Der er seks forskellige måder, du kan modtage provenuet fra den mest populære type af omvendt realkreditlån, Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Institut for Bolig og Byudvikling (HUD), som regulerer HECM'er, kalder disse valg "betalingsplaner. "Du kan vælge at få et stort klumpsummer op foran, etablere en kreditkreds, som du kan trække på efter behov, modtage lige månedlige betalinger - eller vælg en kombination af disse muligheder.

Planen du vælger vil påvirke, hvor mange penge du modtager på kort og lang sigt, hvor hurtigt du bruger din egenkapital og hvor effektivt en omvendt realkredit hjælper dine økonomiske mål. Her er et kig på, hvordan hver betalingsplan fungerer og fordele og ulemper ved hver. (Hvis du ikke er bekendt med disse lån, skal du lære om de regler, der gælder for alle HECM'er, uanset hvilken betalingsplan du vælger, i A Se på forordningen om Reverse Mortgages .)

! - 2 ->

Fastbetalingsplanen

Hvis du vil have et fastforrentet realkreditlån, har du kun en betalingsplanopsætning: En enhedsbeløbsbetaling.

Sådan virker det: Modtag en stor mængde på én gang, så snart dit omvendte realkreditlån lukker. Renter tilfalder på dette beløb, de løbende månedlige realkreditforsikringspræmier samt eventuelle finansierede lukningskostnader, indtil det omvendte realkreditlån forfaller. Den oprindelige rentesats er højere end den med de justerbare renteplaner, men den forventede rente over tid er lavere.

Fordelene: Brug denne type lån til at udbetale en høj pantsaldo eller dække en anden stor udgift. "Lump sum fordelingen fungerer bedst for folk, der har et stort eksisterende pant, som de skal betale sig," siger Casey Fleming, en realkreditrådgiver, der i øjeblikket arbejder for C2 Financial Corp. og har mere end 30 års erfaring inden for realkreditindustrien. Han siger, at dette er den bedste løsning, hvis du skal tage alle eller de fleste af dine tilgængelige provenu på én gang.

Ulemperne: Du kan ikke modtage yderligere indtægter fra dette lån i fremtiden. Låntagere, der ikke er gode til at styre penge eller har mistet deres evne til at gøre det, risikerer at ødelægge provenuet eller bruge dem for hurtigt. Svindlere undertiden overbevise seniorer om at tage ud denne type lån eller mål husejere, der for nylig tog en ud. (Lær hvordan du beskytter dig selv og dine kære i Pas på disse Reverse Mortgage Scams .) Fleming siger, at den største ulempe er, at "i næsten alle tilfælde er den maksimale træk i år 1 60% af den oprindelige hovedgrænse Da denne mulighed kun har en tegning, er lånets maksimale størrelse ret lavt. "Du beholder de øvrige 40% som egenkapital. Du kan aldrig låne imod det 40%.Men at have denne egenkapital kan komme til nytte, hvis du vil sælge dit hjem og betale dit omvendte realkreditlån.

For at få adgang til hele din egenkapital over tid skal du vælge en betalingsplan med justerbar rente.

Betalingsplaner med justerbar rente

De øvrige fem tilbagebetalte pantbetalingsplaner har justerbare satser. Hvis du vælger en af ​​disse, er der tre muligheder for, hvordan din rente kan ændre sig. Kun en vil gælde for dit pant, og det vil blive beskrevet i dit lån papirarbejde.

• Din rente justeres en gang om året. Kursen vil være baseret på indekset for konstant forfaldstidspunkt (CMT) plus en margen fastsat af långiveren. Satsen kan ikke stige med mere end 2% om året, og den kan ikke stige eller falde med mere end 5% fra den oprindelige sats over låneperioden.

• Din rente justeres månedligt baseret på CMT-indekset plus en margen fastsat af långiveren. Satsen kan ikke stige med mere end 10% i løbet af låneperioden, og der er ingen grænse for, hvor lav renten kan gå.

• Din rente justeres månedligt baseret på London Interbank Offered Rate (LIBOR) plus en margen fastsat af långiveren . Satsen kan ikke stige med mere end 10% over låneperioden, og der er ingen grænse for, hvor lav renten kan gå.

Selv om det gør noget, hvilket af disse scenarier gælder for dit lån, fordi det påvirker, hvor stor interesse dit lån tilfalder over tid, er det ligegyldigt med hensyn til at påvirke dine planlagte månedlige betalinger eller din tilgængelige kreditmængde. En væsentlig renteændring med et omvendt realkreditlån sætter dig ikke i fare for afskærmning, som den kan med et forpagtningslån. En højere rente påvirker dog din egenkapital, og betyder, at du står for at modtage mindre, hvis du sælger hjemmet. Hvis du planlægger at bo i dit hjem for livet, kan rentestigninger ikke være et stort problem. Hvis du ikke gør det, kan du sørge for, at dit låns rentesats svarer til det første scenario, da den maksimale renteforhøjelse er 5% i stedet for 10%. Din låneofficer og omvendt realkreditrådgiver kan hjælpe dig med at forstå dine valg og hvordan justerbare renter påvirker din situation (se Find det rigtige Reverse Mortgage Counseling Agency ).

