Spørgsmålet om at købe og sælge eller købe og holde er den bedste ejendomsinvesteringsstrategi har ikke et rigtigt svar. I stedet skal beslutningen om at vælge en metode over en anden være en del af en eksplicit strategi, der tager hensyn til investorens overordnede investeringsmål samt mulighederne i det eksisterende marked. Denne artikel vil diskutere hver investeringsstrategi fordele og ulemper. Læs videre for at finde ud af, hvilken strategi der vil kaste de andre ud på markedet, hvor du investerer.

Hvorfor investere i fast ejendom?

Ejendomsejendomme i fast ejendom er ved at vinde stigende interesse fra detailinvestorer af mange af følgende årsager:

• Fast ejendom giver mere forudsigeligt afkast end aktier og obligationer.
• Fast ejendom giver et inflationssikring, fordi udlejningsrenter og investeringsstrømmen normalt stiger med mindst lige så meget som inflationen.
• Fast ejendom er et glimrende sted for kapital i tider, hvor investorer er usikre på udsigterne på aktie- og obligationsmarkederne eller når investorerne forventer langsigtede afkast i aktier og obligationer til at være utilstrækkelige.
• Egenkapitalen skabt i en ejendomsinvestering giver en god base for finansiering af andre investeringsmuligheder. I stedet for at låne for at få hovedstaden til at gå ind i andre køretøjer (f.eks. Køb af aktier på margen), kan investorer låne mod egenkapitalen for at finansiere andre projekter. Den relative lethed ved at låne mod en ejendomsinvestering kombineret med rentenes afdragsrente gør denne mulighed en billigere metode til finansiering af andre muligheder for investorer, der er behagelige at tage den ekstra finansielle risiko på.
• Ud over at levere pengestrømme til ejere i perioder, hvor boligejendomme udlejes, kan den også bruges som bolig eller til andre formål i perioder, hvor det ikke producerer pengestrømme. (Vil du lære mere? Læs: Investering i fast ejendom .)

Markedsfaktorernes indflydelse

For at skitsere konsekvenserne af flip eller hold-beslutningen, skal man forstå de problemer, der er forbundet med hver af transaktionsstrategierne. I forhold til aktier og obligationer er fast ejendom et relativt ineffektivt marked og er præget af lavt transaktionsvolumen og markedsdata, der ikke er meget gennemsigtige. Vanskeligheden ved at finde ejendomsmuligheder i kombination med uoverensstemmende ejendoms- og markedsdata gør ejendomshandlerne vanskeligere og dyre at udføre end aktie- og obligationshandler. (For yderligere læsning se: Fem ting, hver ejendomsinvestor skal vide .)

To andre spørgsmål, der kan få investorer til at vælge en taktik over en anden, drejer sig om værdiansættelsesmetoder og den kapital, der er nødvendig for at investere i denne aktivklasse.Boligsejendomme værdiansættes af vurderingsmetoden og ikke ved løbende handel, hvilket resulterer i investeringsafkast, der er mere forudsigelig og mindre volatil end aktie- og obligationsafkast. Fordi efterspørgslen efter fast ejendom er påvirket af langsigtede økonomiske tendenser, såsom vækst i befolkning, beskæftigelse og den generelle økonomi, har fast ejendom lange perioder med høje og lave værdier og transaktionsvolumener. Ejendomsmarkederne i en lang opadgående tendens er præget af øget efterspørgsel og perioder, hvor investorer "gør hø, mens solen skinner", mens markederne er tilbøjelige til at vise begrænsede handler, hvor investorer tager tab i papiret, indtil markedet genoplives, og de kan igen indse gevinster.

