Der er to kolossale institutioner i den amerikanske realkreditinstitut: Fannie Mae og Freddie Mac. De fleste har hørt om dem, men få forstår hvad de gør, eller den vigtige rolle, de spiller for at finansiere amerikansk boligejendom. De fleste forstår heller ikke den potentielle systematiske risiko de udgør for hele vores finansielle system. I denne artikel diskuterer vi, hvad de gør, deres statsstøttede virksomheds (GSE) status, deres offentlige missioner og hvordan de tjener. Vi vil så undersøge den fare, som disse behemoter kunne udgøre på det amerikanske realkreditmarked, hvis de undlod at klare deres risiko effektivt. Husk, når giganter falder, er det bønderne, der bliver smadret.

Hvad de gør
Fannie Mae og Freddie Mac køber og garanterer realkreditlån gennem det sekundære realkreditmarked. De har ikke oprindelse eller servicelån.

Hypotekstjenester sælger realkreditlån direkte til Fannie Mae og Freddie Mac, eller bytter panteløfter med dem til gengæld for et pantobelagte værdipapir (MBS) støttet af de samme pantsætninger, men som bærer den ekstra garanti for rettidig betaling af hovedstol og interesse for sikkerhedsindehaveren. Når realkreditinstitutter sælger realkreditlån til Fannie Mae eller Freddie Mac eller sælger de MBS'er, der er udstedt tilbage til dem, frigør det de midler, der bruges til at opstå disse realkreditlån, så de oprindende kan danne endnu mere realkreditlån. Fannie Mae og Freddie Mac investerer også tungt i deres egne MBS'er i hvad der er kendt som deres beholdte porteføljer.

Kort sagt lader de pengeflytningen fra Wall Street til Main Street.

SE: Bag scenerne i dit boliglån

Offentlige sponsorerede virksomheder
Fannie Mae og Freddie Mac er GSE'er. Begge blev skabt af kongreshandlinger; Fannie Mae i 1938 og Freddie Mac i 1970. Begge er børsnoterede selskaber chartret for at tjene en offentlig mission. Deres aktier handler på NYSE under henholdsvis symbolerne FNM og FRE. Mens de er børsnoterede selskaber, har de på grund af deres chartre følgende bånd til forbundsregeringen:

• Begge virksomheder har en bestyrelse bestående af 18 medlemmer, hvoraf fem er udpeget af USAs præsident.
• For at understøtte deres likviditet er sekretæren for statskassen bemyndiget, men ikke forpligtet til at købe op til $ 2. 25 mia. Værdipapirer fra hvert selskab.
• Begge virksomheder er fritaget for statslige og lokale skatter.

På grund af disse bånd har markedet en tendens til at tro, at værdipapirer udstedt af Fannie Mae og Freddie Mac bærer den implicitte garanti for den amerikanske regering. Med andre ord mener markedet, at hvis noget skulle gå galt på Fannie Mae eller Freddie Mac, ville den amerikanske regering træde ind for at hjælpe dem.Denne implicitte garanti afspejles af, hvor billig de har adgang til finansiering. Fannie Mae og Freddie Mac er i stand til at udstede selskabsskuld, kendt som "agenturobligationer", med lavere afkast end andre institutioner.

Fannie Maes og Freddie Macs offentlige formål og mission
Ifølge deres charter er Fannie Maes og Freddie Macs offentlige formål at lette det stabile flow af billige realkreditfond.

Deres chartre indeholder følgende:

• Deres entydige fokus er boliglånsmarkedet. De må ikke indgå i forretningsmæssigt forbundne forretningsområder eller afstå støtte til boliglånsmarkedet.
• De realkreditlån, de køber og garanterer, skal være under et beløb, der er specificeret af Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO).
• De er udelukket fra at komme ind i andre boligfinansieringsvirksomheders forretning - f.eks.
• De skal opfylde årlige mål opstillet af Institut for Bolig og Byudvikling (HUD). Disse mål er centreret omkring lavt og moderat indkomst boliger og boliger til mindretal.
• De er underlagt risikobaserede og minimumskapitalkrav og årlige undersøgelser fra OFHEO.

Freddie Macs hjemmeside hedder, at dets mission er at yde likviditet, stabilitet og overkommelighed til boligmarkedet. Fannie Maes hjemmeside fortæller, at dets mission er at udvide rimelige boliger og bringe global kapital til lokalsamfundene for at tjene det amerikanske boligmarked. (For at fortsætte med at læse om ejendomme se Investering i fast ejendom , Smart Real Estate Transactions og vores Exploring Real Estate Investments vejledning.)

Profit- Driven virksomheder med en offentlig mission
Gør ikke fejl - Fannie Mae og Freddie Mac drives af overskud, som deres aktionærer efterspørger. Mens de opfylder deres offentlige mission, tjener de deres overskud på to primære måder: garanti gebyrindtægter og beholdt porteføljer.

1. Lad os først dække garantiavgiftsindtægter eller "g-gebyrer". Fannie Mae og Freddie Mac beholder en vis procentdel af hver pant betaling for hvert pant, de har sikret en rettidig betaling af hovedstol og interesse for en MBS indehaver (investor). For eksempel kan hver månedlig realkreditbetaling opdeles i hovedstol og renter.