Når du ansøger om et omvendt realkreditlån med en justerbar rente, vil illustrationerne i dine betalingsplanoptioner anvende en forventet rentesats. Dette er långiverens bedste gæt om, hvad den justerbare rente vil gennemsnitlig udgøre over løbetiden af ​​dit lån. Det er en af ​​de tre nøglefaktorer ved at bestemme, hvor meget du kan låne sammen med den yngste låntagers alder og ejendommens værdi.

Nu, hvor du har en generel forståelse for, hvordan planer med justerbar sats fungerer, skal vi gennemgå dine fem betalingsmuligheder. Husk at "betaling" i denne sammenhæng refererer til, hvordan du modtager lånet.

Mulighed 1: Betalingsplan for fast ejendom

Sådan fungerer det: Få lige månedlige betalinger, så længe mindst en låntager bor i hjemmet som hovedbolig.Månedlige betalinger beregnes under antagelse om, at du vil leve 100. Hvis du ikke forventer at leve så længe, ​​kan en betalingsplan, som diskuteres næste, være en bedre mulighed. Hvis du bor længere, vil du fortsætte med at modtage betalinger. Hvis du ønsker at modtage en fast månedlig betaling for resten af ​​dit liv i dit hjem, er tidsplanen for betalingsplanen et godt valg.

Fordelene: "Tjenestebetalinger er gode for dem, der tror, ​​at de vil bo i hjemmet i lang tid, og som har brug for stabil månedlig indkomst," siger Fleming. Du behøver ikke at bekymre dig om at løbe tør for omvendt realkreditopgørelse med en tidsbegrænset betalingsplan, så længe du fortsætter med at opfylde lånets øvrige vilkår.

Ulemperne: Hvis du har nogle store regninger til at betale, vil denne plan ikke hjælpe dig med at betale dem. Selvom denne betalingsplan tilsyneladende giver garanteret indkomst for livet, hvis du er nødt til at bevæge dig ud af dit hjem af sundhedsmæssige grunde - eller hvis du ikke overholder de nødvendige ejendomsafgifter som boligejerforsikring, ejendomsskat eller grundlæggende vedligeholdelse - omvendt pant vil være forfaldent (dette er sandt under en betalingsplan), og du modtager ikke yderligere betalinger, medmindre du helbreder standard. Du modtager, hvad der er tilbage fra salget af dit hjem, efter at det omvendte realkreditlån er betalt, men i et værste tilfælde af et deprimeret ejendomsmarked kombineret med høje renter, kan du ikke komme ud med mange penge.

Mulighed 2: Term Betalingsplan

Sådan fungerer det: Få lige månedlige betalinger i en bestemt periode, som du vælger - f.eks. 10 år. "Terminsbetalinger er bedst, hvis du har en klar ide om, hvor længe du vil bo i hjemmet," siger Fleming. "Ældre folk - 80 og derover - eller dem, der ønsker at flytte væk om et par år, kan vælge denne type. "

Fordelene: Den månedlige udbetaling er højere i forhold til en fastbetalt betalingsplan. Selvom du ikke modtager yderligere månedlige betalinger, når du når udgangen af ​​låneperioden, vil du være i stand til at fortsætte med at bo i hjemmet som din primære bopæl, indtil du går væk eller flyttes (så længe du fortsætter med at møde det andet lån betingelser, som at betale din ejendomsskat).

Ulemperne: Du vil ikke få en stabil indkomst for livet, medmindre du er ved at dø i løbet af låneperioden. Du kan bruge din egenkapital for tidligt i dit liv og ikke have en anden kilde til midler til at stole på.

Mulighed 3: Kreditlinje

Sådan fungerer det: Få adgang til penge, som du har brug for det. Du kan bestemme, hvornår du skal trække på din kreditlinje og hvor meget du skal tage, så længe din saldo ligger under hovedgrænsen. Din långiver kan ikke kræve, at du trækker et minimumsbeløb eller trækker et minimumsbeløb på en fast plan.

