Har du besluttet et nyt hjem, at du vil afgive tilbud? Eller måske planlægger du at refinansiere et eksisterende pant, og beslutter, hvad du vil have din månedlige pant betaling. At vælge hvor meget der skal betales hver måned er et godt sted at starte. Det er et af de første spørgsmål, som en bilforhandler vil spørge, når du går på deres parti, og med alle de nye typer af realkreditlån er det nu et spørgsmål, der kan stilles af mange realkreditinstitutter.

Innovative pantprodukter, der i nogle tilfælde hedder eksotiske realkreditlån, har funktioner, der giver låntagere mulighed for at minimere deres månedlige betalinger tidligt i realkreditlånets levetid i stedet for højere betalinger ned ad vejen. De fleste låntagere mener, at de vil refinansiere deres realkreditlån eller flytte inden de højere betalte beløb. En misforståelse af risiciene forbundet med disse realkreditlån kan dog føre til økonomisk stress eller endog katastrofe. (For at læse mere om at købe et hus, se:

Forstå boliglånsstrukturen , Indkøb til et realkreditlån og Lav en risikobaseret låneafgørelse .)

I denne artikel vil vi diskutere mekanikerne for realkreditlån med lave indledende betalinger og de anvendelser og risici, der er forbundet med disse realkreditlån.

Hvor meget?

Så, hvad vil du have din månedlige betaling til at være?

For at hjælpe dig med at beslutte, lad os tage et kig på fire fælles kategorier af disse lån: fastforrentede rentetilskud, justerbare rentesubventionslån, fastforrentede udbetalte lån og betalingsopsætning ARM.

Rentegodtgørende lån giver låntageren kun mulighed for at betale rentegodtgørelsen på den udestående hovedstol i realkreditlånet. Dette er en simpel beregning foretaget ved at dividere renten med 12 (måneder) og multiplicere dette tal med den primære saldo på realkreditlånet. Når der kun foretages rentebetalinger, er der ingen afskrivninger på realkreditlånet (hovedstolens balance er ikke reduceret).

Rentebeløb er til rådighed i både fastforrentede og regulerbare lån (ARM). Et 30-årigt fastforrentet realkreditlån vil normalt have en 10-års rentetid, hvorefter det månedlige betalingsbeløb omregnes, således at realkreditlånet fuldt ud afskrives over det resterende løbetid.

Månedlig tilpasning og 5-6 ARM er populære interesser, der kun er regulerbare lån. Månedlig justering af ARM har normalt en 10-årig rentetid, hvorefter det månedlige betalingsbeløb omregnes, således at realkreditlånet fuldt ud afskrives over det resterende løbetid. 5-6 ARM'er har en rentetidspension, der kun varer i femårsrenten. Efter den femårige faste renteperiode begynder renten ikke kun at justere i henhold til et indeks plus en margen (den fuldt indekserede rentesats), men den månedlige betaling skal genberegnes, således at realkreditlånet fuldt ud afskrives over resterende periode.5-6 ARM'er hedder 5-6, fordi renten justerer hver sjette måned på en 5-6 ARM i modsætning til hver 12 måned (årligt) som set i en 5-1 ARM. (For at læse mere om ARM'er, se:

Forpagtninger: Fastpris versus justerbar sats , ARMed And Dangerous og American Dream or Mortgage Nightmare? ) > Negative afskrivninger Realkreditlån Negative afskrivninger på realkreditlån tager reduktionen af ​​den nødvendige månedlige betaling et skridt videre end et rentebeløbigt pant. Negative afskrivninger på realkreditlån giver låntagere mulighed for at foretage en betaling, der er mindre end den rentebetalinger. Når denne betaling er foretaget, oprettes udskudt rente. Mængden af ​​udskudte renter, der oprettes hver måned, tilføjes derefter til hovedstolens saldo - således navnet negativ afskrivning.

Figur 2 illustrerer, hvordan et negativt afskrivningslån virker. Læg mærke til, hvordan hovedstolens balance øges hver måned med størrelsen af ​​den udskudte rente - med undtagelse af måned 1.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 2

Negative afskrivninger på realkreditlån kommer også i både fastforrentede og regulerbare renteforpagtninger.

Fast-rate eller gradueret betaling Mortgages

Fast-rate negative afskrivninger realkreditlån kaldes ofte gradueret betaling realkreditlån. Renten for et gradueret betalingslån er fastsat i løbet af lånets løbetid, men lånet har en tidsplan for indledende betalinger, der starter med et beløb, der er mindre end en rentebetaling (negative afskrivninger er oprettet) og stiger til Betaling bliver stor nok til fuldt ud at afskrivne lånet over dets resterende løbetid. Se figur 3 nedenfor.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 3

Justerbar-rate eller betalingsoption Mortgages

Negativ afskrivningslån med regulerbar rente betegnes generelt betalingsmodul-ARM'er. En betalingsopsætning ARM er den mest komplekse af populære pantprodukter. For en betalingsopsætning ARM beregnes en initial "minimumsbetaling" baseret på en midlertidig startrente. Denne midlertidige startrate varer fra en til tre måneder. I løbet af denne midlertidige startperiode er den månedlige betaling foretaget af låntageren en fuldt afskrevet betaling.

