Boligkraschen omstrukturerede helt det amerikanske realkreditmarked. En del af denne udvikling har medtaget strammere begrænsninger for at opnå realkreditlån sammen med en overflod af nyligt tilgængelige boliger til salg. Dette har igen givet nogle investorer mulighed for at købe andre ejendomme til investering og udlejning.

Der er to hovedskoler, når man overvejer ejendomsinvesteringer, og hvordan man nærmer dem: Man mener, at det er klogere at betale alt for kontanter til et andet hjem, mens den anden side holder det i løbet af et sekund - eller endda tredje eller fjerde ejendom - er langt mere lukrativ. Her er sagerne for begge.

Sagen til udnyttelse

Denne debat er tungt dækket online, og flere finansielle nyhedswebsteder og blogs angiver, at det er mere hensigtsmæssigt, når man køber investeringsejendomme. For eksempel, Ali Boone of BiggerPockets. com argumenterer for, at afkastet er højere, og risikoen er lavere, når man udnytter denne type investering. Logikken bag dette er, at hvis ejendommen stiger i værdi, vil en investor have lagt mindre ned, men kan så modtage langt mere end sin oprindelige kapital.

Lad os antage, at du lægger ned 15% på et hus på $ 500.000. Din oprindelige investering vil derefter være $ 75.000. To år senere, skal dette hus stige i værdi til $ 650.000 du kunne sælge og modtage langt mere end din oprindelige $ 75.000. I dette scenario bliver din hovedinvestering på $ 75.000 fået returneret plus en ekstra $ 75, 000. I så fald ville du have risikeret langt mindre end en kontantkøbsinvestor ville have i denne situation, men stadig gjort et betydeligt overskud.

Multiplicér denne formel og strategi over tre eller fire ejendomme, og den kloge investor kan vende ret fortjeneste. En leveraged investor har flere muligheder end sin cash-buy-modpart i disse situationer. Kontantkøbere vil ofte købe et hus direkte med de fleste penge, de har til rådighed for en investering. I modsætning hertil kan en leveraged investor diversificere fordelingen af ​​disse penge på tværs af flere forskellige ejendomme, hvilket muligvis øger afkastet på lang sigt.

Risikoen for at blive udnyttet

At tage på nogen form for investering har en iboende risiko - især når man beskæftiger sig med usikkerheder på boligmarkedet. Først og fremmest er spredningen af ​​penge på tværs af investeringsejendomme en tilgang, der alvorligt bør overvejes kun af en velinformeret investor. En skarp forståelse af de nuværende økonomiske forhold, den generelle sundhed på boligmarkedet generelt og det område, som du køber specifikt er nødvendigt.

Mens der er flere fordele ved at tage et lån til at købe en investeringsejendom, kan tingene gå galt.Lad os antage, at hver lejemål afskrives kraftigt i værdi. Den gearede investor skylder nu langt mere, end han eller hun nogensinde har lagt ned. Skulle du fejle markedet med endnu lidt, kan du tabe massivt, især med et par ejendomme i din portefølje. Mens en fordel her er, at banken sikkert vil miste mere end du vil, kan din kredit score blive alvorligt påvirket. Potentialet for betydelige afkast tiltrækker mange til denne type strategi, men det bør behandles med klar overvejelse for alle de involverede risici. Denne strategi vil naturligvis også kræve, at du går gennem pantprocessen - i mange tilfælde flere gange - hvilket er en anden ting at overveje.

Sagen til køb af ejendomme i kontanter

Kontante investorer kan sidestep hele pantansøgningsprocessen og foretage en hurtig investering, hvis de ser en mulighed, hvilket er meget fordelagtigt. En anden fordel ved at betale kontant for en ejendom på forhånd er, at du ikke behøver at betale renter. Selv med rentesatser så lave som de er nu, vil det altid være dyrere i det lange løb at betale nogen form for interesse, end det ikke vil have nogen.

For mange investorer, der har midlerne, kan køb af ejendomme med kontanter være fornuftigt, især hvis du tror, ​​at markedet vil opsving stærkt i de næste par år. For eksempel, lad os sige, at du køber et hjem direkte for $ 400, 000 og sidder på det, indtil du ser øjeblikket er rigtigt at sælge. Skulle du have ret om en opsving, og hjemmet værdsætter værdien til $ 500.000, er det et direkte overskud på $ 100.000 til investoren, uden at skulle overveje at betale bankernes rentebetalinger eller det beløb du lånte i et realkreditlån. At have 100% egenkapital i et hjem gør det også lettere for en investor at tage et lån imod det i fremtiden, hvis det skulle være nødvendigt. At købe et hjem direkte i kontanter kan også skabe umiddelbar cash flow for investor. Visse investorer søger at skabe flytende indkomst med deres ejendomme, og den rigtige type lejere kan levere dette.

Risikoen ved at betale kontanter til fast ejendom

Det er ekstremt risikabelt at fastholde alle dine aktiver i en investering. Derfor er denne tilgang måske ikke den bedste strategi for investor, der har et begrænset beløb til at bruge på lang sigt.

Mens et hjem kan stige i værdi, kan det lige så hurtigt afskrives, og de penge, du taber, vil være direkte. Diversificering er et af de grundlæggende bud for at investere. At binde størstedelen af ​​aktiverne i en aktivklasse kan give massivt tab. At lægge hundrede tusinde dollars i en aktivklasse binder også din likviditet til, at du har en sælger.

The Bottom Line

Begge strategier giver fordele, men for forskellige typer investorer. En vigtig ting at bemærke er, at enten strategi kræver en betydelig mængde disponible investeringsindtægter. Selv gearede købere, der spredte deres investering på tværs af flere ejendomme, skal tage udgangspunkt i risikoen for, at alle disse ejendomme afskrives.Når du køber et nyt hjem til kontanter, skal du heller ikke bruge pensionsopsparing eller din nødfond.

For investoren, der har en stor mængde penge klar til at investere, er risikoen for risici, hvad der virkelig vil køre beslutningsretningen her. Leveraged positioner i investeringsejendomme vil utvivlsomt give højere afkast, men for den mindre involverede eller dumme investor, der stadig søger egenkapital og afkast, kan køb af penge være den bedre løsning.