Fordelene: En kreditkreds giver masser af fleksibilitet. Du kan trække et stort klumpsummer op foran, så lån ekstra midler over tid; du får adgang til den ekstra egenkapital, der forbliver låst op med fastbetalingsplanen. Du kan også forlade linjen uberørt i årevis i forventning om en dag, hvor du måske har brug for det.Du kan også hæve lige eller tilsvarende beløb hver måned. I grund og grund kan du tilpasse dine udtag til dine behov og justere dem efterhånden som dine behov ændres. En kreditkreds kan fungere som et engangsbeløb, en fast ansættelseskontrakt eller en tidsplan, men du har mere kontrol. Den uudnyttede del af din kreditkreds vokser også over tid med samme rente som du betaler på det beløb du har lånt, og , du betaler kun renter på de penge, du rent faktisk låner, hvilket kan gøre det nemmere at sælge og flytte senere eller potentielt forlade penge til dine arvinger. I modsætning til en hjem egenkapital kredit linje, kan en omvendt realkredit linje ikke tilbagekaldes, selvom dit hjem værdi falder eller din økonomiske situation forværres.

Ulemperne: Du kan brænde gennem en kreditlinje ved at låne maksimalt 60% af din hovedgrænse i år 1 og de resterende 40% på dag et i år to. Hvis du gør det, har du ikke adgang til midler. Det kan også tage op til fem arbejdsdage at modtage midler, du anmoder om fra din kreditkreds, så du skal sørge for, at du beholder nok penge på din checkkonto for uopsættelige behov.

Mulighed 4: Ændret Tjenesteplan

Sådan fungerer det: Få faste månedlige betalinger kombineret med adgang til en kreditlinje, så længe en låntager optager hjemmet som hovedbolig. De faste månedlige betalinger vil være mindre end hvis du får en ordreplan, og kreditten vil være mindre end hvis du får en ret linie med kreditplan, men du får adgang til det samme samlede beløb.

Fordelene: Du har fleksibilitet i at fastlægge dine månedlige betalinger samt fleksibilitet i valg af størrelse på din kreditlinje. Hvis du vil have større månedlige betalinger, kan du vælge en mindre kreditlinje; Hvis du ønsker en større kreditlinje, kan du vælge mindre månedlige betalinger. Det giver dig mulighed for at opfylde dine faste månedlige pengestrømsbehov uden at låne mere end du skal. Denne mulighed holder din renteomkostning nede og sætter dig i mindre risiko for at bruge op på din egenkapital og ikke have råd til at flytte, hvis du vil eller har brug for det senere.

Ulemperne: Hvis du har brug for en stor sum med det samme, er denne betalingsplan sandsynligvis ikke din bedste løsning.

Mulighed 5: Modificeret tidsplan

Sådan fungerer det: Få en fast månedlig betaling i et forudbestemt antal måneder plus adgang til en kreditlinje, så længe en låntager opretholder hjemmet som hans eller hendes hovedbolig. De faste månedlige betalinger vil være mindre, end hvis du får en ordreplan, og kreditten er mindre, end hvis du får en ret linie med kreditplan, men du får adgang til det samme samlede beløb.

Fordelene: Du har fleksibilitet i at fastsætte størrelsen af ​​dine månedlige betalinger, og hvor længe du vil modtage dem, og de vil være højere, end de ville være under en ændret ordregivelsesplan under forudsætning af samme størrelse kreditlinje . Du får også fleksibilitet ved at vælge størrelsen på din kreditlinje. Ved udgangen af ​​løbetidet har du stadig adgang til låneindtægter, hvis du ikke har brugt din kreditlinje.Som med den ændrede ordningsplan kan du holde dine rentebelastninger nede og muligvis have nok egenkapital tilbage til at flytte senere.

Ulemperne: Du kan løbe tør for omvendt realkreditudbytte. Du modtager kun månedlige betalinger i et bestemt antal måneder eller år, så du skal bruge din kreditkreds forsigtigt, hvis du forventer at have brug for indkomst ud over slutningen af ​​løbetidet. Denne plan er heller ikke det bedste valg til store, store kontantbehov.

The Bottom Line

HECM tilbyder så mange betalingsplaner, fordi senior husejere har mange forskellige økonomiske behov. Ingen særlig mulighed er generelt godt eller dårligt.

"Hvilken mulighed er bedst afhænger helt af kundens situation og behov," siger Fleming. Men han tilføjer: "Som hovedregel går jeg ind for kreditten over tidsbegrænsede eller terminsbetalinger", da kreditkredsen giver dig mulighed for at tage månedlige tilbagekøb lige som du kunne med en ansættelseskontrakt eller frist, men giver dig fleksibiliteten at tage mere ud i en nødsituation og opveje rentebesparelser, hvis du ikke behøver at bruge det.

Gør din forskning og still mange spørgsmål om din långiver og omvendt realkreditrådgiver for at finde ud af, hvilken betalingsplan der passer bedst til dig. (For relateret læsning se 5 Tegner et omvendt realkreditlån er en god ide og Plukker den højre Reverse Mortgage Lender .)