Er du en potentiel homebuyer, der har problemer med at sikre finansiering? Er du et hus, der ønsker at sælge, men har problemer med at finde en køber?

Som køber kan det være svært at få et realkreditlån, hvis din økonomiske situation ikke passer ind i pæne små kasser - en forudsigelig løn, der kan dokumenteres med lønsedler og W-2-formularer, en stabil ansættelseshistorie uden afbrydelser og en glimrende kredit score. Og som sælger kan det være svært at lukke en aftale på dit hjem, hvis låntagere har problemer med at blive godkendt til lån. Ville det ikke være godt, hvis du kunne tage den midterste mand ud og finde en anden måde at fuldføre transaktionen på?

I denne artikel vil vi fokusere på en mindre kendt løsning - sælgerfinansiering - som kan hjælpe dig med at købe eller sælge et hus.

Tutorial: Basis for realkreditlån> Hvordan fungerer sælgers finansiering?

Sælgerfinansiering er bare, hvad det lyder som: I stedet for at køberen får et lån fra banken, giver den person, der sælger huset, køberen pengene til køb.

Køber og sælger udfører en pengeseddel, der giver en rente, tilbagebetalingsplan og konsekvenser af misligholdelse. Køberen sender sine månedlige realkreditlån til sælgeren, som får renten på lånet, måske i højere grad end han kunne få andre steder. Hvis sælgeren vælger at sælge lånet (mere om det senere), vil køberen sende de månedlige realkreditlån til den investor, der køber lånet. (For mere om dette emne, se

Promissory Notes: Ikke din gennemsnitlige IOU .)

Sælgerfinansieringsordninger er ofte på kort sigt, som f.eks. Fem år, med en ballonbetaling på slutningen. Tanken er, at køberen vil kunne refinansiere før da. Selvfølgelig kan ordninger som dette alvorligt gentage sig, hvis du ikke er forsigtig.

Sælgerfinansiering har tendens til at være mere almindelig på markeder, hvor realkreditlån er svært at komme forbi. Der er to grunde til dette:

Hvis det er let at købe pant, men en interesseret køber ikke kan få en, vil sælgeren være stærkt mistanke om køberens betalingsevne. Når lån generelt er vanskelige at opnå, er det derfor mere sandsynligt, at der kan være velkvalificerede købere derude, der har problemer med at sikre traditionel finansiering.

• Når kredit er stramt, bliver salget sværere, så hjemmeforhandlere er mere tilbøjelige til at overveje alternative muligheder.

Hvorfor er sælgers finansiering sjældent?

Hvis du er sælger, kan din første indsigelse mod denne ordning være: "Men jeg har ikke penge til at låne til en køber!" Din anden indsigelse kan være: "Jeg ønsker ikke at blive en långiver. Det er for risikabelt." En anden grund til, at sælgerfinansiering ikke er så almindelig, er, at de fleste sælgere har brug for det fulde provenu fra salget af deres hjem for at købe deres næste hjem.

Men ifølge Robin Daniels, en fast ejendom investor og udlejer i Central Florida, "Mange sælgere er bange for at sælge med ejeren finansiering, men ved ikke, at noten de holder er noget, der kan sælges til en anden. ske samme dag som lukning, så sælgeren får penge straks. " Med andre ord, sælgere behøver ikke at have kontanter, og de må heller ikke blive långivere.

Den anden grund sælgerfinansiering er ualmindeligt, at folk ikke er bekendt med det.

Ejendomsinvestor Don Tepper fra Solutions 3D LLC siger: "Der er faktisk dusinvis af andre måder at købe: leasing-option, lejekontrakt, jordkontrakt, kontrakt for gerning, aktiedeling, wrap mortgages - og listen går om og om. De fleste købere, og de fleste ejendomsmæglere, ved ikke, hvordan nogen af ​​disse arbejder. " (Hvis du vil vide mere om leasingindstillinger, lejekøb og andre muligheder, skal du læse

Leje til eget, Ejendomme til leje og Leje til egen fast ejendom fulde af faldgruber .) > Hvorfor ville en sælger tilbyde finansiering? En hjemme sælger kan være villig til at tilbyde finansiering af en række årsager:

for at minimere omkostninger ved at vente på at finde den perfekte køber og få en aftale gjort hurtigt

for at skelne ejendommen fra andre lister og få Det solgte hurtigere, især i en down-market

• for at øge muligheden for at opkøbe boligens fulde forespørgselspris
• for at få en forskud til at købe en anden ejendom
• for at nedbetale gælden
• for at dække den månedlige udgift forbundet med at eje huset
• Med andre ord hjælper sælgerfinansiering ikke kun købere, der ikke kvalificerer sig for (eller ikke ønsker) traditionel finansiering. Det gavner også sælgere, især dem, der er særligt motiverede til at sælge deres hjem.
• Fordele ved købere

Sælgerfinansiering har mange fordele for købere:

1.

Lukningsprocessen kan være hurtigere.

Fornuftige købere og långivere bruger altid lukkeperioden til at udføre deres due diligence. Men med sælgerfinansiering kan afslutningen ske hurtigere. Willie Kathryn Suggs, hovedmægler og ejer af den Harlem-baserede ejendomsmæglerforening, der bærer hendes navn, siger at med sælgerfinansiering: "Aftalen lukker hurtigere, da der ikke venter på, at banklånsofficer, garantistyring og juridiske afdeling afklarer filen - en proces, der i New York nemt strækker sig til to eller tre måneder for en række hus og længere for et co-op. " 2.

