Når kortsigtede rentesatser stiger, føler husejere med justerbar rente realkreditlån (ARM) smerten. Bedst egnet til velhavende investorer, der ønsker at frigøre penge, der kan sættes i gang med at opnå en afkast, der er højere end renten på realkreditlånet, har disse lån i stedet været vant til at hjælpe mindre velhavende husejere købe boliger, de ikke har råd til. Her forklarer vi, hvorfor det er et alvorligt problem at stole på disse lån, og hvordan du kan undgå de risici, der følger med ARM.

Kvantificering af problemet
Alan Greenspan, den nu tidligere formand for Federal Reserve, kommenterede i begyndelsen af ​​2005, "Folk er ved at kunne betale priserne for at kunne flytte til en hjem." Ingen steder er situationen mere åbenbar end i Californien (staten har nogle af landets dyreste ejendomme), især i San Francisco Bay-området, hvor mere end 50% af de købte boliger siden 2003 blev købt med rentetilpasne lån, ifølge LoanPerformance.

Boligbommen i USA har medført, at priserne stiger. Ifølge data udgivet af Federal Housing Finance Board (FHFB) er købsprisen for det gennemsnitlige hjem nu $ 283, 800. Generelt kan de fleste potentielle husejere have råd til at pante en ejendom, der koster mellem 2 og 2. 5 gange deres brutto årlige indkomst. Efter denne formel skal en familie, der søger at købe den $ 283, 800 hjem, tjene mellem $ 113, 520 og $ 141, 900 pr. År. I virkeligheden rapporterer US Census Bureau, at den gennemsnitlige husstandsindkomst i 2003 (det seneste år for hvilket der foreligger data) var 43 $, 318.

Et kig på tallene, og det er øjeblikkeligt klart, at en husstand, der tjener den medianindkomst, ikke har råd til at købe det "gennemsnitlige" hus. For at overvinde denne hindring har et stigende antal homebuyers henvendt sig til rentetilpasningslån. Disse realkreditlån giver oprindelige renter, der er lavere end de priser, der er tilgængelige via fastforrentede realkreditlån. Den lave sats garanteres i en bestemt periode - ofte en, tre, fem, syv eller 10 år - før den justeres. Når kortsigtede renter stiger, vil realkreditinstitutter også øge deres satser for at afspejle deres øgede kapitalomkostninger. (For yderligere indsigt i hvordan du håndterer dit pant, se Betaling af dit boliglån og American Dream or Mortgage Nightmare? Hvorfor ARM er risikabelt

Boligejere, der tog ud ARMs for at være i stand til at få råd til det maksimale hus på en minimumsbetaling kunne være i en ubehagelig overraskelse. Mens justeringsfrekvenserne er fuldt ud oplyst før køb, undlader mange købere at overveje de fremtidige konsekvenser. Dette gælder især med rentegodtstående realkreditlån. Som andre rentemodtagere giver rentetilgodehavender en fastsat periode, hvor betalingen kun består af renter på lånet.Husejerne drager fordel af en lav betaling, men lånets rentesats kan stige fremover - og lånets hovedstol skal også tilbagebetales. Slutresultatet kan være grimt.
For eksempel på et rentetilskud på $ 150 000 (femårigt ARM) med 6% rente, ville din betaling være $ 750 per måned (($ 150, 000 * 0. 06) / 12 = $ 750). Men fem år senere skal du begynde at betale hovedstolen tilbage. Selv hvis du var heldig nok til at have samme rente, ville betalingen nu stige til $ 966. 45 om måneden, da lånets løbetid nu kun er 25 år.

Beregning

Her er en sammenfatning af beregningen, hvor m er den tilsvarende månedlige sammensatte sats, k er den citerede rentesats på pantet og X er den månedlige betaling: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , så (1 + m) 6 = [1 + k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Vi kan derefter løse den månedlige betaling X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]. Så X = $ 966. 45. Bemærk: Antallet af perioder, der anvendes i denne beregning, svarer til 12 måneder om året gange 25 år i realkreditlånet . Vær ikke bange for af matematikken! De fleste realkreditinstitutter tilbyder realkreditlånere på deres hjemmeside. Hvis din realkreditgiver ikke giver den rigtige kalkulator, så tjek vores realkalkulator. Du kan undgå disse komplicerede beregninger ved blot at indtaste hovedstol tilbage på pantet, rentesatsen og antallet af resterende år på realkreditlånet, og det vil gøre matematikken for dig.

Tilbage til vores eksempel, hvis den oprindelige 6% rentesats kun spredte 1% betaling ville være $ 1, 060. 17. Hvis du havde sammenlignet, hvis du havde taget et traditionelt 30-årigt fastforrentet lån ud, ville betalingen have været $ 899. 33 -

og ville du have opbygget en vis egenkapital over de forudgående fem år af betalinger. (For flere lån sammenligningsoplysninger, se Realkreditlån: Fast Rate Vs Adjustabl e-rate .) Det er ikke at sige, at ARM'er, selv interesse-kun ARM'er, ikke er værdifulde værktøjer. Hvis du ikke planlægger at bo i ejendommen i mere end et par år, kan ARM'er hjælpe dig med at få et godt sted at bo til en rimelig pris. Hvis du er velhavende og investeringskundig, kan ARM'er også være et godt værktøj. Et rentebeløbigt pant på en $ 1 million pant med 6% rentesats resulterer i en betaling på $ 5, 000 pr. Måned mod $ 5, 995. 51 for et 30-årigt fastforrentet pant. Det er næsten $ 1, 000 pr. Måned, der kan sættes i arbejde andetsteds. Men selvom dette kan være en god strategi for de velhavende, sparer den gennemsnitlige boligejer generelt kun et par hundrede dollars om måneden og har sandsynligvis ikke midlerne til at omdanne besparelserne til et investeringsafkast, der giver risikoen og manglen på egenkapital værd indsatsen.

Konklusion - Undgå problemer

I et stigende rentemiljø er en ARM en tvivlsom strategi, og det kan være særligt farligt at tage en interesse-kun ARM. Da du ikke opbygger egenkapital, vil din betaling sandsynligvis stige, når du refinanserer.Når du tilføjer omkostningerne til varme, vand, elektricitet og de øvrige udgifter i forbindelse med boligbesiddelse, kan omkostningerne hurtigt overvælde et beskedent budget. For at undgå problemer, tag en konservativ tilgang.
Hvis du ikke har en ARM, tag ikke en i et stigende rentemiljø. Hvis du gør det, og du ikke planlægger at betale huset, når som helst, overveje refinansiering. Husk også, at mange långivere vil yde lån til op til 40% af din bruttoindkomst, men forsigtige låntagere skal sikre, at hovedstolen, renter, skatter og forsikringer i dit hjem ikke overstiger 28% af din bruttoindkomst. Uanset hvilken vej du vælger, gør din forskning og plan om at sikre, at du styrer dit pant og dit pant ikke klarer dig. Tross alt er advaret forarmet.

For en one-stop-butik på subprime, rentetilpasningslån og subprime-nedsmeltningen skal du tjekke

Subprime Mortgages Feature .