Hvad er denne mystiske "lukning", hører du altid ejendomsmæglere, der henviser til, når du køber et hus? Lukning sker, når du underskriver de papirer, der gør huset dit. Men før den magiske (og ofte stressende) dag ankommer, skal der ske en lang liste over ting. Denne artikel vil forklare, hvad du kan forvente under afslutningen fra det øjeblik dit tilbud er accepteret til det øjeblik du får nøglerne til dit nye hjem. (For at lære om de ting, der kan gå galt under processen, læs 10 forhindringer til at lukke på et nyt hjem. )

1. Åben Escrow

Escrow er en konto hos en tredjepart på vegne af to parter i en transaktion. Fordi der er så mange ting, der skal ske for at gennemføre et hussalg, er den bedste måde at forhindre, at sælgeren eller køberen bliver slået fra, at have en neutral tredjepart holde alle de penge og dokumenter, der er relateret til transaktionen, indtil alt er blevet afgjort. (Hvis du ikke har indsendt din købsaftale endnu, skal du læse 10 tips til at få en rimelig pris på et hjem .)

2. Gør en titel søgning og få titelforsikring

En titel søgning og titel forsikring giver ro i sindet og en lovlig beskyttelse, så når du køber en ejendom, kan ingen andre forsøge at hævde det som deres senere, det være sig en spurned slægtning der blev forladt af en vilje eller en skatteindsamler, der ikke var (eller mener ikke, at han ikke var) betalt. En titelofficer udfører en titelsøgning for at sikre, at der ikke er nogen skyer på titlen (tredjeparts krav på en ejendom, der kunne rejse tvivl om eller ugyldiggøre dit ejerskab af det). Hvis der er, skal disse problemer løses, før ejendommen bliver din. (Se mere end 10 forhindringer til at lukke et nyt hjem .)

3. Find en advokat

Dette er et valgfrit trin, hvis du ønsker en professionel juridisk mening om dine afsluttende dokumenter. Selv de fleste veluddannede kan ikke helt forstå deres afsluttende dokumenter; en erfaren ejendomsadvokat vil ikke kun forstå dem, men også vide, hvor man skal kigge efter potentielle problemer i dit papirarbejde. (For at lære mere, læs Fordelene ved at bruge en ejendomsadvokat .)

4. Få forhåndsgodkendt til et realkreditlån.

Selvom det ikke er nødvendigt at lukke en aftale, er det ikke nødvendigt at afslutte en aftale, men det kan hjælpe dig med at lukke aftalen hurtigere som værende forhåndsgodkendte signaler til sælgeren, at du har stærk økonomisk støtte. Til gengæld kan forhåndsgodkendelse give dig mere forhandlingsevne, når du forhandler med en sælger. En anden vigtig fordel ved at blive forhåndsgodkendt er, at visse långivere vil tilbyde dig en rente lås, hvilket betyder at du kan sikre en rentesats og ikke være nådig af markederne, hvis renten stiger, før du lukker aftalen.

5. Forhandle Lukning Omkostninger

Selskabet kan ikke forventes at levere sine tjenester gratis, men mange virksomheder i denne industri udnytter forbrugernes uvidenhed og øger deres bundlinier ved at opkræve uønskede gebyrer. Selv om der er en debat om, hvad der betragtes som et uønsket gebyr, skal gebyrer for at være opmærksomme på administrationsgebyrer, gebyrer for ansættelseskontrakter, appraisalundersøgelsesgebyrer, tillægsgebyrer, emailgebyrer, behandlingsgebyrer og afregningsgebyrer. Hvis du er villig til at tale op og stå på din grund, kan du normalt få junk-gebyrer elimineret eller i det mindste reduceret. Selv gebyrer for legitime lukningstjenester kan opblæses. (Lær mere i Hold øje med "uønsket" realkreditlån .)

6. Udfyld Home Inspection

En hjemmeinspektion er ikke påkrævet, men du ville være dum ikke at have en udført. Hvis du finder et alvorligt problem med hjemmet under inspektionen, har du mulighed for at komme tilbage fra aftalen eller bede sælgeren om at rette den eller betale for dig at få den rettet (så længe dit købstilbud inkluderede et hjem -inspektions beredskab). (Læs mere om dette emne, læs Har du brug for en hjemmeinspektion? )

7. Gennemfør skadedyrsinspektionen

En skadedyrsinspektion er adskilt fra hjemmebesøget og involverer en specialist, der sørger for at dit hjem ikke har træbeskadigende insekter (termitter eller tømmermyrer). Du ønsker ikke at købe et hus med et termitproblem, da selv et lille problem kan spredes og blive meget destruktivt og dyrt at reparere. Wood-ødelæggende skadedyr kan elimineres, men du vil sikre dig, at problemet kan løses til en pris, du finder rimelig (eller til en pris, som sælgeren er villig til og kan betale), før du afslutter køb af hjemmet. Faktisk, hvis et skadedyrsproblem, selv en mindre, er fundet, vil realkreditvirksomheden kræve, at det fastsættes, inden du kan lukke.

