Rentesatser, især renterne på interbankbytter og statskasseveksler, har så stor indflydelse på værdien af ​​indkomstproducerende ejendomme som på et investeringsselskab. Fordi rentenes indflydelse på en persons evne til at købe boliger (ved at øge eller mindske omkostningerne på pant kapital) er så dybtgående, antager mange mennesker fejlagtigt, at den eneste afgørende faktor i fast ejendom værdiansættelse er realkreditrenten. Rentesatserne er dog kun en rentetilknyttet faktor, der påvirker ejendomsværdierne. Fordi renten også påvirker kapitalstrømme, udbud og efterspørgsel efter kapital og investorernes påkrævede afkast af investeringer, vil renten drive ejendomspriserne på en række måder.

Vurde ringsgrundlag

For at forstå, hvordan statens indflydelse på renter, kapitalstrømme og finansieringsrenter påvirker ejendomsværdier, skal du have en grundlæggende forståelse af indkomsttilgangen til ejendomsværdier. Selv om ejendomsværdier er påvirket af udbud og efterspørgsel efter ejendomme i en given lokalitet og udskiftningsomkostningerne ved udvikling af nye ejendomme, er indkomstmetoden den mest almindelige værdiansættelsesteknik for investorer. Indkomsttilgangen fra vurderere af kommercielle ejendomme og af tegningsgivere og investorer af investeringer i fast ejendom svarer meget til den diskonterede pengestrømsanalyse foretaget på egenkapital og obligationsinvesteringer.

I simpel henseende begynder værdiansættelsen at forudsige ejendomsindtægter, der tager form af forventede leasingydelser eller, for hoteller, forventet hotelbelægning multipliceret med den gennemsnitlige pris pr. Værelse. Derefter ankommer analytikeren ved at tage alle ejendomsniveauomkostninger, herunder finansieringsomkostningerne, til netto driftsindtægter (NOI), eller tilbageværende pengestrømme, efter alle driftsomkostninger.

Ved at trække alle kapitalomkostninger samt enhver investeringskapital til at opretholde eller reparere ejendommen og andre ikke-ejendomspecifikke udgifter fra NOI, er resultatet nettokassen (NCF). Fordi ejendomme normalt ikke beholder kontanter eller har udtalt udbyttepolitik, er NCF lig med kontanter til rådighed for investorer og er det samme som kontant udbytte, som anvendes til værdiansættelse af egenkapital eller renter. Ved aktivering af udbytte eller ved diskontering af pengestrømmen (inklusive eventuel restværdi) for en given investeringsperiode fastlægges ejendomsværdien.

Kapitalstrømme

Renterne kan betydeligt påvirke omkostningerne ved finansiering og realkreditrente, hvilket igen påvirker omkostninger på ejendomsniveau og påvirker dermed værdier. Udbud og efterspørgsel efter kapital og konkurrerende investeringer har dog størst indvirkning på de krævede afkast (RROR) og investeringsværdier.Da Federal Reserve Board har flyttet fokus væk fra pengepolitikken og mere mod at styre renten som en måde at stimulere økonomien til eller opveje inflationen, har dens politik haft direkte indflydelse på værdien af ​​alle investeringer.

Efterhånden som interbank valutakurser falder, reduceres omkostningerne ved midler, og midler strømmer ind i systemet; Omvendt, når renten stiger, falder tilgængeligheden af ​​midler. Med hensyn til fast ejendom tilføjer eller reducerer mængden af ​​kapital til rådighed for investeringer i ændringer i interbanklånsrenter. Kapital- og kapitalomkostningerne påvirker efterspørgslen, men også levering, kapital til rådighed for køb af fast ejendom og udvikling. For eksempel, når kapitaltilgængeligheden er stram, har kapitaludbydere en tendens til at låne mindre som en procentdel af egenværdien, eller ikke så langt op på "kapitalstakken". Det betyder, at lån foretages ved lavere lån til værdier, hvilket reducerer leverede pengestrømme og ejendomsværdier.

Disse ændringer i kapitalstrømme kan også have en direkte indvirkning på udbuds- og efterspørgselsdynamikken for ejendomme. Udgifterne til kapital- og kapitaltilgængelighed påvirker udbuddet ved at yde ekstrakapital til ejendomsudvikling og også påvirke befolkningen af ​​potentielle købere, der søger tilbud. Disse to faktorer arbejder sammen for at bestemme ejendomsværdier.

Diskonteringsrente

Den mest indlysende indvirkning af renten på ejendomsværdier kan ses i afledningen af ​​rabat eller kapitalisering. Kapitaliseringsrenten kan ses som investorens påkrævede udbyttesats, mens en diskonteringsrente svarer til investorens samlede afkastkrav. K angiver normalt RROR, mens kapitaliseringsraten er lig med (K-g), hvor g er den forventede vækst i indtjeningen eller stigningen i kapitalforhøjelsen.

Hver af disse satser er påvirket af de gældende rentesatser, fordi de svarer til den risikofrie rente plus en risikopræmie . For de fleste investorer er den risikofrie sats den sats, der er på US Treasuries; disse er garanteret af den amerikanske statslige kredit, så de betragtes som risikofrie, fordi sandsynligheden for misligholdelse er så lav. Fordi investeringer i højere risiko skal opnå et rimeligt højere afkast for at kompensere for den yderligere risiko, der er forbundet med, når investorerne fastsætter diskonteringsrenter og kapitaliseringstakter, tilføjer en risikopræmie til den risikofrie rente for at bestemme det risikoreduerede afkast, der er nødvendigt for hver investering, der vurderes .

Eftersom K (diskonteringsrente) er lig med den risikofrie rente plus en risikopræmie, er kapitaliseringsraten lig med den risikofrie rente plus en risikopræmie, minus den forventede vækst (g) i indkomst. Selvom risikopræmierne varierer som følge af udbud og efterspørgsel og andre risikofaktorer på markedet, vil diskonteringsrenterne variere som følge af ændringer i de rentesatser, der skaber dem. Når det krævede afkast på konkurrerende eller erstatningsinvesteringer stiger, falder ejendomsværdierne; omvendt, når renten falder, stiger ejendomspriserne.

Bundlinjen

Det er vigtigt at fokusere på realkreditrenter, fordi de har direkte indflydelse på ejendomspriserne.Hvis du er et potentielt hus eller en fast ejendom investor, er en nem måde at undersøge nuværende rentesatser på at bruge en realkreditberegner.

Det er vigtigt at bemærke, at ændrede rentesatser påvirker mange aspekter af fast ejendom. Udover prisen på dit nye hjem påvirker renten også kapitalernes tilgængelighed og efterspørgslen efter investering. Disse kapitalstrømme påvirker udbud og efterspørgsel efter ejendomme, og som følge heraf påvirker de ejendomspriserne. Renterne påvirker også afkastet på alternative investeringer, og priserne ændres for at holde sig i overensstemmelse med den iboende risiko i ejendomsinvesteringer. Disse ændringer i de krævede afkast af fast ejendom varierer også i destabiliseringsperioder på kreditmarkederne. Som investorer forudser øget variabilitet i fremtidige satser eller stigning i risiko udvides risikopræmierne, hvilket øger nedadgående pres på ejendomspriserne.