En stor drivkraft for efterspørgslen efter luksusboliger efter den globale recession var en coterie af velhavende internationale investorer, der søgte et sikkert sted at opnå overlegen afkast i et lavrente miljø. Da de har trukket sig tilbage på grund af internationale begivenheder som faldende oliepriser og langsommere den økonomiske vækst i Kina samt skatte- og rentestigninger på nogle områder, er priserne faldet i nogle nøglebyer. Andre vigtige byer forventes fortsat at se en betydelig vækst i 2016 - bare ikke på niveauer så spændende som deres efterkonjunkturgevinster.

Her er et kig på syv nøglebyer og hvad der sker i deres luksus boligmarkeder. Vi deler også nogle ekspertråd om, hvor smart det er at investere i et faldende marked.

1. Shanghai

Sjanghai luksus boligforsyning voksede som bambus sidste år, med en bemærkelsesværdig 440% stigning i forhold til 2014 inventar, ifølge forskning fra Knight Frank, et firma, der leverer globale bolig og erhvervsejendomme rådgivningstjenester. Byen så også den gennemsnitlige salgsprisstigning med 14% i samme periode. Downtown luksuslejligheder oplevede over gennemsnittet vækst i fjerde kvartal, og Pudong og Huanpu har nogle af de højeste priser i byen.

Lavere realkreditrenter og nye regler, der gør det nemmere og billigere at få et realkreditlån til en ejendom i en anden by, bidrog til bommen. Knight Frank projekter en 5% stigning i gennemsnitlige luksus boligpriser i Shanghai i 2016.

2. London

For et og et halvt år siden var Londons luksusmandsmarked varmt. Men det begyndte at afkøle i 2015, og i slutningen af ​​januar var salget forsinket betydeligt. Boliger tager længere tid at sælge, og fortegnelser oplever flere prisnedskæringer. Prisfaldet for 2015 var størst i byområder som Knightsbridge (-6,1%) og mindre betydningsfulde i kvarterer som Hyde Park (-1,8%); priserne steg faktisk i Islington (6,4%).

Mulige årsager til den generelle afmatning omfatter strammere udlånsstandarder, der er designet til at forhindre boligs boble, højere ejendomsskatter og politisk og økonomisk usikkerhed. Samlet set steg værdien af ​​førsteklasses ejendomme (de mest prægtige 5% af boliger) i centrum byen kun 1% sidste år.

På trods af, hvad der lyder som en masse dårlige nyheder, har Englands centralbank, i modsætning til Fed, endnu ikke steget sin målrente. Det betyder, at realkreditrenterne forbliver lave, og det er en af ​​grundene til, at Knight Frank forudser en stigning på 2% i Londons førende centrale ejendomspriser i 2016. (For relateret læsning se Er det den rigtige tid at købe et hjem i London? )

3. New York City

Prime boligpriser steg 5% sidste år og forventes at gøre det samme i år i byen, som aldrig sover, rapporterer Knight Frank.Den største risiko for priser der er en højere end forventet stigning i Fed-midlerne, siger Knight Frank, fordi højere satser ville gøre boliger mindre overkommelige for låntagere og for udenlandske investorer, hvis finansielle stilling svækkes, da dollaren styrker. Andre bekymringer om New Yorks marked omfatter langsommere økonomisk vækst verden over og langsom lønvækst. Derudover vokser udbuddet af nye luksushuse i New York City; Hvis forsyningen bliver for stor, kan priserne lide. (For at lære om det bredere boligmarked læs New York City Real Estate: En sikker havn )

"På Manhattan ser vi et meget stærkt marked", siger Daniel Blatman, en luksus ejendomsmægler med Douglas Elliman Real Estate i New York City. "De produkter, der er meget gode, bevæger sig stadig, mens de over-the-top luksusvarer kan sænke en smule. "Luksushuse, der opfylder folks behov og er prissat godt, er de mest aktive, ifølge Blatman. "Det produkt, der formår at inkludere en indbygget espressomaskine til at oplade mere, har tendens til at sidde lidt længere," siger han. (Se Manhattan Luksus Condos Som Investeringer.)

