Luksus ejendomspriser er varme og fortsætter med at skyde. Den øverste luksus ejendom salg i New York var for en kæmpestor $ 91, 541, 000 millioner ifølge den seneste rapport fra Christie's International Real Estate.

"Mange high-net-værdige individer køber boliger som et hårdt aktiv," siger Jay Belson, administrerende direktør for Jay Belson Luxury Real Estate, et fuldstilet luksusfirma for fast ejendom, der ligger i Beverly Hills, Californien. med rigdom af verdens rigeste mennesker vokser, er det potentielle marked for luksusejendomme større end nogensinde. Hvis du ønsker at komme ind på handlingen og har råd til det stejle pris, er der flere muligheder for at gøre det.

Det er vigtigt at forstå hvilke funktioner der karakteriserer en luksus ejendom, før du investerer, fordi en høj pris alene ikke vil sætte en ejendom i denne kategori. "Det skal være unikt og eksklusivt på en god måde på en ønskelig måde. Folk, der er rige, vil betale en præmie for noget, der opfattes som værende overlegen, "siger Randy Char, senior vicepræsident for operationer på One Queensridge Place, en luksus højhus beliggende kun få minutter fra Las Vegas stripen.

High-end købere ønsker adgang til luksusaktiviteter som high-end shopping, restauranter og kunst samt nærhed til andre luksushuse. En trofæadresse, som Park Avenue i New York, tilføjer værdi. At have en historisk historie gør heller ikke skade. Mange luksuskøbere søger den naturlige skønhed ved havnefronten, eller i det mindste udsigt over en flod, et hav eller en sø. Andre ønsker landskabs- eller bjergudsigt.

High-end-købere vil have mange af de samme funktioner, som alle købere ønsker, men i større målestok. De vil have privatlivets fred og sikkerhed, nogle gange til afsondringspunktet. De ønsker skønhed inde og ude og har råd til brugerdefineret arkitektur, brugerdefineret design, over-the-top opmærksomhed på detaljer og overdådige overflader. De vil også have faciliteter på toppen af ​​faciliteterne: Kokkens køkken, luksus pool, ekspansiv master suite og udendørs beboelsesrum, for ikke at nævne hjemmeautomatisering, bevægelsesdetektorer, bilhejsere og temperaturstyrede vinkældre. De vil også have plads. I Malibu, Californien, har den gennemsnitlige luksusbolig f.eks. Mere end 4.000 kvadratfod (og et prismærke på 6 mio. USD).

Når man vælger et luksushus, er det ekstremt vigtigt at tænke på de aspekter af ejendommen, der ikke kan ændres, siger Mark Fitzpatrick, administrerende direktør for RUHM Destination Marketing, en bestemmelsesmarkedsføringstjeneste for luksusejendomme over hele verden. "Du kan ikke ændre stien til solen, havets beliggenhed eller det faktum, at der er en flyvebane til store fly over hovedet. Ugly tapet på badeværelset er langt mindre vigtigt end vejret, "siger han.

Hvor meget har du brug for?

På markeder hvor priserne generelt er lavere, kan du have brug for så lidt som en halv million til at eje et stykke luksusejendom. Men du skal bruge mindst $ 1 million til at købe en luksus ejendom i de fleste større byer, og indgangsprispointet stiger op, hvor leveomkostningerne er høje. Det er $ 3 millioner i San Francisco, $ 5 millioner i Los Angeles og New York og $ 7 millioner i London, ifølge Christies

.

Luksus købere betaler ofte kontant, men et jumbo-pant er en anden mulighed. Hvis du finansierer købet, skal du have en stor forskudsbetaling, fremragende kredit, bevis for indkomst og aktiver og store likvide reserver. Hvordan man gør det: Dine muligheder for investering i luksus fast ejendom

Hvis du vil investere i luksus fast ejendom, er der flere stier, du kan tage.

Flip a Mansion

Ombygning af eksisterende luksusejendomme og videresalg af dem til fortjeneste er en fremragende investering, siger Belson fra Jay Belson Luxury Real Estate. "Det er hurtigere end at bygge fra bunden op, men er begrænset til egenskaber, der lige har den rigtige kombination af arkitektur, tilstand og layout," siger han og tilføjer, at fixere er bedre. Ulempen er, at "fordi de fleste af disse boliger kan bo i ved køb, vil du konkurrere med lokale køberbrugere, der kan overbøde dig," siger han. Konkurrencen mellem investorer og flippers er imidlertid meget lavere i luksusmarkedet, fordi der er færre mennesker, der har råd til at finansiere high-end-projekter, og som forstår, hvordan man udfører dem på et højt niveau, siger Belson.

Invester internationalt

Investering i luksusejendomme i udlandet kan have fordele, du ikke finder hjemmefra. På tyrkerne og Caicosøerne er et lille britisk oversøisk territorium, der ligger øst for Cuba og nord for Haiti og Den Dominikanske Republik, ingen årlige ejendomsskatter og ingen kapitalgevinstskat på overført ejendom. Ejendomsejendomme er beskyttet af en ejendomsregistrering, og den amerikanske dollar er den officielle valuta, så valutakurser er ikke en faktor for at fuldføre købet eller i din ejendoms fremtidige værdi.

Disse øer er et godt sted at investere, fordi jordpriserne er steget støt de sidste ti år og forventes at fortsætte med det takket være den hastigt stigende turisme og udvikling, siger Blair MacPherson, medejer og mægler af RE / MAX Real Estate Grupper Turks og Caicos. Og du kan tjene ekstra indtægter fra din investering ved at leje den ud, mens du er væk, og lade et administrationsselskab håndtere detaljerne, siger han.

