Køb og ejer ejendom er sjældent let eller simpelt. Når ejendommen er i en fjern beliggenhed, udfordrer udfordringerne. Investering i ud af statsejendomme kan virke tiltalende, hvis du bor i et område, hvor fast ejendom er dyrt. Det kan også virke attraktivt, hvis du allerede ejer ejendom, hvor du bor, og du vil diversificere dine beholdninger. Eller du vil måske bare have et sommerhus. Men før du laver et tilbud, overvej nøje disse problemer.

Grunde til at købe

En faktor, der får folk til at overveje at købe ejendom langt hjemmefra, er, at ejendommen kan være mere overkommelig i en anden stat. Måske bor du i et område som San Francisco eller New York City, hvor ejendomsomkostningerne er høje. Hvis du simpelthen ikke har råd til at købe et sted, hvor du bor, eller hvis du gør det ville kræve at investere størstedelen af ​​dine penge i fast ejendom, og du hellere vil sprede dine investeringer, kan du måske se på andre byer, hvor markedsgrundlag er lyd, men ejendomsomkostningerne er betydeligt lavere.

Folk, der bor i deprimerede områder, men som ikke ønsker at flytte af arbejde eller personlige grunde, kan være bedre at leje i deres hjemby og investere i fast ejendom, hvor økonomien er stærkere. For eksempel, hvis du boede i Las Vegas, havde byen med den højeste afskærmningshastighed under boligbusten måske købt ejendom på et marked, hvor median salgspriserne forblev relativt stabile som Charlotte, North Carolina.

Måske er hovedårsagen til, at folk beslutter at investere i ejendom uden for staten, at investeringsafkastet (ROI) kan være bedre der end det er hjemme. Købspriser, takster, hypoteksmæssige udgifter (hvis nogen), skatter, boligregler, lejemarkedsforhold og mere er alle faktorer, der kan være gunstigere i en anden stat og vil bidrage til en ejendoms potentielle afkast.

Udfordringer at overveje

Når du investerer ud af staten, skal du overvinde din manglende kendskab til det out-of-state ejendomsmarked og med de lokale økonomiske forhold både på byniveau og i kvarterniveau. Du vil ikke have samme intime, daglige viden om et fjernt marked, som du har af markedet, hvor du bor. Du har ikke en dybdegående forståelse af de bedste kvarterer - eller det værste. Du bliver nødt til at stole på mund til mund, forskning, tarminstinkter og udtalelser fra fagfolk, du ansætter.

Forståelse af alle love og regler om ejendomsret og ejendomsskat på et sted, hvor du ikke bor, er en anden stor udfordring. Selvom du læser alle linjer i de lokale koder og ordinancer, svarer det ikke altid til det, der står på papir, og hvad der sker i virkeligheden. Det er afgørende at tale med ejendomsejere i området for at få en ægte forståelse af lokale regler.

Du skal have gode kontakter i området for at gøre din investeringsplan vellykket, men når du beskæftiger dig med en fjern by, kan du starte fra bunden med at finde kvalitetsfolk som ejendomsmæglere, ejendomschefer og handymen - den folk der vil være nøglen til din succes eller fiasko.

Køb af staten

Hemmeligheden for mange out-of-state investors succes er at finde og ansætte et fremragende ejendomsforvaltningsselskab. Du skal bruge dem til at hjælpe dig med at udfylde ledige stillinger, samle husleje, reparere og håndtere nødsituationer. Hvis du boede i området, kan du vælge at styre ejendommen selv, men hvis du bor langt væk, er professionel ejendomsadministration en ekstra bekostning, du simpelthen skal pådrage sig for at beskytte din investering. Som erfaren bygherre og ejendomssjef råder Rusty Meador, "Uanset hvor god en fast ejendomsaftale du finder, er det kun så godt som dets evne til at blive forvaltet godt."

Vær opmærksom på, at selv med et ejendomsforvaltningsselskab på din lønningsliste, skal du stadig foretage lejlighedsvise besøg på din ejendom for at sikre, at de ledere og lejere fortæller dig, passer til virkeligheden. Dette er en ekstra tid og pengeomkostninger, der skal overvejes.

Når du køber en lejebolig, især udlejningsejendomme uden for staten, vil du sandsynligvis støde på højere boligejers forsikringsrenter, højere realkreditrenter og højere udbetalingskrav, fordi långivere vil betragte dig som en risikofyldt låntager end en ejer -occupant. Du vil også komplicere din skattesituation ved at eje lejeboliger og indtjeningsindtægter i mere end én stat. Du må muligvis ansætte en skat professionel for at holde dig i skattemyndighedernes gode gracer.

Når du overvejer alle disse faktorer, kan du opleve, at du er ejerindehaver eller køber investeringsejendom derhjemme, er et meget enklere og billigere forslag end at købe uden for staten.

Før du køber dig uden for staten

Hvis du stadig har til hensigt at købe ud af staten, skal du være opmærksom på disse yderligere advarsler.

