På trods af det, du ser på tv, og hvad den konventionelle visdom siger, er de fleste af de forbedringsprojekter med det største investeringsafkast uhæmmende. Ifølge Remodeling Magazine's 2014 Cost vs Value-rapport, vil du genvinde den største andel af din investering på projekter som f.eks. Udskiftning af hoveddøren med et stål, tilføjelse af et trædæk, udskiftning af gammelt sidespor, udskiftning af garagedøren og udskiftning af gamle vinduer. Også i modsætning til konventionelle visdom returnerer de fleste boligforbedringsprojekter ikke mere end din investering, når du sælger. Faktisk genvinder det gennemsnitlige remodelingsprojekt kun 66 cent for hver $ 1 du bruger på det. For at få den højeste procentdel af dine remodeling dollars tilbage, når du sælger, her er hvad man skal forbedre, hvad man ikke skal forbedre og hvorfor.

Bedste valgmuligheder: Praktiske, Midrange-projekter

Vil du komme tilbage 96. 6% af hvad du bruger til en hjemmeopgradering? Derefter udskiftes din gamle hoveddør med en ny mellemdistance ståldør med et klart dobbeltpanel halvglas og et nyt låsesæt. Du vil bruge et gennemsnit på $ 1, 162 til dette projekt, men du vil få tilbage $ 1, 122, når du sælger, Remodeling Magazine-rapporter. Et andet projekt i samme prisinterval erstatter din garageport til $ 1, 534; du genvinder $ 1, 283 eller 83. 7%. Du behøver ikke et hjem-egenkapitallån til at håndtere disse projekter, og deres lave omkostninger og stor indflydelse på klageadgang gør dem kloge valg.

"Curb appeal er den største sælgerfaktor," siger Diana George, grundlægger af Oakland, Californien, -baserede Bay Area Real Estate Brokerage Vault Realty Group. "Hvis huset ser uskadt ud udefra, antager køberne automatisk det samme gælder for indretningen af ​​huset. "

Hvis du har råd til at bruge mere, skal du overveje projekter som f.eks. At tilføje et 16" x 20 "trædæk, som koster $ 9, 539 i gennemsnit, men recoups 87. 4% af prisen; udskiftning af 10 gamle 3 'x 5' vinduer med nye, dobbelthængte, træ eller vinyl dem, der koster tæt på $ 11.000 for træ og næsten $ 10.000 for vinyl, men recoups omkring 79%; eller erstatte vinyl sidespor, som koster $ 11, 475 for 1, 250 kvadratfod, men skal bringe tilbage $ 8, 975, når du sælger.

"Vinduer, garageporte og dæk er ikke nødvendigvis store billetvarer hvad angår pris eller luksus," siger George, men "opdatering af disse ting giver hjemmet en øjeblikkelig ansigtsløftning og bidrager til en moderne æstetik, hvilket er præcis, hvad potentielle homebuyers vil se, når de kører op for at se på et nyt hjem. "

Pricier-projekter

To af de mest pricy - men stadig forholdsvis værdifulde - forbedringer omfatter lofts soveværelser og kælderombygninger. Disse projekter vil sætte dig tilbage tusindvis af dollars, men er en forholdsvis billig måde at øge dit hjem brugbare kvadratmeter i forhold til en tilføjelse.Små og store køkkenremodeller gør også klippet, ligesom badeværelsesremodeller. Men selvom det kan være rigtigt, at køkkener og badeværelser sælger huse, så glem det om fordobling af dine penge. Du vil sandsynligvis kun inddrive 82. 7% af din $ 18, 856-pris på en mindre renovering af et funktionelt men dateret 200 kvadratmeter køkken; 74. 2% på en $ 54, 909 store køkken remodel og 72. 5% på en $ 16, 128 remodel af en 5 'x 7' badeværelse. Det er de typer af dyre projekter, du måske vil være fristet til at finansiere med et boliglån, men du bør tænke to gange før du låner penge og betaler 6% renter eller mere for at finansiere et projekt med et negativt afkast.