Investering i udlandet kan også have unikke besvær. "Vi skal huske, at resten af ​​verden ikke fungerer som vi gør i staterne," siger RUHMs Fitzpatrick. "Du ønsker ikke at købe en ejendom i et andet land for at finde ud af, at regeringen kan tage den tilbage fra dig ned af vejen. "Brug en international ejendomsadvokat og andre fagfolk til at hjælpe med din due diligence, siger han.

Køb en luksuslejlighed

Uanset om du køber en luksuslejlighed til dig selv eller lejer ud, "bruger du penge på et hjem beliggende i en stor luksusbygning med faciliteter og transportmuligheder i nærheden er vejen at gå" siger Lydia Sussek fra Corcoran, et fuldservicefirma på Manhattan."At købe i en luksuriøs bygning med dårlige transportmuligheder er en dårlig investering," siger hun.

De tjenester og funktioner, som bygningen tilbyder, kan også gøre eller ødelægge din investering. "Har du ikke en fuldtids dørmand? Godt, men hvad tilbyder dit hjem? Udsigt, højt til loftet, terrasser, alle disse funktioner hjælper med at skelne dit hjem fra andre cookie-cutter lejligheder og kan føre til en højere salgspris, når det er tid til at flytte ud ", siger Sussek.

Husk, at når du køber luksus fast ejendom, køber du en livsstil. Private tagdæk, svømmebassiner, fællesarealer med fitnesscentre og stuepigeservice eller hotel-stil-tjenester skelner mellem luksusejendomme, siger hun. "Selvom der er andre nye ejerlejligheder bygget omkring det hjem du køber, er disse typer af ejendomme værdi," siger Sussek.

Jumbo Boliglån til Luksus Ejendomme

Mens de fleste luksusejendomme købere vælger at købe ejendom med kontanter, bruger nogle jumbo lån til fast ejendom. Jumbo-lån (også kaldet jumbo-realkreditlån) er lån til beløb, der er større end den grænse, som Federal Housing Finance Agency (FHFA) fastsætter. Typisk er det beløb, der overstiger $ 424, 100; Men i nogle amter - ofte de, der er hjemme for dyrere fast ejendom, er dette beløb større. I øjeblikket er renten for en 30-årig fast jumbo-sats på 4,25% med en APR på 4,27% ifølge usbank. com. Det svarer til gennemsnittet af en standard 30-årig fast pant. Fra januar 2017 er renten for et gennemsnitligt 30-årigt fast pant på 4,25% med en APR på 4,32%.

Vælg en high-end ferieejendom

"En luksusferie kan give et væld af fordele, herunder aktivitetsvurdering, skattefradrag, forretningsmuligheder, og vigtigst af alt, personlig fornøjelse," siger RUHMs Fitzpatrick. At vælge en placering med et typisk stærkt marked er nøglen, såsom en skisportssted, Hawaii eller en tropisk ø. "De er gode til sæsonindkomst og fungerer godt under gode finansielle markeder. De kan dog lide mere under en recession end boliger i større byer, "siger han.

Det luksuriøse boligmarked oplevede faktisk den stærkeste rebound fra boligkraschen i større byer, men udvejsområderne er begyndt at følge med, siger en nylig rapport fra Christie's International Real Estate.

Udover at vælge den rigtige by, bør investorer overveje at købe en ejendom, der vil være attraktiv for ferierende familier, siger Fitzpatrick. "Det vil øge din belægningsprocent og dit afkast," siger han.

Bruce Tobias, en 20-time-top producerende ejendomsmægler med RE / MAX Sedona i Arizona, tilføjer, at højt profilerede turistmål er et godt valg, og investorer skal søge efter ejendomme med potentiale for langsigtede gevinster .

Komplet en brugerdefineret bygning

Opbygning af et nyt hjem fra jorden giver de højeste fortjenestemarginer, men har en længere tidsramme, siger Belson, men et hjem, hvor alt er nyt og har dagens mest ønskede stilarter og faciliteter er afgørende i at få top dollar.Han siger, at hans firma i øjeblikket konstruerer et 25.000 kvadratmeter hjem i Bel Air, Californien. "Vi købte ejendommen for $ 8. 7 millioner. Bygningsbudgettet er 18 millioner dollars. Den forventede salgspris er $ 50 millioner. Det er svært at top det som en investering, "siger han.

Hvis du ikke bygger hjemmet for dig selv, skal du være forsigtig med, hvordan du tilpasser det. Du vil vælge et layout, faciliteter og finish, der vil appellere til et bredt segment af luksusmarkedet for at maksimere dine chancer for at sælge hurtigt og til top dollar. Sørg for at hjemmet er funktionelt og indbydende og har de sikkerheds- og privatlivsfunktioner, som high-end-købere ønsker. Men der er en fin linje mellem at skabe den brede appel og skabe det unikke, som luksuskøbere ønsker.

"Når noget ikke er kommoditiseret, og det er ønskeligt, og der er efterspørgsel, så ser du priserne rigtigt," siger One Queensridge Place's Char. "Hvis du ser på en flaske '82 Lafitte Rothschild, vokser prisforhøjelsen eksponentielt over en årgang, der er mindre overlegen på grund af udbud og efterspørgsel. Det er det samme med luksus fast ejendom. Jo mere eksklusive og sværere at finde, desto mere værdig investering bliver hjemmet. "

The Bottom Line

Investering i luksusejendomme kan være mere spændende end at investere i værdipapirer takket være det konkrete aspekt, og der er mange måder at gøre det på, fra at bygge et brugerdefineret hjem til at flippe et palæ for at købe en ferie ejendom. Du kan nyde dit luksuriøse hjem som hjemmehørende, som en rejsende eller som udlejer eller bygge luksushuse for andre at nyde. Før du køber, skal du sørge for at forstå de funktioner, der skaber varig værdi i denne aktivklasse for at få det bedste afkast af din investering.