Når du tager ud af et hjemlig kreditkort (HELOC), kaldes tegningsperioden typisk ti år. I løbet af denne tid kan du låne penge efter behov og lave lave, rentebetalinger på, hvad du har lånt. Mange husejere gør netop det, fordi det stikker mindre på kort sigt. Efter tegningstiden slutter, kan du dog ikke længere låne fra din linje, og du skal begynde at afskrive renten og hovedstolpenge fuldt ud i løbet af det såkaldte tilbagebetalingsperiode, som normalt er 20 år. Det betyder, at dine månedlige betalinger kan være betydeligt højere, end de var i løbet af uafgjort, og mange boligejere ender med at betale chok. En måde at løse betalingschokproblemet på er at refinansiere din HELOC, og der er flere måder at gøre det på. Denne artikel forklarer, hvordan man kvalificerer, hvad dine muligheder er, og fordelene og ulemperne ved hver. (Hvis du har brug for at refinansiere et almindeligt boliglån, se Refinansiering af dit eget kapitallån: En vejledning til vejledning .)

Kvalificering til refinansiering af din HELOC

Refinansiering af en HELOC svarer til at tage ud eller refinansiere et første pant. Du er nødt til at kvalificere sig ud fra din indkomst, udgifter, gæld og aktiver, hvilket betyder, at der leveres dokumenter som pay stubs, W2-formularer, selvangivelser, pantopgørelser, foto-id, forsikringsbevis og andre dokumenter, som forfatteren anser for nødvendige. For at få de laveste renter skal du have en fremragende FICO score: et sted i 740 til 850 serien. Du kan kvalificere med en score så lav som 620, men du betaler mere end to gange renten på nogen med en fremragende score, og du kan få en sværere tid til at finde en långiver, der vil arbejde med dig. (Se mere om De 5 største faktorer, der påvirker din kredit .)

Du skal også have tilstrækkelig egenkapital i dit hjem efter at have taget det nye lån ud for at opfylde långiverens retningslinjer for kombineret lån til værdi. Nogle långivere vil lade husejere med fremragende kredit låne op til 100% af værdien af ​​deres hjem, men det er almindeligt at kun låne kun 80% til 90%. Her er et eksempel på, hvordan dette bestemmes:

Ejendomsværdi: $ 300,000

Første pant i saldo: $ 190,000

HELOC balance: $ 50.000

Samlet lånt: $ 240.000

Kombineret lån til værdi: 80%

Boligejerens egenkapital: 20%

I det foreliggende tilfælde antager du ønsker kun at refinansiere din eksisterende HELOC balance og ikke ønsker at låne mere, bør du være i stand til at finde en långiver, der vil arbejde med dig, især hvis du har god kredit. Desuden jo mere egenkapital du har, jo lavere er din rente.

Mulighed for refinansiering

Der er fire måder at refinansiere din egen kreditlinje på.Her er dine muligheder og fordele og ulemper ved hver.

1. Anmod om et lån modifikation

Sådan virker det: Kontakt din långiver og forklar at du har problemer med at foretage dine betalinger, når tegningsperioden slutter. Spørg, om långiveren kan arbejde med dig for at ændre lånebetingelserne på en måde, der vil gøre dine månedlige betalinger overkommelige, så du gør ikke standard. Bank of America har for eksempel et hjem-egenkapital-bistandsprogram, der giver kvalificerede husejere en længere sigt, lavere rente eller begge, hvis de har oplevet en økonomisk trængsel som indtægtstab eller skilsmisse.

Fordele: Lånændring kan være din eneste mulighed, hvis du er under vand. Men før du går til en, skal du se, om du kvalificerer dig til nogen føderale eller statslige hjælpeprogrammer til at kæmpe husejere, som f.eks. Home Affordable Second Lien Modification Program eller en FHA Short Refinance.

Cons: Långivere er ikke forpligtet til at ændre dit lån, så denne mulighed er muligvis ikke tilgængelig for dig. Hvis det er, skal du vise, at du kan tilbagebetale det ændrede lån.