Efter udløbet af den midlertidige startrate har låntageren stadig mulighed for at foretage en betaling svarende til den betaling, der blev beregnet ud fra den oprindelige startrente (minimumsbetalingen), men den faktiske rentesats på realkreditlånet bliver den fuldt indekserede rentesats. Der er høj sandsynlighed for, at minimumsbetalingen vil være mindre end den rentebetalinger. Derfor opsættes rentetilskud og tilføjes til hovedstolens saldo.

Ændringstakten for den fuldt indekserede rentesats bestemmer den kurs, hvormed den udskudte rente lægges til hovedbalancen. (Den kurs, hvor negative afskrivninger er oprettet.) Hvis det ikke var komplekst nok, er der typisk en bestemmelse i pantkontrakten, hvori det hedder, at minimumsbetalingen vil stige med 7% eller 7.5% årligt. Og i slutningen af ​​fem år vil realkreditlånet "omarbejdes".

Når pantet omarbejdes, beregnes dets månedlige indbetalinger således, at realkreditlånet vil blive udbetalt ved udgangen af ​​det resterende løbetid. Den nye månedlige betaling er baseret på den fuldt indekserede rente på det tidspunkt, hvor pantet omarbejder. Denne betaling bliver den nye minimumsbetaling, og cyklen starter hele tiden igen.

Note:

Betalingsmulighed ARM har en "negativ afskrivningsgrænse", der angiver, at hvis den udestående primære saldo på realkreditlånet når en vis procentdel af realkreditlånets oprindelige hovedbalance (normalt 110-125%), er en "uplanlagt omarbejdning "udløses.

Fordele og risici Der er mange grunde til, at rentegodtgørende og negative afdragsforpligtelser indføres til forbrugere af realkreditinstitutter og finansielle planlæggere; de alle bærer risiko, men disse realkreditlån kan være til gavn for nogle låntagere:

Fordele

I højkostede områder er rentetilpasning og negativ afskrivning populære. De giver en måde for en låntager at have råd til et pænere hjem (underlagt standarder for godkendelse).

Rentebeløb og negative afskrivninger på realkreditlån kan være en mulighed for en person, der vil få en stigning i indtægterne i de kommende år.

• Rentegodtgørende og negative afskrivninger kan være egnet til en person, der har uregelmæssig indkomst, såsom en årlig bonus, der udgør en stor procentdel af hans eller hendes indkomst.
• Nogle økonomiske planlæggere råder låntagere til at minimere deres realkreditbetalinger tidligt i livet og investere forskellen mellem en rentetilpasning eller negativ afskrivning af realkreditlån og en fuldt afskrevet realkreditbetaling.
• Risici
• De fleste låntagere med rentegodtgørende og negative afskrivninger på realkreditlån regner med høje priser på boligprisen for at gøre det irrelevant, at de ikke betaler ned eller øger hovedstolpen på deres realkreditlån. At gøre urealistiske antagelser om den fremtidige boligprisstigning er meget risikabelt.

Rentetilpasningsrenter og negative afdragsforpligtelser er underlagt en stor del af betalingschokrisiko. Med andre ord vil de månedlige betalinger stige med design og kunne stige med uventede beløb eller på uventede tidspunkter.

• At minimere en månedlig realkreditbetaling til at foretage investeringer skaber risici. Generelt er rentebetalinger og negative afdragsforpagtninger designet som femårige produkter. Fem år er alt for kort til en tidshorisont for at påtage sig en stabil afkast på aktiemarkedet. Med andre ord, på det tidspunkt, hvor realkreditlånet forventes refinansieret fem år ned ad vejen, er aktiemarkedet for volatilt til at sige, at der er opnået et tilstrækkeligt afkast over de fem år til at dække rentegodtgørelsen på realkreditlånet.
• Bottom Line
• Det handler ikke kun om den indledende månedlige betaling af rentetilbageholdende og negative afskrivninger. Forbrugerne er nødt til at forstå mekanikerne for og identificere og måle de risici, der er forbundet med rentegodtgørende og negative afskrivninger.Først da kan en forbruger lave et velinformeret, uddannet valg om valg af pant. En god måde at tage et velinformeret valg på er at bruge en realkreditkalkulator som den nedenfor for at bestemme de tilgængelige satser.