Hvis du står over for pension og mangler de midler, du har brug for, skal du overveje en indkomstejendom.

"Indkomstejendomme kan være en vigtig bro til pensionering for dem, der ikke er nok til at gå på pension i traditionel forstand," siger J. Camarda, en fast ejendom investor og CIO i Jacksonville, Fla. -baserede Camarda Wealth Advisors.

Fordi fast ejendom er et så ineffektivt marked, er det muligt at finde fantastiske gode tilbud med et meget højt investeringsafkast, sagde Camarda. Og hvis du selv kan styre ejendommen, kan du samle flere indtægter. Hvis du køber den rigtige ejendom til den rigtige pris og på de rigtige vilkår, sagde han, at en udlejningsejendom kan producere betydeligt mere indkomst end traditionelle passive investeringer.

Hvor mange penge har du brug for?
Hvis du planlægger at finansiere dit køb med et pant, skal du handle før du går på pension, sagde den medforhandlede mægler Janice Leis, der betjener de fremste boligområder i Philadelphia og South Florida.

Retningslinjer for udlåns lån kræver typisk, at ansøgerne er ansat og har mindst to års fast beskæftigelseshistorie i samme erhverv.

Långivere kræver også en betydelig forskudsbetaling, typisk 30% eller mere, hvis køberen ikke vil optage ejendommen, sagde John Walters fra LeWalt Consulting Group i St. Petersburg, Fla. > Hvis du ikke har kontanter til at foretage en så stor forskudsbetaling, overvej at bruge dine IRA-midler. All egenkapitalvækst og indtægter fra udlejningsindtægter vil vokse i din IRA-skattefri, sagde Walters. Indkøb af ejendommen med midler inde i en Roth IRA, som du allerede har betalt skat på, betyder, at alle dine indtjening og egenkapital kan vokse skattefri.

Når du har fundet ud af, hvordan du skal købe ejendommen, skal du tænke på, hvordan du dækker løbende udgifter. Ejer boligindkomst ejendom er som at eje en hovedbolig i, at der er variable omkostninger uden for realkreditlånet, sagde Rob Albertson, en multi million dollar ejendomsmægler med Austin Fine Properties / PLR i Austin, Texas. Der er vedligeholdelsesomkostninger for mindre genstande (som lækre vandhaner) og store genstande (som et nyt tag).

Glem ikke omkostningerne i forbindelse med markedsføring og tab af indkomst i perioder med ledig stilling og lejers overgang. Albertson sagde til faktor ikke højere end en 92% belægningsgrad i dine beregninger, selv i et varmt lejemarked. Vær konservativ i dine estimater af udgifter og indtægter.

Der er også skattefordele og -forpligtelser at overveje. "En af de største fordele forbundet med udlejningsejendomme er evnen til at påberåbe sig et afskrivningsfradrag på din føderale selvangivelse," sagde Walters.

Afskrivninger reducerer værdien af ​​din ejendom hvert år til omtrentlig slitage; det sænker også din skatteregning hvert år, du hævder det. Men det sænker også dit skattegrundlag, hvilket betyder, at du kan betale flere skatter, når du sælger, hvis du sælger ejendommen med fortjeneste.

Først og fremmest diskutere den økonomiske gennemførlighed af dine planer med en CPA, en ejendomsadvokat og en forsikringsagent for at se, hvor meget alt vil koste, sagde Leis.

Skatfradrag for lejeboligsejere

Vælg en placering

Køb billig hjælper dig ikke med at få et afkast af din investering, hvis du ikke kan finde lejere, der ønsker at leje ejendommen, sagde Jenny Usaj, administrerende mægler og ejer af Usaj Realty i Denver, Colorado.

"Selvom prisen bliver højere i bedre områder, vil tiden for markedsføring af ejendommen falde såvel som den tid det kan være ledig," sagde hun. Hvis du er i tvivl om hvor du kan finde huslejer, start tæt på downtown eller i nærheden af ​​en universitets campus. Udlejningsboliger følger ofte beskæftigelsesmuligheder. "

Det er også vigtigt at kigge rundt i kvarteret og købe en ejendom, der afspejler områdets aktuelle demografiske, siger Usaj." Er området befolket med enlige voksne eller familier? Vil en bolig med 1 soveværelse eller 3 soveværelse være mere tiltrækkende for lejere i nærheden? Igen skal du være forsigtig med ikke at hoppe til det bedste køb på markedet. Sørg for at ejendommen vil appellere til områdets livsstil. "

Hvad vil du tjene?

" Du vil tjene mindst 8% af den kapital, der er investeret i lejen, med fradrag af alle udgifter, "sagde John Graves, administrerende direktør for en uafhængig RIA, redaktør for "Retirement Journal" og forfatter af

Den 7% løsning: Du kan tilbyde en komfortabel pensionering . Udgifter omfatter: pant, skat, forsikring, vedligeholdelse; 10% ejendomsadministration gebyr og 10% ledig godtgørelse. Hvis du investerer $ 100.000 i ejendommen, vil du tjene en nettoindtægt på $ 8.000 om året, sagde han. Begrundelsen bag 8% er at det kompenserer for risikoen og manglen på likviditet i din investering. Hvis du eller din ægtefælle kan arbejde på ejendommen ved at reparere og vedligeholde og / eller forvalte ejendommen, vil dine omkostninger falde, og din indkomst vil i sidste ende øges, sagde han .

Potentielle problemer

Ejere af investeringsejendomme kan løbe ind i en række problemer, herunder: lejere wh o undlader at betale overdrevne vedligeholdelsesomkostninger og problemer med at finde lejere, sagde Cameron Novak, ejendomsmægler og ejer af Homefinding Center i Corona, Californien.

Arbejde med en velrenommeret ejendomsmægler med referencer til at finde din investeringsejendom er også vigtig, sagde han.

Mange kommuner har pålagt drastiske inspektioner og gebyrer på udlejere, der ønsker at konvertere ejerboliger til leje, siger John Braun, en ejendomsadvokat hos Thomas Law Group i Minneapolis og en erfaren ejendomsinvestor. Potentielle investorer bør undersøge disse problemer, inden de forpligter sig til et køb.De bør også være opmærksomme på, at fritagelser for huse ikke gælder for investeringsejendomme, hvilket kan betyde højere ejendomsskatregninger.

Ville værtshavere skulle evaluere deres temperament, før de hoppede ind i ejendomsret, da jobbet indebærer at beskæftige sig med en lang række personligheder. Tanken om at have en udlejnings ejendom repræsenterer passiv indkomst er ikke særlig præcis.

"Ejer boligindkomst er ikke en håndfri affære," Albertson sagde. "Hvis du ikke vil styre ejendommen eller ikke kan, som i dig bor ud af byen, vil du se på 8% til 10% af dine brutto huslejer går til et administrationsselskab for at dække lejeindkøb og reparationsanmodninger. "

Endelig er valg af de rigtige lejere nøglen. At gennemføre en grundig lejerscreening er afgørende, siger Albertson. "Dette er den person, du overdrager dit pensionsaktiv, så du bør være sikker på, at du ikke sætter dig op for katastrofe eller mange hovedpine."