For at demonstrere de relativt høje omkostninger ved fast ejendom investeringer på overordnede investeringsstrategier, sammenligne forskellen mellem en $ 200.000 investering i aktier og en lige investering i ejendomme. Når der tages en stor aktieeksponering, kan en investor straks sælge en del af investeringen til en gevinst og holde balancen til dollaromkostningerne, vente på fremtidige potentielle gevinster eller tage en langsigtet stilling i den pågældende industri eller virksomhed. En $ 200.000 dollar position i ejendom kan være alt fra et enkeltfamiliehus til et par små ejendomme. Med undtagelse af securitiserede ejendomsinvesteringer, såsom ejendomsinvesteringer (REITs), er et problem med ensartet ejerskab af boligejendomme, at det ikke er let at opdele. Med andre typer investeringer, såsom aktier, hvis en investor er ubehagelig med en vis eksponering, kan han eller hun "afskrække" eksponeringen med derivater eller ved at sælge en del af investeringen. Med fast ejendom er den eneste rigtige måde at reducere eksponering på at sælge partnerskabsinteresser i ejendommen, hvilket kan føre til kontrol, juridiske og ledelsesmæssige problemer.

Fordele og ulemper ved at flippe

Den mest tilsyneladende fordel ved at vende ejendomsinvesteringer er evnen til straks at realisere gevinster og at have kapital bundet i mindst mulig tid. I modsætning til aktiemarkedet, som kan vende midt på dagen, er ejendomsmarkederne lettere forudsagt og kan producere forlængede tidsperioder, der kompenserer investorer for vendeegenskaber. I denne forstand kan flippende egenskaber betragtes som en mindre risikabel investeringsstrategi, fordi den er beregnet til at holde kapital i fare i minimal tid, og fordi den mangler de ledelsesmæssige og leasingmæssige risici forbundet med fast ejendom.

For de fleste investorer bør flippeejendomme betragtes som mere en taktisk strategi end en langsigtet investeringsstrategi. Fordi transaktionsomkostningerne er meget høje både på købs- og salgssiden, kan de betydeligt påvirke overskuddet. Der er to hovedtyper af ejendomme, som kan bruges i en køb / salgstilgang til investering i fast ejendom. Den første er boliger eller lejligheder, der kan købes under den nuværende markedsværdi, fordi de er i økonomisk nød. Den anden er "fixer", en ejendom med et strukturelt eller design problem, der kan overvindes for at skabe værdi.

Investorer, der fokuserer på nødlidende ejendomme, gør det ved at identificere husejere, der ikke længere kan styre eller opretholde deres egenskaber eller ved at finde ejendomme, der er overleverede og risikerer at gå i standard. De, der foretrækker fixers, vil på den anden side ombygge eller forbedre en ejendom, så det virker bedre for boligejere eller er mere effektivt for lejere i lejligheden. Ved hjælp af denne taktik er køberen af ​​en fixer afhængig af at investere kapital til at øge værdierne i modsætning til blot at købe ejendomme for et lavt grundlag for at skabe høje investeringsafkast. Selvfølgelig er det også muligt at kombinere disse to strategier, når du flipper egenskaber, og mange investorer gør netop det.

Flipegenskaber kan dog skabe skat og omkostninger, som man ikke står over for med langsigtede investeringer. Flipping fører normalt til svingninger i indkomst, der kan skabe kontantstrøm og skatteforvaltningsproblemer. Også at finde disse muligheder kan være svært på lang sigt, hvilket gør denne strategi bedre egnet til dem, der ønsker at udnytte kortsigtede muligheder på ejendomsmarkedet. (For at lære mere om at bladre, læs Fem fejl, der gør huset vende en flop).

Fordele og ulemper ved Holding

Det er et velkendt faktum, at køb og fast ejendom er en opskrift på at samle stor rigdom. De fleste "gamle penge" i USA og i udlandet blev akkumuleret gennem jordbesiddelse. Selv efter perioder med faldende jordpriser har jordværdier næsten altid genopbygget i det lange løb, fordi der er begrænset udbud af jord.

Langsigtede ejendomsejendomme bærer imidlertid et utal af ledelsesmæssige og juridiske problemer, som investorer i aktier og obligationer aldrig behøver at kæmpe med. Ejendomsejendomme er en ledelsesintensiv indsats, der ligger uden for mange investorer.

