I et kvantitativt perspektiv er investering i fast ejendom lidt som at investere i aktier. For at opnå fortjeneste i ejendomsinvesteringer skal investorer bestemme værdien af ​​de ejendomme, de køber, og uddanne sig om, hvor meget overskud disse investeringer vil generere, enten gennem ejendomsgodkendelse, lejeindtægter eller en kombination af begge.

Egenkapitalvurdering udføres typisk gennem to grundlæggende metoder: absolut værdi og relativ værdi. Det samme gælder for ejendomsvurdering. Diskontering af fremtidige netto driftsindtægter (NOI) med passende diskonteringsrente for fast ejendom svarer til diskonteret cash flow-værdi (DCF) for aktier, mens integrering af bruttoindkomstmultiplikatormodellen i fast ejendom er sammenlignelig med relative værdievalueringer med aktier. Her vil vi se på, hvordan man vurderer en fast ejendom ved hjælp af disse metoder.

- 9 ->

TUTORIAL: Sådan køber du dit første hjem

Sammenligne egenkapitalværdier

Absolutte værdiansættelsesmodeller bestemmer nuværdien af ​​fremtidige indgående pengestrømme for at opnå den indre værdi af en aktie; de mest almindelige metoder er udbytte rabat modeller og diskonteret cash flow teknikker. På den anden side antyder relative værdi-metoder, at to sammenlignelige værdipapirer bør prissættes på samme måde som deres indtjening. Nøgletal som pris-til-indtjening og pris-til-salg sammenlignes med andre intra-industrielle virksomheder for at afgøre, om et lager er under eller overværdigt. Som ved egenkapitalvurdering bør vurdering af ejendomsvurdering implementere begge procedurer for at bestemme en række mulige værdier.

Beregning af en fast ejendoms netto driftsindtægt

Hvor:

NOI - netto driftsindtægter

r- Nødvendig afkast på ejendomsaktiver

g- Vækstfrekvens af NOI

R-Kapitaliseringstal (rg)

Netto driftsindtægter afspejler den indtjening, som ejendommen vil generere efter factoring i driftsomkostninger, men før fradrag af skatter og rentebetalinger. Før afdrag af udgifter skal de samlede indtægter, der opnås fra investeringen, bestemmes. Forventede udlejningsindtægter kan oprindeligt forventes baseret på sammenlignelige ejendomme i området. Ved at foretage den rigtige markedsundersøgelse kan en investor bestemme, hvilke priser lejere bliver opkrævet i området og antage, at der kan anvendes lignende pr. Kvadratmeter leje på denne ejendom. Forventede stigninger i husleje regnes i vækstraten inden for formlen.

Da høje ledige stillinger er en potentiel trussel mod investeringsafkast på fast ejendom, skal enten følsomhedsanalyser eller realistiske konservative estimater anvendes til at bestemme den forfaldne indkomst, hvis aktivet ikke udnyttes fuldt ud.

Driftsudgifter omfatter de direkte afholdte i forbindelse med den daglige drift af bygningen som ejendomsforsikring, administrationsgebyrer, vedligeholdelsesafgifter og nytteomkostninger.Bemærk, at afskrivninger ikke indgår i den samlede udgiftsberegning. Netto driftsindtægter for en fast ejendom svarer til et selskabs EBITDA.

Det er noget mere kompliceret at bestemme den passende diskonteringsrate end at beregne WACC for et firma. Selv om der er forskellige måder at opnå kapitaliseringsraten på, er en fælles tilgang bygningsmetoden. Begynd med renten, tilføj den relevante likviditetspræmie, genindvindingspræmie og risikopræmie. Likviditetspræmien opstår som følge af ejendomsmæglernes illikvide karakter, idet genopkrævningspræmien tegner sig for nettopræmien, mens risikopræmien viser den samlede risikoeksponering på ejendomsmarkedet.

Netto driftsindtægter fra en ejendomsinvestering af markedsværdien svarer til at diskontere en fremtidig udbyttestrøm med den passende påkrævede afkast, justeret for udbyttevæksten. Aktieinvestorer, der er bekendt med udbyttevækstmodeller, bør straks se ligheden. (DDM er en af ​​de mest fundamentale af finansielle teorier, men det er kun så godt som sine antagelser. Tjek Gravning i udbyttemodellen .)