Afslutningsomkostningerne er lavere.

Suggs bemærker også, "Købere elsker [sælgerfinansiering], fordi de kan komme ind i hjemmet for mindre penge. De behøver ikke at betale bankgebyrer og vurderingsomkostninger." 3.

Nedbetalingsbeløbet kan være ekstremt fleksibelt

. I stedet for at skulle opfylde et minimums- eller regeringsmandatbeløb, kan nedbetalingsbeløbet være, hvad sælger og køber er enige om. Dette betyder ikke nødvendigvis, at sælgeren vil acceptere en forskudsbetaling, der er lavere end hvad køberen ville være forpligtet til at betale andetsteds, men det er altid en mulighed. (Du kan måske tjekke ud 4 alternativer til et traditionelt realkreditlån

.) Ulemper for købere Der er også et par potentielle problemer at overveje, når man undersøger muligheden for at bruge sælgerfinansiering:

1.

Købere bør forvente at betale en højere rente, end de ville til en bank.

Købere bliver nødt til at betale en rentesats, der gør, at sælgeren vil låne dem penge over at investere deres penge andre steder. 2.

Købere skal stadig bevise at de er værdige låntagere

. Det er en ting, hvis en køber og sælger bare vil fjerne banken fra ligningen. Men hvis en køber ikke kvalificerer sig til et traditionelt realkreditlån, kan det være en god grund til det - og en sælger vil måske heller ikke blive dennes långiver. 3.

Købere skal sørge for, at sælgeren ejer huset gratis og klart eller at sælgerens långiver er enig i sælgerfinansieringstransaktionen

. Ifølge Jason Burkholder, mægler / salgschef og ejendomsmægler med Weichert, Realtors - Engle & Hambright, har de fleste realkreditlån en "due on sale" -klausul, der forbyder sælgeren at sælge hjemmet uden at betale pantet. Så hvis en sælger finder ejerfinansiering og realkreditfirmaet det, vil det overveje hjemmet "solgt" og kræve øjeblikkelig betaling af gælden fuldt ud, hvilket gør det muligt for långiveren at afskære. " 4.

Den oprindelige sælger kan muligvis sælge sedlen

. Det er ikke rigtig en stor ting, hvis det sker, men det betyder, at den person køberen mener, at han vil gøre sine betalinger til, kan ændre sig. Det samme sker hele tiden med traditionelle realkreditlån. Gør det til skade

Hvordan får du det til at ske, hvis sælgerfinansiering appellerer til dig som hjemmesælger eller køber?

Tilføj det til listen

Som sælger kan du tilbyde sælgerfinansiering i din fortegnelse. Du skal blot tilføje tre ord til din fortegnelse - "sælgerfinansiering til rådighed" - vil advare potentielle købere og deres agenter for den unikke løsning, du tilbyder.

• Gør informationen tilgængelig

  Når potentielle købere ser dit hjem, kan du efterlade et informationsark, der beskriver detaljeret vilkårene for den sælgerfinansiering, du tilbyder. Det kan også være en god idé at beskrive, hvad sælgerfinansiering er, da mange købere ikke er bekendt med det.

• Stil sælgeren om at tilbyde det

  Købere, der er på udkig efter sælgerfinansiering, kan prøve bare at spørge om det. Todd Huettner, en realkreditmægler og præsidenten for Denver-baserede Huettner Capital, siger: "Hemmeligheden med at få ejerfinansiering færdig er at præsentere den korrekt. I stedet for at spørge om ejerfinansiering er en mulighed, skal købere fremlægge en bestemt mulighed. Eksempel: 'Mit tilbud er fuld pris med 20% nede, sælgerfinansiering for $ 350.000 til 6%, afskrives over 30 år med en femårig ballon. Hvis jeg ikke refinansierer om to til tre år, vil jeg øge satser på 7% i år fire og fem. ""

• Lav en behagelig situation

  Huettner anbefaler endvidere, at købere maler et billede for at gøre sælgeren komfortabel med at tilbyde finansiering.Sælgeren vil gerne vide, hvorfor en køber ikke kunne kvalificere sig til et pant andetsteds, men det er stadig kreditværdigt. For eksempel siger Huettner, at en potentiel køber kan have god kredit og en god forskudsbetaling, men måske lige har startet en ny virksomhed og kan ikke kvalificere sig til et lån i to år. Ligeledes skal sælgere male et billede for at gøre køberen komfortabel med arrangementet. De bør grundigt forklare køberen hvad sælgerfinansiering er, hvordan det virker, og hvorfor køberen bør overveje det.

• Fordi sælgerfinansiering er usædvanlig, vil køberen og sælgeren være klog til at høre hver enkelt finansiel og juridisk ekspert, som forstår, hvordan det virker, før han indgår en sådan transaktion. Disse eksperter bør passe på deres kunders interesser og lede dem gennem processen.

  The Bottom Line

Der er mere end en måde at købe eller sælge et hus på. Bare fordi din økonomiske situation er lidt mere kompliceret end traditionelle långivere foretrækker ikke, at du ikke kan købe. Og bare fordi banker ikke godkender låntagere, betyder det ikke, at du ikke kan sælge dit hus hurtigt - og for hvad det er værd. Sælgerfinansiering kan kun være den løsning, du har ledt efter. (Hvis du stadig er på hegnet om at købe en ejendom, skal du tjekke

Leje eller købe? De finansielle problemer

.)