Aktieinvestorer skal have evnen til at analysere et bestemt marked, et bestemt selskab og ledelsens evne til at gennemføre sine forretningsstrategier. En langsigtet fast ejendom investor har brug for de samme færdigheder, men har det ekstra ansvar at oprette og gennemføre disse forretningsstrategier for hans eller hendes ejendomme. Mange investorer, især førstegangsejendommeejere, er dårligt forberedte eller dårligt rustede til at håndtere de ansvar, der følger med at forvalte udlejningsejendomme. Processen med at finde kvalitetslejere og servicere deres behov sammen med at sikre vedligeholdelse og vedligeholdelse af ejendommen kan være et stressende og tidskrævende selskab, men vellykket ejendomsadministration er nødvendig for at sikre løbende pengestrømme fra sin investering. (Tænker på at blive udlejer? Se Top 10 funktioner af en rentabel udlejningsejendom og Tips til den potentielle udlejer .)

Risikoen forbundet med langsigtet ejendomsejendom er godt, men hvis det mildnes, er investor godt kompenseret for at antage dem. De fleste af disse risici, som omfatter transaktionsrisici ved købs- og salgsejendomme, risici for ejendommens velvære og risiciene ved at finde og vedligeholde lejere betragtes som usystematiske risici eller investeringsrisici, der kan diversificeres væk, hvis et passende antal af investeringerne købes i en velopbygget portefølje.Problemet for de fleste investorer er, at fast ejendom er så kapitalintensiv, at det beløb, der er nødvendigt for at købe nok ejendom til at diversificere væk disse risici er uden for deres evner. (For at lære at vurdere dit personlige risikoniveau, se: Bestemmelse af risikoen og risikopyramiden .)

Valg af strategi

For at afgøre, om man skal vende egenskaber eller holde dem på lang sigt er den mest hensigtsmæssige strategi, man skal svare på nogle få kritiske spørgsmål. En investor skal afgøre, om kapitalfordelingen er permanent eller forbigående, og om det er en kerne del af en overordnet investeringsstrategi eller et middel til at øge afkastet. Man skal også bestemme, hvilken risiko og afkast der er hensigtsmæssigt for denne del af deres investeringsporteføljer, og om investor har den fornødne tolerance og dygtighed til at påtage sig de ledelsesmæssige forpligtelser, der følger med hver form for investering. Hvis kapitalen ikke er tilgængelig for at købe en diversificeret portefølje, skal en potentiel investor være parat til at påtage sig usystematisk risiko, herunder individuelle ejendomsrisici og potentiel manglende efterspørgsel efter ejendommen, hvad enten boligejere eller lejere gør det. Ved at beslutte at tage en buy-and-sell-strategi, skal en investor også afgøre, om han eller hun har evnen til at afdække distressed salgsejendomme eller fixere. I denne transaktionsstrategi er det vigtigt at afgøre, om kapital kan vendes nok gange inden for en given investeringsperiode til at overvinde transaktionsomkostningerne på både købs- og salgssiden, herunder mægler-, finansierings- og afslutningsgebyrer.

Bottom Line

Selvom valget mellem de to strategier er afhængigt af ens særlige økonomiske situation og investeringsmål, er den langsigtede holdingsstrategi generelt mere hensigtsmæssig for dem, der bruger fast ejendom som en væsentlig del af deres samlede investeringsporteføljer; Flipegenskaber er mere hensigtsmæssige, når fast ejendom anvendes som et supplement eller en tilbagesøgningstaktik. Investorer, der ønsker at samle rigdom og indlede indtægter fra deres ejendomsinvesteringer, bør overveje at fast ejendom på lang sigt ved hjælp af egenkapitalen indbygget i porteføljen for at finansiere andre investeringsmuligheder med potentialet til at sælge ejendommene i et up-market. Vendeegenskaber er en taktik, der passer bedst til perioder, hvor udsigterne på aktie- og obligationsmarkederne er lave, eller for investorer, der ønsker at realisere kortsigtede kapitalgevinster så længe det nuværende marked tillader det.