2. Åbn en ny HELOC

Sådan virker det: Du sparker kanen ned ad vejen ved at starte med en ny trækperiode og en ny rentebetalingstid.

Fordele: Det køber dig tid til at forbedre din økonomiske situation, hvis du kæmper for at få ender til at mødes, og du vil ikke have standard på dit eksisterende lån.

Ulemper: Du bliver nødt til at tilbagebetale dit lån en dag. Jo længere du afskrækker at betale det, jo mere interesse vil du skylde, og jo højere vil dine fuldt afskrevne hovedstol og renter betales hver måned. Ved at indtaste en ny trækperiode gør det også nemt at holde lån. Hvis du refinansierer, fordi du er bekymret for at tilbagebetale din eksisterende HELOC, er det sidste, du vil gøre, tilføjet din gæld. Som du allerede har set, er det svært at vide, hvad dine samlede låneomkostninger eller dine månedlige betalinger vil være hos en HELOC, fordi du låner lidt her og der og renten kan svinge. Når din nye HELOCs tilbagebetalingsperiode sparker i renteniveauet, kan du desuden være højere end i dag, hvilket gør de månedlige betalinger endnu større. (Se mere Hvordan HELOC'er kan skade dig .)

3. Få et nyt home-equity-lån

Sådan virker det : Du konverterer din variabel rente HELOC balance til et fastrentet boliglån. Du kan tage så længe som 20 eller 30 år for at betale din balance.

Fordele: Du afslutter cyklusen ved løbende låntagning ved at tegne et fast beløb til at betale din HELOC, og du får en fast rente med stabile månedlige betalinger. Sørg for at kende dine langsigtede låneomkostninger og faktor dem i din husstands langsigtede finansielle plan.

Ulemper: Nogle långivere har stoppet med at tilbyde boliglån, så shopping vil gøre mere indsats end det vil for at finde en HELOC. Ikke desto mindre er de tilgængelige, især hvis du er villig til at se ud over de største banker - hvilket du bør være fordi store finansielle institutioner ikke nødvendigvis har de bedste priser eller den mest kompetente kundeservice.Husk også, at jo længere dit låneperiode er, desto lavere er dine månedlige betalinger, men jo mere interesse vil du betale.

4. Refinansiere saldoen til et nyt første pant

Sådan fungerer det: I stedet for blot at refinansiere din HELOC, refinansierer du både din HELOC og dit første pant i et lån: et nyt første pant.

Fordele: Du kan få de laveste renter tilgængelige. Første realkreditrenter tendens til at være lavere end home-equity-lånesatser, fordi hvis du har standard på dine boligbetalinger, havde din første pant långiver dibs på provenuet fra at sælge dit afskærmede hjem. I et marked, hvor HELOC-satser er 4. 75%, og boliglånsrentesatser er 5. 23%, 30-årige, faste første realkreditrenter kan være 4. 09% og 15-årige faste første realkreditrenter kan være 3. 31%. Forudsat at du refinansierer med et fastforrentet første realkreditlån, får du også stabiliteten af ​​lige månedlige betalinger og kendskab til dine samlede låneomkostninger op foran, ligesom du ville med alternativet for bolig-egenkapitallån vist ovenfor.

Ulemper: Hvis du optager et første pant, kan det betyde, at du betaler betydeligt højere lukkekostnader, end du ville ved at refinansiere til et nyt HELOC eller home equity lån.

Den nederste linje

Du kan muligvis få mere overkommelige månedlige betalinger på din HELOC gennem en lånemodifikation, refinansiering til en ny HELOC, refinansiering til et boliglån eller refinansiering med et nyt første pant. Udforsk dine muligheder med flere långivere for at se hvilken mulighed der giver den bedste kombination af kortfristet overkommelighed og de lavest mulige langsigtede omkostninger og lukkekostnader. (For mere se: Sådan fungerer en HELOC Fixed Rate-indstilling .)