
Hvis ejendomsværdierne stiger med et gennemsnit af 5% om året, vil det tage seks år for dette hjem at nå sin salgspris.Dette får ejeren til breakeven, men der er ingen fortjeneste at vise, og ejeren har betalt renter på lånet hvert år. Hvis priserne falder yderligere 10%, vil genopretningen tage endnu længere tid. (Hjemmevaluering er ikke sikret.) Kan du modstå volatiliteten på dette marked? Find ud af Hvorfor Boligmarkedsbobler Pop .)
- Oprindelig pris: $ 200,000
- Værdi efter 25% nedgang : $ 150.000
- Værdi efter en anden 10% nedgang: $ 135,000
| År | Begyndelsesværdi | + 5% |
| 1 | $ 135.000 | $ 141, 750 > 2 |
| $ 141, 750 | $ 148, 837 | 3 |
| $ 148, 837 | $ 156, 279 | 4 |
| $ 156, 279 | $ 164, 093 | 5 |
| $ 164, 093 | $ 172, 297 | 6 |
| $ 172, 297 | $ 180, 912 | 7 |
| $ 180, 912 | $ 189, 958 | 8 > $ 189, 958 |
| $ 199, 456 | 9 | $ 199, 456 |
| $ 209, 429 | Gendannelsestiden er nu lige over otte år. | Måder at gå |
Tre af de mest almindelige metoder til at gå væk fra et realkreditlån er at holde et kort salg, frivillig afskærmning og ufrivillig afskærmning. En kort salg sker, når låntageren sælger en ejendom for mindre end det beløb, der skal betales på pantet. Køber af ejendommen er en tredjepart (ikke banken), og alle provenuet fra salget går til långiveren. Långiveren tillader enten forskellen eller får en dom over for låntageren, der kræver betaling for hele eller en del af forskellen mellem salgsprisen og den oprindelige værdi af realkreditlånet.
Ikke alle långivere vil acceptere et kort salg, men hvis de vil, giver det et alternativ til afskærmning. (Hvis du vil vide mere om kortsalg, skal du læse Kort sælge dit hjem for at undgå afskærmning.
) I en frivillig afskærmning vender boligejer frivilligt ejendommen over til långiveren. For at arrangere en frivillig afskærmning skal du tale med din bank og træffe foranstaltninger til at levere nøglerne til ejendommen. Mens denne proces vil have en negativ indvirkning på boligejerens kreditvurdering, vil han eller hun ikke skulle foretage yderligere betalinger på pantet. Ufrivillig afskærmning påbegyndes af långiveren for manglende betaling. Långiveren anvender retssystemet til at overtage ejendommen. Mens boligejerne ofte kommer til at leve i ejendommen gratis i flere måneder, mens afskærmningsprocessen finder sted, vil långiveren gøre en aktiv indsats for at indsamle gælden, og i sidste ende vil boligejerne blive udvist.
Double Standard
Virksomhederne reducerer rutinemæssigt deres bemandingsniveauer og "omstrukturerer" deres gæld, gør ondt og ødelægger ofte de leverandører, de ikke betaler. Wall Street cheers og aktiekurser stiger, men når en person forsøger at gøre de samme træk, går lovsystemet ind i en indsats for at beskytte långiverens overskud, og boligejerens venner spørger boligejerens moral. Mens kun et mindretal af bankerne vil acceptere kortsalg til et boligejendom, er de alle villige til at afskaffe.
Et ensartet spillerum ville betyde, at boligejerne ikke føler sig værre om at gå væk end virksomhederne gør, når de standardiserer eller udelukker på ejendomme.Da feltet ikke er niveau, skal låntagerne være villige til at acceptere konsekvenserne af deres handlinger, hvis de går væk. Disse konsekvenser kan omfatte beskadiget kredit, chikane af indsamlingsagenturer og vanskeligheder med at opnå kredit i årevis. Den sociale stigma er også værd at overveje. Den nederste linje
Når du er færdig med din forskning, hvis du går væk er din bedste mulighed, vær forberedt. For at sikre, at du har et sted at bo, købe et nyt, mindre hjem eller lej en lejlighed, før du går væk fra dit nuværende hjem. Køb en bil og andre store billetvarer, mens din kreditvurdering stadig er god, og afsat nogle penge for at gøre det lettere for overgangen.