Boligejerforeninger (HOA'er) er blevet mere og mere udbredt. Ifølge professor Robert H. Nelson, ejerlejligheder, boligejerforeninger og kooperativer "i offentligheden, repræsenterede kun omkring 1% af de amerikanske boliger i 1970. I 2010 var der imidlertid mere end 300.000 samfundsforeninger, der boede over 60 millioner Amerikanere, 20% af den amerikanske befolkning. " Han fortsætter: "Mellem 1980 og 2000 blev halvdelen af ​​de nye boliger i USA bygget og organiseret under privatforvaltning af en samfundsforening." (For mere om Boligejerforeninger, se 9 Ting du skal vide om Boligejerforeninger .)

Investopedia Markets: Udforsk den bedste one-stop-kilde til finansielle nyheder, citater og indsigter.

HOAs håndterer problemer, som påvirker hele samfundet, såsom sikkerhed og sikkerhed, manglende vedligeholdelse af ejendomme, lokale gener eller levering af tjenester, der ikke er taget hånd om af den lokale regering. HOA'er kan også være en kilde til store stridigheder på grund af den magt de driver over husejere.

HOA'er dannes generelt af udviklere, når et nyt samfund er konstrueret. Som betingelse for erhvervelse af ejendom i mange lokalsamfund skal købere tilslutte sig HOA. Som følge heraf ophører mange mennesker med at tilslutte sig HOA'er uden at forstå, hvad HOA er, eller hvordan de arbejder, bare fordi de bliver forelsket i et bestemt hjem.

For at hjælpe homebuyers og husejere med at forstå HOA'ernes intricacies, beskriver denne artikel, hvordan de dannes og køres.

Skridt til dannelse

1. Lær om lokale love og ordinances vedrørende HOA formation.
Statens ejendomskoder beskriver de juridiske retningslinjer for oprettelse af en boligejersammenslutning. I Texas siger f.eks. Ejendomskode kapitel 204, at et tre-personskomité skal udgøre en anmodning om dannelse af en ejendomsforening (POA). Udvalget skal indgive officiel skriftlig meddelelse om, at den har til hensigt at oprette en POA med obligatorisk medlemskab. Alle rekordindehavere i en underafdeling skal meddeles, og ejerne af mindst 60% af ejendommen skal underskrive og godkende andragender inden for et år. Når POA eksisterer, kan det skabe begrænsninger gennem en separat anmodningsproces, der kræver godkendelse af ejerne af mindst 75% af underafdelingen.

2. Følg de juridiske procedurer for etablering af et HOA.
Processen til etablering af et HOA afhænger af, hvor HOA'et er placeret, men det vil sandsynligvis være nødvendigt med følgende trin.

• Oprettelse af en forretningsstruktur ved at danne et LLC eller nonprofit corporation
• Oprette pagter, betingelser og begrænsninger (CC & Rs), der beskriver, hvordan HOA vil fungere, og hvilke regler boligejere skal overholde
• Etablering af en procedure for fremtidig ændring af CC & Rs
• Skrive regler og forskrifter, der sætter CC & R'erne i letforståeligt sprog for indbyggere i samfundet.
• Udarbejdelse af styrende dokumenter, såsom vedtægter og vedtægter (hvilken oversigt mødefrekvens, stemmeretninger, valg af HOA ledere og andre driftsprocedurer)
• Valg af kvalificerede embedsmænd / bestyrelsesmedlemmer (kasseren behøver faktisk at forstå, hvordan man holder bøger og forvalter penge, for eksempel)

Hvis de mennesker, der etablerer HOA, ikke er eksperter i fast ejendom lov, ansættelse en advokat med HOA ekspertise ville være en solid beslutning på dette stadium.HOA vil ikke kunne håndhæve sine regler, hvis de bliver udfordret og fundet ikke at være lovlige. En god advokat kan også påpege nøgleproblemer, som HOA-ledere bør være opmærksomme på (såsom fair housing laws) for at undgå juridiske problemer, når foreningen er i gang. Føderale, statslige og lokale myndigheder har forrang over HOA regler. (For hjælp til at vælge en advokat, læs Sådan vælger du den rigtige advokat .)

3. Beskyt HOA.
Embedsmændene og bestyrelsen har ansvaret for at løbe og føre tilsyn med HOA. Sammen med dette høje ansvarsniveau kommer et højt risikoniveau. HOA har brug for en måde at beskytte sig på, hvis et boligejer beslutter at sagsøge.

Hvorfor kan en husejer sagsøge? I Elk Grove, Californien, sagsøgte en beboer sin HOA over sine foreslåede ændringer til kvarterets parkeringsregler. En Houston, Texas mand søgte sin HOA, fordi han ønskede, at han skulle fjerne tyverialarerne fra sit hjem på trods af den høje forbrydelseshastighed i området. En retfærdig boligorganisation sagsøgt en ejerlejlighed i Florida for at nægte at tillade børn at bo i bygningen. Et bestyrelsesmedlem kan sagsøges for at krænke hans eller hendes fiduciary pligt mod HOA's beboere og kunne holdes personligt ansvarlig.

Direktører og embedsmænds forsikring yder økonomisk beskyttelse til de mennesker, der kører HOA. Det dækker både juridiske forsvarsomkostninger og skader. Det dækker dog ikke forsætlig forsømmelse. Medarbejder tyveri forsikring kan beskytte foreningen, hvis en direktør, officer eller ejendomsleder dæmper HOA midler.

