Privat realkreditforsikring (PMI) er en form for forsikringspolice, der beskytter långivere mod risikoen for, at køberen vil være standard og skubbe realkreditlånet til afskærmning. Det giver også købere, der ikke kan - eller ikke vælger - at foretage en betydelig forskudsbetaling for at opnå realkreditfinansiering til overkommelige priser. Hvis du køber et hjem og lægger mindre end 20%, vil din långiver sandsynligvis minimere risikoen ved at kræve, at du køber forsikring fra et PMI-selskab, før du underskriver lånet.

PMI fordele långiveren (den eneste modtager af PMI), men det kan tilføje en betydelig klump til din månedlige boligbetaling: Det koster typisk ca. 0. 5 til 1% af lånebeløbet årligt . PMI på en $ 200.000 lån, for eksempel, kunne koste op til $ 2, 000 om året, eller $ 166. 67 hver måned, forudsat en 1% PMI sats.

Forveks ikke PMI med pantelivsforsikring, der går til dig (eller dine modtagere) for at betale dit pant, hvis du dør eller bliver handicappet. Se Hvordan kan jeg undgå at betale privat pantforsikring (PMI)? for mere information om PMI.

Fordi præmier er dyre (og en PMI-politik gavner långiveren - ikke dig), er det vigtigt at forstå, hvornår - og hvordan - kan du slippe af med din PMI.

Husejerebeskyttelsesloven

Husejernes beskyttelseslov fra 1998 ("PMI Cancelation Act") trådte i kraft 29. juli 1999. Loven rettede vanskeligheder, som husejere oplevede med at annullere PMI-dækning, efter at de havde nået det krævede egenkapitalniveau , og den etablerede ensartede procedurer for annullering og afslutning af PMI-politikker. Loven gælder primært for boliglån udstedt efter 29. juli 1999 (hvis dit lån blev udstedt før den dato, skal du kontakte din långiver for yderligere information).

Loven beskriver tre situationer, hvor låntagers betalt PMI kan fjernes: automatisk opsigelse, låntagerens anmodning om aflysning og endelig opsigelse, når lånet når sit midtpunkt.

Automatisk opsigelse

I henhold til loven om boligejere skal din långiver opsige PMI på den dato, hvor din lånebalance er beregnet til at nå 78% af dit hjem oprindelige værdi (med andre ord når din egenkapital når 22 %), forudsat at du er aktuel på dine pantbetalinger. Hvis du ikke er aktuel på dine betalinger på den dato, hvor dit pant er planlagt til at nå grænsen på 78%, skal långiveren automatisk afslutte PMI den første dag i den første måned efter den dato, du bliver aktuel. Når PMI er blevet opsagt, kan långiveren ikke kræve yderligere PMI-betalinger mere end 30 dage efter opsigelsesfristen eller - hvis du er tilbage på betalinger - datoen efter opsigelsen, som du bliver aktuel på dine betalinger, alt efter hvad der er før.

Det er vigtigt at erkende, at tærsklen på 78% er baseret på den dato, hvor lånet er planlagt for at nå 78% i henhold til din afskrivningsplan, ikke på dine faktiske betalinger. Det betyder, at hvis du har foretaget ekstra betalinger og nået tærsklen på 78% forud for planen, behøver din långiver ikke at opsige PMI til den oprindeligt planlagte dato, hvilket kan medføre, at du gør måneder - eller endda år - af unødvendige PMI-betalinger. For at undgå overdrevne betalinger kan du anmode om annullering af PMI dækning (se næste afsnit). Bemærk også, at FHA-pantkravene afviger fra konventionelle lån, og afhænger af, hvornår dit lån stammer, og hvor mange penge du lægger ned. Tjek med din långiver at finde ud af, hvordan og hvornår du kan tabe realkreditforsikringspræmien (PMI).

Låntagers anmodning om annullering.