   Princip og interesse, som indsamlet af en realkreditgiver, overføres til et af de to virksomheder, lad os sige Fannie Mae. Fannie Mae overfører derefter hovedstolen og renter til indehaveren af ​​den pantryggede sikkerhed; Det holder dog en vis procentdel af renterne som garantibevis - normalt mellem 0. 12% og 0. 50% årligt. Tænk på det som en forsikringspolice. Forhåbentlig samler Fannie Mae mere i garantibeskatning, end det udbetaler til sine pantelånede værdipapirindehavere på grund af låntagers misligholdelse. Det er en meget stor forsikringspolitik. Ved årsskiftet 2006 havde de to virksomheder kreditgarantier på $ 2. 9 billioner af MBS'er, ifølge finansministerens sekretær Robert K. Steel (15. marts 2007 vidnesbyrd før U.S. House Financial Services Udvalget om GSE Reform).

2. For det andet har Fannie Mae og Freddie Mac store beholdt porteføljer af realkreditlån og MBS'er. De investerer tungt i deres egne - og hinandens - værdipapirer. På grund af deres underforståede føderale garanti, som diskuteret tidligere, er de i stand til at udstede gæld med lavere afkast end andre selskaber til at finansiere deres beholdne porteføljer. Med andre ord kan de tjene penge på deres porteføljer, som potentielt er større end andre institutioner på grund af denne finansieringsfordel. At sige størrelsen af ​​deres porteføljer er enorm er en underdrivelse. På deres 2006 var de to selskabers samlede pant porteføljer $ 1. 4 billioner, igen ifølge Steel (15. marts 2007).

Overblik over Fannie Mae og Freddie Mac
Fannie Mae og Freddie Mac er reguleret af OFHEO og HUD. OFHEO regulerer den finansielle sikkerhed og soliditet i Fannie Mae og Freddie Mac, herunder implementering, håndhævelse og overvågning af deres kapitalstandarder og begrænsning af størrelsen af ​​deres beholdne porteføljer. OFHEO fastsætter også de årlige konformerende lånegrænser. HUD har ansvaret for boligmissionen fra Fannie Mae og Freddie Mac. Alle nye låneprogrammer, som de kan deltage i (køb og / eller garanti) skal være godkendt af HUD. HUD fastsætter desuden årlige mål for Fannie Mae og Freddie Mac for at udføre deres boligmission. Disse mål fokuserer på lavt og moderat indkomst boliger og boliger for minoriteter.

For meget risiko koncentreret i to virksomheder med føderale bindinger?
Der er ingen tvivl om, at Fannie Mae og Freddie Mac spiller vigtige roller i vores boligfinansieringssystem. Der er dog fare for at have så meget risiko koncentreret i kun to virksomheder. De forvalter en enorm mængde kredit- og renterisiko. Hvis noget gik galt med deres risikostyring og / eller porteføljestyringspraksis, er der ingen tvivl om, at smerte og stress vil mærkes på alle finansielle markeder over hele verden. Mange kritikere mener, at de på grund af deres størrelse og kompleksiteten i at forvalte realkreditrisiko udgør en for stor systematisk risiko for vores økonomi. Desuden mener nogle, at Fannie Mae og Freddie Mac har en uretfærdig fordel på grund af deres implicitte føderale garanti, som giver dem mulighed for at udstede gæld til rentesatser utilgængelige for andre virksomheder - specifikt at det er denne implicitte garanti, der har tilladt Fannie Mae og Freddie Mac at vokse så stort.

Der er simpelthen en fare for, at de to virksomheder har fået lov til at påtage sig for stor risiko på den amerikanske skattebetalers eventuelle omkostninger. For at sætte tingene i perspektiv, ifølge finansminister Staal, i slutningen af ​​2006 havde Fannie Mae og Freddie Mac omkring $ 4. 3 billioner af realkrediteksponering, hvilket var omkring 40% af den samlede udestående realkreditgæld i USA (15. marts 2007). Eller set forskelligt, de to virksomheder har $ 5. 2 billioner af gæld og MBS forpligtelser udestående, overstiger $ 4. 9 billioner af offentligt holdt gæld for U.S. regering, ifølge Federal Reserve's bestyrelsesformand Ben Bernanke (april 2007).

Derudover hævdede ingen, at enten kreditrisikoen eller renterisikoen for et realkreditlån let styres eller formindskes ved brug af derivater.

Konklusion
I sommeren 2007 kom markedet for alle realkreditlån undtagen dem, der var garanteret af Fannie Mae og Freddie Mac, helt og holdent og understregede betydningen af ​​de to selskabers roller. I efteråret 2007 chokerede Freddie Mac på markedet ved at annoncere store kreditrelaterede taber og brændte ilden for argumentet om, at de to virksomheder udgør en enorm risiko for hele det finansielle system. Vil de fordele, som Fannie Mae og Freddie Mac skaber for det amerikanske boligejer, opvejer de risici, de udgør for hele vores finansielle system og den amerikanske skatteyder? Kun tiden vil fortælle.

For at læse mere om disse to institutioner, se Profit From Mortgage Debt With MBS .