Omkostningerne Remodeling Magazine giver gennemsnit. Hvis du kan få et projekt afsluttet godt for mindre, kan du være mere tilfreds med den procentdel af omkostningerne du kommer tilbage, når du sælger dit hjem. Omkostningerne varierer afhængigt af geografisk region, projektstørrelse og omfang og kvaliteten af ​​de færdiggørelser du vælger.

"Badeværelsesopgraderinger kan gøres til en minimal pris ved hjælp af materialer, der ser dyre ud, men det er rimeligt," siger Jeff Dumas, ejer og mægler hos Home Ventures Realty i Tempe, Ariz., Hvor han rehabbed og solgte boliger til mere end 10 år. "Det meste af tiden kan jeg tage et gennemsnitligt startsted, læg et nyt karbad med en fliser af porslinsfliser, nyt toilet og forfængelighed, fliser gulvet og brug nogle dekorative hardware til omkring $ 1, 500 til $ 2, 000. resultaterne er fantastiske og hjælper wow-faktor, når potentielle købere ser ejendommen, "siger han.

Overraskende skuffelser

Backup strømgeneratorer og udskiftninger af tagdækning er blandt de projekter, hvorpå boligejere vil genvinde mindst ved videresalg. Du kan få tilbage bare 67. 5% af de $ 11, 742 du bruger på en generator og 67. 6% af de $ 18, 913 du bruger på et tag. Også i bunden af ​​listen er der tilføjelser til solrummet, badeværelseudvidelser og master-suite-tilføjelser. Disse projekter er dyre og involverer uger eller måneder med forstyrrende konstruktion, så tag dem ikke på, medmindre de er til din personlige nydelse, og du planlægger at blive i dit hjem i de kommende år. Ombygning af et hjemmekontor er det mindst værdifulde projekt på listen, der genvinder kun 48. 9% af de $ 28, 000 det sandsynligvis vil koste.

Når det er sagt, er nogle af disse projekter mere værdifulde, hvis du bor i områder, hvor de er i højere efterspørgsel. I den vestlige sydlige del af regionen, som omfatter stormagtige områder i Texas, Oklahoma og Louisiana, vil en backupgenerator genvinde 86% af omkostningerne i gennemsnit.

Andre tilfælde, hvor reglerne ikke finder anvendelse

I nogle tilfælde kan rapportens resultater om de mest værdifulde forbedringer af hjemmet måske ikke finde anvendelse på dit hus. F.eks. Ville det ikke være en smart investering, hvis dæk ikke er populært i dit kvarter. Også, hvis dit hjems generelle tilstand er fattig, vil en eller to forbedringer sandsynligvis ikke gøre en stor forskel i salgsprisen.

Det er også muligt, at du vil se et afkast af din investering, hvis du bor i et varmt marked og gennemfører et populært projekt.Boligejere i San Francisco vil sandsynligvis se enorme udbetalinger på mellemrum loftet soveværelse, køkken, kælder og badeværelse remodels; badeværelse, dæk, alrum, anden-etagers og garage tilføjelser; indgangsdør og garage-dør udskiftning; og sidespor udskiftning. Returnerer spænder fra 109. 8% til 177. 6%.

Selvom du ikke bor på et varmt marked, kan du måske se et betydeligt spring i dit hjems videresalgsværdi, når du foretager ændringer, der bringer det i overensstemmelse med de fleste boliger i nabolaget, som f.eks. At tilføje et andet badeværelse når din er det eneste en-badehus. I disse tilfælde kan finansiering af forbedringerne med et home equity lån eller home-equity kreditkort være fornuftigt.

Den nederste linje

Hvis forbedring af videresalgsværdi og tilbagegivende remodeling omkostninger er vigtige for dig, lad ikke tv-shows, din personlige smag, din families unikke behov eller dine følelser guide dine beslutninger til forbedring af hjemmet. Rådfør dig med en ejendomsmægler om betingelserne på dit lokale marked, se omkostningsberetningens gennemsnit for din region og hold dig til de opgraderinger, som forskning og erfaring har vist sig at være umagen værd.