Det amerikanske boligmarked har taget boligejere og investorer på en rutsjebane under det 21. århundrede. På baggrund af faldende realkreditrenter og liberale tegningsstandarder steg efterspørgslen efter boliger hurtigt fra slutningen af ​​1990'erne til midten af ​​2000'erne. Selv med bygherrer og udviklere, der forventer at oprette nye boliger, efterspørger sig meget udvidet forsyning, hvilket resulterer i en aktivboble i fast ejendom, der sendte priserne op til mere end tredoblet deres pre-bubble niveauer i nogle områder af landet, herunder Las Vegas, Phoenix og South Florida.

Sådanne stigende priser viste sig ikke at være bæredygtige, da boligboblen blev implanteret i slutningen af ​​2000'erne. I downtown miami, condos prissat til over $ 300, 000 mens under opførelse i 2006 sat på markedet på under $ 100, 000 i 2009 med Nary et tilbud. Mange måtte omdannes til lejeboliger for at holde investorer i at gå i konkurs. I Las Vegas prægede ufærdige kvarterer forstæderlandskabet, hvor marker af helt nye, halvkonstruerede boliger sad tomme.

Boligmarkedsindikatorer

Analytikere peger på flere faktorer ved tildeling af ansvar for boligsmeltning. Stigende pant standard er den største syndebukk. I løbet af bobleårene var udlånsstandarder næsten ikke-eksisterende. Realkreditinstitutter uddelte lån til låntagere med tvivlsomme kredithistorier eller som ikke kunne bevise deres indkomst. Denne praksis opfordrede folk til at købe større boliger, end de havde råd til på grund af den sanguine antagelse om, at priserne ville fortsætte, og de kunne sælge om et år eller to og kontanter i stort. Den første store bølge af misligholdelser i 2007 startede en snebold-effekt, der skubbet flere og flere låntagere under vand, da det akkumulerede momentum. I 2008 var der en fuldblæst krise på.

En mindre diskuteret, men ikke mindre levedygtig bidragyder til krasj var det simple faktum, at boligpriserne var blevet uholdbare baseret på indkomstniveauer. Husstandsfinanseksperter anbefaler, at købere begrænser køb af hjem til tre gange deres årlige indkomst. En familie, der producerer $ 100, 000 om året, burde da ikke bruge mere end $ 300.000 på et hus. Fra 1990 til 2000 var dette forhold lille problem for den typiske amerikanske homebuyer. Den gennemsnitlige boligpris svækkede mellem tre og tre gange 5 gange den gennemsnitlige husstandsindkomst. I løbet af de følgende seks år steg priserne hurtigt, mens indkomsterne stagnerede. I 2006 var det medianprisede hjem langt ude af rækkevidde for medianfamilien, der kostede næsten fem gange medianfamiliens årlige indkomst. Denne dynamik viste sig at være uholdbar, da priserne begyndte deres dramatiske plummet kort tid derefter.

Pris-til-indkomstforholdet

Fra 2. verdenskrig til slutningen af ​​1990'erne var boligprisværdierne for det meste stabile og pålidelige, uden store vakillations eller turbulens på nationalt plan.I løbet af denne tid fastholder medianpriserne tæt på det tre gange årlige indkomstpunkt, hvor en typisk husstand har råd til et typisk hjem. Først da priserne begyndte at afvige fra dette niveau med en bred margin, tog ustabilitet fat. Derfor er det lærerigt at vurdere hjemmeværdier for at undersøge forholdet mellem medianprisen og den gennemsnitlige husstandsindkomst. På steder hvor dette forhold forbliver nær tre, foreslås stabilitet og bæredygtighed. Da forholdet kryber højere, bør potentielle købere fortsætte med forsigtighed, især hvis forholdet nærmer sig fem, niveauet set nationalt i 2006 lige før krisen.

Hvor finder man værdi i 2016

Flere byer med varme markeder i 2000-boblen opvarmer igen fra 2016. Miami's median salgspris overstiger nu 250 000 dollars, fem gange byens gennemsnitlige husstandsindkomst på 50 000 USD . Median salgsprisen i Phoenix nærmer sig 200.000 dollars, næsten fire gange den gennemsnitlige husstandsindkomst på 53.000 dollars. Tallene ligner hinanden i Las Vegas, hvor median salgsprisen i april 201 var $ 195.000, og den gennemsnitlige husstandsindkomst var $ 51, 000. Pris-til-indkomst ratio viser, at disse markeder kunne blive overophedet.

På den anden side tilbyder visse steder i USA stadig fantastiske værdier baseret på indkomstniveauer. I Tulsa, Oklahoma er median salgsprisen på $ 94.000 knap to gange den gennemsnitlige husstandsindkomst på $ 46.000. Historien er ens i Columbus, Ohio, hvor median salgsprisen på $ 128.000 svarer til omtrent to og en -halv gange byens gennemsnitlige husstandsindkomst på $ 51, 000.