I henhold til loven kan låntagere med en god betalingshistorie anmode om, at PMI annulleres, når deres egenkapital i ejendommen når 20% af købsprisen eller den vurderede værdi. Du har en "god betalingshistorik", hvis du har:

• ikke foretaget en betaling, der var 60 dage eller mere forfalden inden for de første 12 måneder af de sidste to år forud for annulleringsdatoen (eller den dato, du anmoder om annullering, hvilken som helst senere) eller
• ikke foretaget en betaling, der var 30 dage eller mere forfalden inden for de 12 måneder forud for annulleringsdatoen (eller den dato, hvor du anmoder om annulleringen, hvilken dato der er senere).

Ved lov skal långivere oplyse dig om din ret til at annullere PMI. Ikke overraskende, inden loven blev vedtaget, kunne långivere (og ofte) fortsætte med at kræve månedlige PMI-betalinger længe efter at låntagere havde opbygget betydelig egenkapital i deres hjem, og långiveren var ikke længere i fare for tab af låntagerens standard. Det er nu ulovligt.

For at anmode om annullering skal du:

• Indsende en skriftlig anmodning om annullering;
• Få en god betalingshistorik;
• Vær aktuel på dine pantbetalinger;
• Tilfredsstille långiverkrav for bevis for, at ejendommens værdi ikke er faldet under den oprindelige værdi (f.eks. En vurdering); og
• Giv certificering om, at din egenkapital i ejendommen ikke er genstand for en underordnet pant (som et andet pant).

Når PMI er blevet annulleret, kan långiveren ikke kræve yderligere PMI-betalinger mere end 30 dage efter datoen for din skriftlige anmodning, eller den dato, hvor du opfyldte bevis- og certificeringskravene, hvilken dato der senere er.

Betaling af dit pant er ikke den eneste måde at opbygge egenkapitalen på, som gør det muligt for dig at anmode om annullering. Forbedringer, der tilføjer nok værdi til dit hjem, kan også bringe dig til det krævede minimum. Hvis du laver en stor renovering - en betydelig køkkenreformering, for eksempel - gennemgå numrene for at se, om du nu kvalificerer dig til en skriftlig PMI-annulleringsanmodning.

Endelig opsigelse

Hvis du endnu ikke har nået grænsen på 78%, kan du stadig eliminere PMI-betalinger. I henhold til loven skal din långiver opsige PMI senest den første dag i måneden efter den dato, hvor dit lån når midtpunktet af afskrivningsplanen.At "midtpunkt" er halvvejs igennem perioden mellem din udlånsdato og den dato, hvor pantet er planlagt at blive afskrevet. Et 30-årigt lån vil for eksempel nå midtpunktet efter 15 år.

Igen skal du være aktuel på dine betalinger for endelig opsigelse for at få virkning. Hvis du ikke er, vil PMI blive opsagt, når du bliver aktuel. Din långiver kan ikke kræve betalinger i mere end 30 dage efter, at PMI er afsluttet.

En yderligere mulighed: Refinansiering

Boligejere kan have en anden mulighed for at slippe af med PMI: refinansiering. Hvis du mener, at dit hjems værdi er værdsat, kan et nyt lån udgøre mindre end 80% af boligens værdi, hvilket betyder, at du ikke skal betale PMI. Selv om dette kan hjælpe husejere, er det vigtigt at gøre noget nummer, der knuser på forhånd, for at sikre, at refinansiering giver økonomisk mening. Generelt kan det være et godt træk, hvis du kan refinansiere til en gunstig lavere rente og slippe af med PMI samtidig.

Bundlinjen

Hvis du ikke kan dække 20% af prisen, når du køber et hjem, skal din långiver kræve, at du køber privat realkreditforsikring. PMI beskytter långiveren, hvis du holder op med at betale; det beskytter dig ikke. Det vigtigste punkt at huske: Sporing hvor hurtigt du er berettiget til at slippe af med PMI og sikre din långiver eliminerer det, kan spare dig for betydelige penge. Det er værd at indsatsen.