Find en egenskabs indtægtsgenererende kapacitet > Bruttoindkomst multiplikatormetoden er en relativ værdiansættelsesmetode, der er baseret på den underliggende antagelse om, at ejendomme i samme område vil blive værdiansat proportionalt til bruttoindkomsten, som de bidrager til at generere. Som navnet antyder, er bruttoindkomsten den samlede indkomst før fradrag af driftsomkostninger. Der skal dog forventes ledige stillinger for at opnå et nøjagtigt bruttoindkomstoverslag.

Hvis en fast ejendom investor køber en 100.000 kvadratmeter bygning baseret på sammenlignelige ejendomsdata, kan han bestemme, at den gennemsnitlige brutto månedlige indkomst pr. Kvadratfod i nabolaget er $ 10. Selv om investoren i starten kan antage, at den brutto årlige indkomst er $ 12 millioner ($ 10 * 12 måneder * 100.000 kvadratfod), vil der sandsynligvis være nogle ledige enheder i bygningen til enhver tid. Forudsat at der er en ledighed på 10%, vil den brutto årlige indkomst være $ 10. 8 millioner ($ 12m * 90%). En tilsvarende tilgang anvendes også på nettoresultatet.

Det næste skridt i vurderingen af ​​ejendomsværdien er at bestemme bruttoindkomstmultiplikatoren. Dette kan opnås, hvis man har adgang til historiske salgsdata. Ser man på salgsprisen på sammenlignelige ejendomme og deler den værdi med den brutto årlige indkomst, de genererede, producerer den gennemsnitlige multiplikator for regionen.

Denne type værdiansættelsesmetode ligner anvendelse af sammenlignelige transaktioner eller multipler til værdiansættelse af en aktie. Mange analytikere vil forudsige en virksomheds indtjening og multiplicere EPS-talet med P / E-forholdet i branchen. Fast ejendom værdiansættelse kan gennemføres ved hjælp af lignende foranstaltninger. (Lær hvordan du sætter et af de øverste egenkapitalanalyseværktøjer til rådighed for dig. Tjek

Peer-sammenligning dækker undervurderede aktier .) Roadblocks til vurdering af ejendomsværdier

Begge disse ejendomsværdimetoder virker relativt enkle. I praksis er det dog ret kompliceret at bestemme værdien af ​​en indkomstgenererende egenskab ved hjælp af disse beregninger. Først og fremmest at opnå de nødvendige oplysninger om alle de formelle input, såsom netto driftsindtægter, kan præmierne i kapitaliseringsraten og sammenlignelige salgsdata vise sig at være ekstremt tidskrævende og udfordrende. For det andet er disse værdiansættelsesmodeller ikke korrekte faktorer i mulige større ændringer på ejendomsmarkedet, som f.eks. En kreditkrise eller fast ejendom boom. Som følge heraf skal der foretages yderligere analyser for at prognose og faktor i den mulige effekt af ændrede økonomiske variabler.

Fordi ejendomsmarkederne er mindre likvide end aktiemarkedet, er det undertiden svært at få de nødvendige oplysninger til at træffe en fuldt informeret investeringsbeslutning. Når det på grund af den store kapitalinvestering der typisk kræves for at købe en stor udvikling, kan denne komplicerede analyse producere en stor udbytte, hvis det fører til opdagelse af en undervurderet ejendom (ligner egenkapitalinvestering). Således tager tid til at undersøge de nødvendige input værd at være tid og energi.

Bottom Line

Fast ejendom værdiansættelse er ofte baseret på lignende strategier til egenkapital analyse. Andre metoder ud over den diskonterede netto driftsindtægt og bruttoindkomstmultiplikator tilgang benyttes også ofte. Nogle industrieksperter har for eksempel en aktiv arbejdskendskab til bymigration og udviklingsmønstre. Som følge heraf kan de bestemme, hvilke lokale områder der højst sandsynligt vil opleve den hurtigste prisstigning. Uanset hvilken tilgang man vælger at bruge, er den vigtigste indikator for dens succes, hvor godt den undersøges. (Lær hvordan du finder en stærk måde at bestemme en virksomheds værdi på, her:

Egenkapitalvurdering i gode tider og dårlige .)