En af de vigtigste beslutninger, du nogensinde skal lave, er at leje eller købe et hjem. Folk, der opmuntrer til at købe et hus i stedet for at leje, gør det typisk, at hvis du lejer, kaster du en betydelig sum penge ned i afløb. Desværre har disse samme folk tendens til at overse de betydelige omkostninger ved at eje et hjem. Men to ting, der er sikre, er, at mange mennesker ikke er bekendt med alle de omkostninger, der er forbundet med at eje et hjem, og mange mennesker ved ikke, hvordan man sammenligner omkostningerne ved at eje et hus mod leje. Heldigvis har vi en proces, der giver dig mulighed for at evaluere dine muligheder i stort set alle typer boligmiljøer.

At eje et hjem kræver betydelige kontantudbetalinger For at fastslå den relative tiltrækningskraft ved at eje et hjem, skal syv primære omkostninger overvejes. For det første, hvis du tager et lån til at købe et hjem, skal du betale renteudgifter til den enkelte eller institution, der lånte dig pengene. Du kan beregne dette beløb hvert år ved at multiplicere din lånefrekvens med udestående lånebeløb. For de fleste mennesker er rentenomkostningerne meget store i mange år i begyndelsen af ​​pantbetalingsprocessen, medmindre du laver en meget stor forskudsbetaling.

For eksempel vil en lånesats på 5. 3040399% på et 30-årigt fastrentelån kræve, at du betaler tilbage det dobbelte af købsprisen du accepterede at betale, da du købte hjem, og en lånesats på 9. 3967767% vil kræve, at du betaler tilbage præcis tre gange mængden. Som du kan se fra disse eksempler, kan omkostningerne ved renteudgifter alene være større end hvad du skal betale for at leje et tilsvarende sted at bo. Når rentesummen tages i betragtning med omkostningerne ved vedligeholdelse, ejendomsskat, naturkatastrofeforsikring, PMI-forsikring, lukningsomkostninger og mæglergebyrer, bliver det tydeligt, at omkostningerne ved at eje et hjem er en stor økonomisk byrde.

Fordele ved skattelettelser har minimale værdi for de fleste boligejere Som et kompensation for omkostningerne ved at eje et hjem udmøntede mange ejendomseksperter fradragsretten af ​​renteudgifter og ejendomsskatter som en økonomisk fordel at eje et hjem. For de fleste mennesker er disse skattelettelser imidlertid af nominel værdi, fordi de rentebeløb, som de fleste mennesker pådrager sig, er af noget tilsvarende beløb til det faste fradrag, som de føderale myndigheder giver dem til beregning af indkomstskatten. Alligevel vil besparelsen kun være den skattesats, der anvendes på det beløb, der er betalt for rentegodtgørelse, der ligger over det, du kunne have hævdet ved brug af standardfradrag. Derfor, medmindre du tager et stort lån ud og har en rigtig høj rente på dit lån, vil skattefradragsydelsen være af marginal værdi.

Selvom du kan udnytte pantrenteskatbeskyttelsen og ejendomsskatbeskyttelsen, er det heller ikke meget for dig at bruge en dollar for at spare kvart.

Fordelene ved egenkapital opnået gennem hjemmet Vurdering er overvurderet Nogle ejendomseksperter vil også fortælle dig, at du skal tage højde for det faktum, at hvis du køber et hjem, vil du være til gavn i fremtiden som hjemmet værdsætter i værdi. For at udnytte den egenkapital, der er opnået gennem værdien af ​​dit hjem, skal du dog sælge dit hjem til enhver tid i fremtiden for at realisere gevinsten. Desværre, når du sælger dit hjem, skal du stadig have et sted at bo, og det er højst sandsynligt, at prisen på andre boliger i dit område også vil have værdsat. Derfor vil enhver gevinst, der modtages gennem den værdsatte værdi af dit hjem, blive sat tilbage i omkostningerne ved at købe et andet hjem, medmindre du køber et hjem af mindre værdi eller flytter til en anden geografisk lokalitet, hvor boligpriserne er væsentligt lavere.

I stedet for at flytte, anbefaler nogle ejendomseksperter, at du trykker på egenkapitalen i dit hjem ved at tegne et eget kapitallån eller en hjemlig egenkapitalkredit. Du bør dog undgå disse typer lån, medmindre du har en umiddelbar økonomisk trængsel, fordi de typisk bruges til at give folk mulighed for at nyde en levestandard, der er uden for deres midler.