4. Indsamle og administrere afgifter og særlige vurderinger og hold sund økonomiske regnskaber.
En HOA har brug for penge til at fungere, og at pengene kommer fra samfundets beboere. Nogle af pengene finansierer HOA's administration (f.eks. Juridiske, regnskabsmæssige og ledelsestjenester), men de fleste penge går i retning af vedligeholdelse af fællesarealer. Det kan betale for landskabspleje tjenester, pool vedligeholdelse og endda skraldesamling. En del af pengene bruges hver måned, og resten er afsat i en reservefond. Nogle gange opstår der en stor udgift, der ikke kan betales ud af HOA's reservefond, og i så fald vil HOA kræve, at beboerne betaler et ekstra gebyr, der kaldes en særlig vurdering.

En ny HOA skal udføre en finansieringsanalyse og oprette et budget for at bestemme, hvor meget der skal samles i månedlige gebyrer fra ejer (e) af hver ejendom. Analysen er baseret på, hvilke udgifter der skal betales af fællesskabsmedlemmer, hvor meget de vil koste. hvor meget vil der blive afsat til reservefond og procentdelen af ​​fællesskabets ejendom, der ejes af hver beboer. Reservefondet skal også forvaltes og investeres for at holde HOA økonomisk forsvarlig (for eksempel skal fondens værdi bevares mod inflation).

5. Hold husejere informeret.
Som medlemmer af samfundet, der betaler gebyrer og er berørt af HOA's beslutninger, skal beboerne holdes underrettet om HOAs aktiviteter og eventuelle problemer, som påvirker samfundet.HOAs skal holde regelmæssige møder og underrette borgerne tilstrækkeligt nok på forhånd, så alle har mulighed for at deltage. De skal også holde valg til direktører og officerer og sikre, at alle har mulighed for at stemme. Et fællesskabs nyhedsbrev, e-mail og / eller hjemmeside kan også hjælpe med at holde boligejere i løkken.

HOA officerer og direktører bør holde detaljerede optegnelser over deres aktiviteter, som f.eks. Minutter fra fællesskabsmøder. Foreninger bør regelmæssigt videregive vigtige finansielle oplysninger til medlemmerne. Medlemmerne bør være opmærksomme på deres ret til at se HOA-optegnelser og få adgang på anmodning. (For mere om håndtering af HOA eller ejerlejligheder, læs Håndtering af dit Condo Board .)

6. Håndhæv regler og håndter klager.
HOA'er er regelbaserede samfund, så fra tid til anden skal de håndhæve regler, som medlemmerne i fællesskab bryder. HOA'er skal også håndtere klager fra beboere om eksisterende regler, som borgerne ikke kan lide eller regler, som borgerne føler, bør tilføjes for at løse et igangværende problem.

HOAs skal håndhæve regler hurtigt og konsekvent. Boligejere, der nægter at overholde, bør bøde. Hvis et boligejer nægter at overholde, kan HOA muligvis sende kontoen til samlinger eller sagsøge husejeren. HOA'er bør undgå selektiv håndhævelse - med andre ord bør de ikke spille favoritter med HOA-ledere eller samfundsbeboere, med hvem de er venner. Forspændt adfærd kan føre til en retssag.

Ansættelse af et professionelt administrationsselskab kan reducere byrden på HOA's officerer og direktører eliminere en potentiel konfliktkilde mellem HOAs ledere og de øvrige medlemmer af samfundet. Forvaltningsvirksomheden kan overtage meget af det administrative arbejde og beskæftige sig med ubehag, såsom håndhævelse af regler og opkrævning af afgifter. Det kan også bruge sin ekspertise inden for ejendomsadministration for at sikre en vellykket funktion af samfundet og undgå fejl, som uerfarne officerer og direktører måtte gøre. Men professionel ledelse koster penge, hvilket betyder, at boligejeres månedlige HOA-gebyrer bliver højere.

Det værst tænkelige scenario for regelhåndhævelse indebærer afskærmning på et boligejeres ejendom for manglende betaling af gebyrer eller særlige vurderinger. Denne ekstreme foranstaltning kan skabe en omstridende situation mellem boligejer og HOA. Foreclosures også bringe ned ejendomsværdier, hvilket ikke er godt for de andre beboere i nabolaget.

7. Værtssamfundsmøder.
HOA'er kan strengt handles om forretninger, men de behøver ikke at være. En lejlighedsvis sjov aktivitet gør det muligt for HOA-medlemmer at lære hinanden at kende hinanden på et venligt, socialt grundlag og ikke kun i den potentielle modsætning til et HOA-møde. Hvis naboer kender hinanden personligt, kan samfundet være et mere behageligt sted at leve, og konflikter kan være lettere at løse.

Den nederste linje
Forme og styre en boligejerforening er en enorm opgave med betydelige ansvar og store konsekvenser.Hvis du overvejer at købe ejendom i et HOA, ved du, at dit medlemskab i foreningen også har et betydeligt ansvar og store konsekvenser. Sørg for, at du forstår, hvad du kommer ind inden du køber. (For at lære mere, tjek Condo Complications: Problemerne bag ejerskab .)