Den føderale regering forstår, at boliglån er de største økonomiske byrder, mange amerikanere nogensinde vil påtage sig i deres levetider. For at give en pause (og formodentlig at opmuntre folk til at deltage i ejendomsmarkedet), giver Internal Revenue Service (IRS) skatteyderne mulighed for at tage fradrag for renterne på deres realkreditlån.

Men hvad hvis du får et andet boliglån? Er det ligegyldigt hvad du bruger det til? Kan du bare fratrække renter på ubestemt tid?

Vi vil tage et dybtgående kig på skatteimplikationerne ved at tage et andet pant, hvor du viser hvordan du skal beregne dit fradrag på dine skatter samt fremhæve forskellige restriktioner og faldgruber.

Grundlaget

For det første skal du forstå, hvad der udgør et "kvalificeret hjem" (den ene som et rentegodtgørelse), og hvordan IRS definerer "realkreditrente" og "realkreditgæld". >

For det første refererer et "kvalificeret hjem" til enten dit hovedhjem, hvor du normalt bor eller et andet hjem. Mobilhomes, husvogne, lejligheder og både er kvalificerede, så længe de har "sovende madlavning og toiletfaciliteter", som IRS-publikation 936 sætter den.

Hvis du har tre eller flere ejendomme, kan du kun kræve to af dem som henholdsvis dine primære og andre boliger i et givet år. Hvis du tilfældigvis sælger et af de boliger, du hævder i løbet af det år, kan du så anse en anden ejendom dit primære eller andet hjem for balancen i det pågældende år.

Hvis du hævder fradrag på et hjem, der fordobler som noget andet, som f.eks. En leje eller et kontor, kommer nogle nyansatte regler og beregninger i spil, der vedrører hvor meget tid du besætter lokaliteter. Du kan henvise til specifikationer her, men generelt, hvis du udlejer et andet hjem, skal du bo der i mindst 14 dage eller mere end 10% af det tidsrum, det udlejes over et år (alt efter hvad der er længere) at kunne fratrække realkreditrenten på den. (Hvis du ikke bor der overhovedet, så er du en udlejer, og et helt andet sæt regler indgår: se

Skatfradrag for udlejningsejere ). Realkreditrenter gælder kun for renter betalt på lån, der bruger dit hjem / hjem som sikkerhed. Dette omfatter:

Første realkreditlån og andet realkreditlån

• Kreditlinjer
• Home-equity-lån
• IRS skitserer tre kategorier af realkreditgæld. Disse varierer afhængigt af, hvornår du har udbetalt gælden, og hvad provenuet blev brugt til:

Grandfathered debt

• refererer til realkreditlån, der blev sikret hjemmefra før 13. oktober 1987 (hvorefter de nuværende skatteregler trådte i kraft ). Boligforsikringsgæld
• refererer til realkreditlån, der blev udtaget efter 13. oktober 1987, som var vant til at købe, bygge eller forbedre dit hjem (dvs.e …, renovering, reparationer mv.). Home-equity gæld eller lån
• refererer til realkreditlån udtaget efter 13. oktober 1987, som blev brugt til andre formål uden for bopæl, som f.eks. At finansiere collegeundervisning, en ny bil, en ferie eller en smuk meget andet ikke relateret til at købe, bygge eller forbedre et hjem. Fradragene

Det afhænger af hvilken slags gæld du allerede har - og hvor meget mere du vil påtage dig. Hvis du er gift og fil i fællesskab, kan du kun fratrække renter på $ 1 million eller mindre værd af hjemmet købs gæld og $ 100, 000 eller mindre værd af egenkapital gæld generelt. Hvis du er singel eller gift og arkiverer hver for sig, bliver dine grænser $ 500, 000 for hjemmet købs gæld og $ 50.000 hjem egenkapital gæld.

Med andre ord, hvis dit pant eller realkreditlån er vant til at købe, bygge eller forbedre dit primære og / eller andet hjem (gør det til hjemmet) og i alt $ 1 million, kan du trække alt for dig har betalt i renter. For eksempel, hvis du har en 4% rentesats på hver af to realkreditlån, der sammen øger op til $ 1 million, kan du trække alle dine årlige rentebetalinger på $ 40.000.

Men hvis din boligforsikringsgæld er, lad os sige, $ 2 millioner, så ville du kun kunne fratrække halvdelen af ​​den samlede rente, du betalte på 2 millioner dollars i realkreditlån i det pågældende år. Hvis de samme 4% rentesatser anvendes, så vil du kun kunne trække $ 40.000 i stedet for de $ 80, 000, du formodentlig betalte i renter det pågældende år. (Dette er noget at overveje for alle, der forsøger at finansiere en syv-figur ejendom. Se

Jumbo vs konventionelle realkreditlån: Hvordan de adskiller sig .)

Selvom denne grænse ikke gælder for grandfathered gæld, vil du ikke være i stand til at tage ekstra fradrag på nye realkreditlån, hvis din grandfathered gæld allerede overstiger $ 1 million. Hvad hvis du kun har $ 900, 000 i grandfathered gæld? Derefter kunne du kun fratrække renter for yderligere $ 100.000 værd af hjemmet købs gæld.

Det er i hvert fald den generelle regel. IRS giver et regneark til at bestemme din faktiske fradragsberettigede boliglånsrente.

Papirarbejdet

Så længe du har betalt mindst $ 600 for pantrenter, modtager du en meddelelse fra din pantindehaver eller långiver (det er normalt Form 1098) et par måneder før skat-filing tid. Sammen med dollarbeløbet for dine årlige betalinger, vil denne Hypoteksopgørelse også vise dine betalt pant forsikringspræmier og fradragsberettigede point betalt (hvis du købte et hjem det pågældende år). Når du har dette dokument til rådighed, bruger du det til at udfylde din selvangivelse på formular 1040, Skema A (Varefradrag).

Med home acquisition gæld og home equity gæld kombineret, kan du teknisk låne $ 1. 1 million mod dit hjem. Men hvis du tilfældigvis har yderligere gæld, der overstiger denne tærskel, kan du muligvis fratrække renterne, hvis provenuet blev brugt til en kvalificeret udgift, såsom en investering (også rapporteret om skema A) eller en virksomhed (skema C eller C-EZ).

Refinansiering, point og præmier

Hvis du refinansierer et pant, herunder din anden, kan du gøre krav på det nye lån som købsforpligtelsesgæld til hovedstolen af ​​det forrige lån. Noget over det vil blive behandlet som egenkapitalgæld.

Hertil kommer, at hvis du betaler point på det nye pant, kan du fratrække dem i løbet af lånets løbetid. Forudsat at du refinansierer et nyt 30-årigt realkreditlån, kan du fradrage 1/30

th ^{af det, du har betalt i point hvert år. Hvis du ikke har trukket alle point fra det tidspunkt, du sælger eller refinansierer huset (igen), kan du trække eventuelle resterende tilbage på samme tid i det pågældende år. Du indlæser fradraget på skema A, formular 1040, linje 12.} Så længe din justerede bruttoindkomst ikke overstiger $ 109.000 (eller $ 54, 500 hvis du er gift og arkiverer separat), kan du trække nogle eller alle dine pant forsikringspræmier så godt. Dette ville falde ind i din "hjem erhvervelse gæld" kategori.

Bottom Line

Skattereglerne er komplicerede, det kan ikke benægtes, men hvis du fortsætter ordentligt, kan bestemmelserne spare dig tusindvis af dollars om året. Sørg for at konsultere en kvalificeret skattefaglig, før du beslutter dig for at tage et andet pant.