De fleste boligejere ved ikke, hvordan man vurderer prisniveauet for boliger i deres område. Mange har fået fortalt af deres forældre, deres venner og selvudråbte ejendomseksperter, at de kan tjene penge ved at investere i den virkelige ejendomsmarkedet. Men den seneste sammenbrud på boligmarkedet i mange områder af USA illustrerer den sande risiko forbundet med at eje et hjem. Derfor, hvis du vil investere i fast ejendom og gerne vil undgå at blive fanget i fremtidige boligmarkedskatastrofer, skal du blive vidende om de konventionelle låneudlånsstandarder, der er oprettet af de største realkreditinstitutter, og du bør udvikle en forståelse og forståelse for de proprietære husstandsindkomstmultipler, der er anført i nedenstående tabel. Ved at øge din viden og forståelse på disse områder vil du være meget mindre tilbøjelige til at blive fanget i et overophedet ejendomsmarked, der kunne sætte dig i en økonomisk dødspiral.

En praktisk tilgang til analyse af ejendomsmarkedet i dit område Som du måske er opmærksom på, etablerede Fannie Mae og Freddie Mac et maksimalt konventionsfordel på 28% for at fremme forsigtig realkreditudlån standarder. Forholdsforholdet dækker mængden af ​​bruttoindkomst, som du kan bruge på boligrelaterede betalinger for at dække omkostningerne ved hovedstolpenge, renteudgifter, ejendomsskatter og forsikringsomkostninger. Baseret på forreste forhold blev følgende husstandsindkomstmultipler beregnet for at give dig mulighed for at vurdere niveauet for boligpriser i dit område i forhold til det, folk i din geografiske lokalitet har råd til at eje.

Figur 1

Som en potentiel ejendomsforhandler kan du bruge faktorerne i tabellen ovenfor for at vurdere boligmiljøet i dit område. For eksempel, hvis den nuværende rentesats på et 30-årig fastforrentet lån er 5,25%, bør prisen på medianboligprisen i dit område ikke overstige 4. 2255 gange den gennemsnitlige husstandsindkomst i dit område. Derfor, hvis du bestemmer, at medianboligprisen i dit område er $ 200.000, så skal den gennemsnitlige husstandsindkomst være mindst $ 47, 332 ($ 200, 000/4. 2255). Omvendt, hvis du bestemmer, at den medianske husstandsindkomst i dit område er $ 50 000, bør medianboligprisen ikke overstige 211, 275 $ (50 000 $ * 4 2255).

For at indsamle de oplysninger, som du skal anvende denne metode, skal du begynde at finde gennemsnittet på et 30-årigt fastrentelån, som typisk er tilgængeligt i din lokale avis, og derefter ved at finde både median boligpris og median husstandsindkomst i dit område.

Anvendelse af metodologien Når først de nødvendige oplysninger er indsamlet, skal du begynde din vurdering af boligmarkedet i dit område ved at sammenligne medianboligprisen med den gennemsnitlige husstandsindkomst. Hvis forholdet mellem de to er lig med tallet i tabellen ovenfor, skal du antage, at dit boligmarked er fuldt værdsat, og derfor bør du ikke forvente at tjene mange penge gennem værdsættelse af dit hjem. Under denne type miljø bør din beslutning om at købe eller leje være baseret på din break-even analyse mellem de to muligheder.

Hvis din markedsanalyse vurderer, at forholdet mellem median husstandsindkomst og medianboligpriser i dit område viser, at huse er undervurderede, bør risikoen for at eje et hus betragtes som attraktivt, og du kan stå for at tjene penge som en fast ejendom investor, forudsat at den lokale økonomi forbliver fri for enhver form for idiosynkratisk risiko, der kan hindre muligheden for folk i dit område at eje et hjem.

Men hvis du oplever, at medianboligprisen i dit område overstiger de medianske husstandsindkomstmultipler i tabellen ovenfor, bør du være forsigtig med at investere i dit lokale ejendomsmarked, fordi det højere tal fortæller dig, at Værdien af ​​boliger i dit område er højere end hvad der kan opretholdes af husstandsindkomsten fra de mennesker, der bor i dit område. I denne type miljø er ejendomsmarkedet ikke befordrende for at eje et hjem, og hvis du køber et hjem, vil du højst sandsynligt betale for mange penge for det. Desuden er det højst sandsynligt, at boligmarkedet værdiansættes på disse niveauer, og du vil sætte dig i en position, hvor du vil sidde fast i hjemmet i lang tid. Som følge heraf er du sandsynligvis bedre at leje i denne type miljø.

Bottom Line Din beslutning om at købe et hjem vil være en af ​​de største økonomiske transaktioner i dit liv. Derfor bør det tænkes ud i god tid, bør ikke være baseret på følelser og bør ikke tages let.Med det i tankerne, hvis du følger de råd, der er skitseret i denne artikel, bør du være i en meget bedre position for at gøre en forsigtig finansiel beslutning.