Køb ikke syn usynlig - ejendommen er måske ikke det, du synes. Online information på en ejendom kan være forældet, og en lokal ejendomsmægler eller ejendomsejer, der ikke ser ud til dine bedste interesser, kan ligge for dig at lukke et salg. Hvis du ubevidst bliver ejer af en generende ejendom, der overtræder sundheds- og / eller sikkerhedslovgivning, kan du finde dig selv på krogen for mange kodeforbrydelser, der vil være tidskrævende og dyrere at rette op. Hvis en ejendom har været ledig i længe nok, kan den udvikle vedligeholdelsesproblemer, der forårsager en sådan forringelse, at byen anser det for en sikkerhedsrisiko og bulldozes den. Du kan endda slå op på krogen for nedrivningsregningen.

Nogle ejendomsinvestorer har fundet sengebugs, termitter, roaches, mus eller andre skadedyr som deres undergang. Uden et personligt besøg på ejendommen og en professionel inspektion for at kontrollere disse problemer, kan du blive ejer af en ejendom, der ikke er beboelig.Scott Paxton fra Rental Protection Agency råder over, at sengepestklager er blevet mere og mere almindeligt, og dette problem kan være meget dyrt at slippe af med.

At finde kvalitetslejere er ekstra vigtigt for fraværende huseiere. Du vil ikke være der for at holde øje med dine lejere adfærd eller deres behandling af ejendommen, og du vil heller ikke være der for at presse dem til at betale, hvis lejen er forfaldne. Ud over at ansætte et førende ejendomsforvaltningsselskab, vil du have lejere, der ikke vil forårsage dig eller dit administrationsselskab nogen hovedpine.

Derudover gør man personligt besøg på stedet, så du kan få bedre kendskab til de fagfolk, der vil hjælpe dig med købsprocessen som f.eks. Din advokat, ejendomsmægler og långiver. Mens du besøger, skal du tage tid til at mødes med forskellige långivere og undersøge de forskellige realkreditlånstyper og renter, der er til rådighed lokalt. Det er også gavnligt at blive forhåndsgodkendt for et pant, da dette vil skære ned på det tidspunkt, det tager at afslutte aftalen, når du endelig har fundet din drøm ud af statsbolig.

Endelig, hvis du aldrig har ejet ejendom, er det ekstra risikabelt at købe din fistegenskab ud af staten. Uanset hvor mange bøger du læser om ejendomsbesiddelse, er der ingen erstatning for virkelighedens oplevelse. Uden erfaring i ejendomsret og uden den førstehånds viden, der kommer fra at bo på en ejendomsdag ind og dag ud, kan du gå glip af vigtige ejendomsvedligeholdelseshensyn på din egenskab uden for staten.

Udenlandske alternativer

Hvis du ikke tror at du vil købe ejendom, hvor du bor uanset grund, er der andre måder at komme ind på ejendomsmarkedet, der er meget enklere end at investere uden for staten . En mulighed er ejendomsinvesteringen (REIT). Investering i REIT eller REIT ETF svarer til at investere i en aktie, og du kan vælge et REIT med en risiko / returprofil, der passer til det, du leder efter. Og ligesom når du ejer en aktie, og du ikke er ansvarlig for at træffe beslutninger om at køre det selskab, når du ejer aktier i et REIT, vil du ikke have nogen af ​​de hovedpine, der er forbundet med faktisk at eje en ejendom.

Du kan også tage et andet kig på at købe ejendomme, hvor du bor - selvom du ikke vil bo i det. Måske har du lejet i San Francisco, fordi du ikke er interesseret i at bo på det eneste sted, du har råd til at købe - en 250 kvadratmeter ejerlejlighed. Men vil du være villig til at eje lejligheden som lejebolig? Det vil sandsynligvis være lettere at købe og eje et sted i nærheden af ​​dit hjem. Det kan være dyrere eller mindre rentabelt, men du kan finde de ekstra omkostninger eller lavere ROI, der er værd at reducere besværet.

Sådan får du det til at fungere

Hvis du skal købe ud af staten, skal du købe et område, du er bekendt med - måske hvor du gik på college eller hvor du voksede op. Det er bedre at have en vis viden om området end ingen overhovedet. Som en bonus, hvis du køber i et område, som du normalt besøger alligevel, kan din fritidsrejse i det mindste delvist være fradragsberettiget, fordi du vil tilføje en forretningskomponent til disse ture for at tjekke din ejendom.

Køb i et område med nogle ligheder til det område, hvor du bor, såsom klima, demografi eller ejendom alder, så du har en ide om, hvad du har at gøre med. Hvis du har boet i en 1960-forstad til Californien hele dit liv, køb ikke en 120-årig ejendom i Boston.

Køb ikke en højrisiko ejendom. Køb i et primært ejer-besat kvarter for at tiltrække lejere, der har en lavere økonomisk risiko, siger Ryan L. Hinricher, en grundlægger af investeringsselskabet salgsselskab Investor Nation. En ejendom af høj kvalitet vil typisk have mindre vedligeholdelse og vedligeholdelse. Disse egenskaber lejer også hurtigere, da de normalt har moderne layouter og et passende antal soveværelser og badeværelser, "bemærker han.

Endelig er det som tidligere nævnt vigtigt at opbygge et stort netværk af fagfolk til at hjælpe dig og lejlighedsvis besøge din ejendom selv.

Bottom Line

Investering i ejendom uden for staten er et højrisikoprojekt og et stort engagement. Før du gør det, skal du sørge for, at du virkelig forstår, hvad du kommer ind i, og at du er parat til at møde alle de relaterede udfordringer.