8. Genforhandle Tilbuddet

Selvom dit købstilbud allerede er blevet accepteret, hvis inspektioner viser problemer, kan du genforhandle boligens købspris for at afspejle omkostningerne ved eventuelle reparationer, du skal foretage. Du kan også holde købsprisen det samme, men forsøge at få sælgeren til at betale for reparationer. (For mere om forhandlingens art, se Få hvad du vil .)

Hvis købekontrakten fastslår at du køber ejendommen "som det er", har du ikke meget brug for bede om reparationer eller prisreduktion, men du kan stadig spørge. Du kan også stadig tilbage uden straf, hvis der opdages et stort problem, at sælgeren ikke kan eller vil ikke rette op på det.

9. Lås din rentesats

Hvis du ikke allerede har det, skal du låse din rente. En god långiver vil se renten tæt på dig og fortælle dig, når satser ligger på et lavt punkt, så du kan låse så. Du kan også se renten selv online ved hjælp af din långivers hjemmeside eller et værktøj som Investopedias pantelommer.

Det er vigtigt at bemærke, at da rentesatser er uforudsigelige og svinger flere gange om dagen, bør du ikke køre dig selv skøre, der forsøger at ramme bunden.Vær tilfreds med en sats, som du mener er rimelig i betragtning af de nuværende markedsforhold, og at du komfortabelt har råd til. Husk også, at satser varierer efter kredit score, geografisk region og den type lån, du får, så du kan muligvis ikke få de bedste priser, du hører annonceret. (For mere, se Hvordan vil din boliglån? )

10. Fjern forsigtighed

Hvis din ejendomsmægler har hjulpet dig med at udarbejde et godt købstilbud, bør dit tilbud være afhængigt af flere ting:

• At opnå finansiering til en rente, der ikke overstiger en vis procentdel, som du har råd til
• Hjemmeinspektionen afslører ikke nogen større problemer med hjemmet.
• Sælgeren udleverer alle kendte problemer med hjemmet.
• Skadedyrsundersøgelsen afslører ikke nogen større angreb eller skader på hjemmet.
• Sælgeren udfylder enhver aftalt reparationer

Disse forhold skal ofte fjernes skriftligt inden for bestemte datoer (kendt som aktiv godkendelse), hvilket også skulle have været angivet i dit købs tilbud, for din aftale skal lukkes. I nogle købsaftaler er betingelserne dog passivt godkendt (også kendt som konstruktiv godkendelse), hvis du ikke protesterer efter de fastsatte frister.

11. Finansiering Escrow

Du har sandsynligvis deponeret alvorlige penge, da du underskrev købsaftalen. Formålet med disse penge er at lade sælgeren vide, at du er seriøs eller alvorlig, om dine hensigter om at købe hjemmet. Tross alt vil sælgeren tage ejendommen ud af markedet, så du kan købe den. Hvis du går ud, går den alvorlige penge til sælgeren som kompensation. Hvis sælgeren trækker sig tilbage, returneres pengene til dig.

For at afslutte dit køb skal du deponere flere midler i escrow. Din oprindelige alvorlige pengeindbetaling anvendes generelt til din forskudsbetaling; Du skal indbetale resten af ​​din forskudsbetaling og betale dine lukkekostnader (medmindre sælgeren har aftalt at betale dem).

12. Endelig Walkthrough

Et af de sidste trin, før du underskriver dine afsluttende papirer, bør være at gå gennem ejendommen en sidste gang. Du vil sikre dig, at der ikke er sket skade, og der er ikke fjernet noget, der er inkluderet i købet. (Før du er flyttet ind, skal du læse 7 Smart Steps. Hver ny boligejer skal tage .)

13. Sign the Papers

Det er klart, at et af de mest kritiske trin for lukning er at underskrive papirarbejdet. Der vil sandsynligvis være mindst 100 sider. Selv om du måske føler dig presset af folket, som venter på at underskrive dine papirer, som notar og din långiver, skal du læse hver side omhyggeligt - det fine print vil have stor indflydelse på din økonomi og dit liv i de kommende år .

Sørg især for at renten er korrekt, og at der ikke er nogen forudbetaling. Mere generelt sammenligner du dine lukkekostnader med det gode skøn, du blev givet i begyndelsen af ​​processen, og smid dig over eventuelle gebyrer, der er mindre end 10%.

Bundlinjen

Det lader til, at lukningsprocessen er meget arbejde, men måske er den værste del venter. Det meste af tiden vil du bare sidde på dine hænder og vente på, at en anden, der er involveret i transaktionen, kommer igennem. Så find noget behageligt at besætte din tid og distrahere dig, mens du venter, og føl dig sikker i, at du har gjort din forskning og ved, hvordan du kan gøre din lukkeproces glat.

Hvis dette er din første gang at købe et hjem, skal du læse 10 værste første gangs homebuyerfejl og vores First Time Homebuyer Guide .