4. Singapore

I Singapore er det næststørste luksus boligmarked i Asien (kun Hongkong dyrere), priserne og salget faldet en smule i 2014 og 2015 efter en prisstigning på næsten 80% fra 2008 til 2013. Staten øgede skatterne på udlændinge, der køber ejendom der, fordi kinesiske, malaysiske og indonesiske investorer bidrog til et overophedningsmarked, og stigningen har fået disse investorer til at overveje andre store globale byer. Mange nye boliger i Singapore sidder nu ledige.

Nogle investorer og analytikere har positive følelser om Singapores luksus boligmarked på grund af landets samlede attraktivitet for de ultra-velhavende; andre ser potentialet for yderligere fald, da renten stiger, og investorer bekymrer sig om markedet og den bredere økonomi. Knight Frank forventer, at priserne falder med 3,3% i år. Priserne kan være bottoming out.

5. Sydney

Australiens største by er det lyseste sted i Knight Franks 2016 luksus boligmarkedet forudsigelser, med forventede prisstigninger på 10%. Det følger en spektakulær 2015, hvor priserne steg med en anslået 15%. Sydney oplever stor efterspørgsel fra kineserne, som søger stabilitet i investeringer i udlandet og fra lokale investorer.

De største trusler mod Sydneys luksus boligmarked er svage oliepriser, da efterspørgslen efter råvarer falder og forsyningerne stiger, og en større end forventet afmatning i Kinas økonomiske vækst, som også påvirker olie- og råvarepriserne og i sidste ende påvirker efterspørgsel efter eksport, siger rapporten. Desuden har en långiver offentligt kaldt Sydneys high-end boligmarked "betydeligt overvurderet. "(For relateret læsning, se Sådan finansieres udenlandsk Fast ejendom .)

6. Hong Kong

Hongkongs boligmarked står over for en række moderat alvorlige risici, herunder en hurtigere end forventet stigning i U.S. rentesatser (et problem fordi Hongkongs valuta er knyttet til os dollar), globale politiske kriser, der ville forstyrre handelen og øget regeringsregulering af boligmarkedet, ifølge Knight Frank.

Virksomheden forudser et fald på 5% i den primære boligprisstigning i 2016 efter en stigning på 1,5% i 2015, hvilket gør Hong Kong til den svageste by på listen. At bidrage til problemet er en stigning i byens boligforsyning. En ting, som Hong Kong sandsynligvis ikke behøver at bekymre sig om, er lav lønvækst, der skaber overkommelige problemer og deprimerende efterspørgsel. (Lær mere i Tips til køb Luksus ejendomme og Top 6 billionærer, der bor i Hong Kong .)

7. Los Angeles

Selvom Los Angeles ikke er medtaget i Knight Franks rapport, forbliver Los Angeles en nøgleby for luksusejendomme. Globale investorer er tiltrukket af sin solide track record og forbløffende vækstpotentiale, siger Jay Belson, administrerende direktør for Jay Belson Luxury Development i Beverly Hills. Men i forhold til andre nøglebyer ser priserne ud som et godt køb, fordi L. A. har noget, de byer ikke gør: land.

Når du ser på de dyreste byer i verden, med en gennemsnitlig pris pr. Kvadratmeter i London på $ 5, 300, Tokyo på $ 7, 600 og Hong Kong sælger til $ 11.000, er Beverly Hills en fantastisk bargain på $ 3, 000 med en halv hektar jord, "siger Belson. Byen tiltrækker internationale købere, der besøger deres L. A. boliger blot et par gange om året, siger han, mens det også ser konsekvent efterspørgsel fra nuværende L. A. beboere. (For relateret læsning, se Bliv ejendomsmægler for Ultra Rich .)

Stadig opskalere områder som Malibu Beach har for meget lager, og boliger der sælger under listeprisen ifølge Sotheby's International Realtys større opdatering af Los Angeles-markedet for fjerde kvartal 2015. Et af LAs stærkeste undermarkeder er Pacific Palisades, hvor lagerbeholdningen er lav, og boliger sælger næsten på listen. Og gennemsnitsprisen på de 29 boliger, der blev solgt i posh Bel Air i 2015, var næsten 19% højere end den af ​​de 39 boliger, der blev solgt i samme periode i 2014.

Investering i et langsommere luksusmarked

Skal du investere i luksus bolig fast ejendom givet nuværende markedsforhold? Overvej hvilke tre luksus ejendomsmæglere fortalte os.

"Det afhænger af køberens motivation og planer for hjemmet", siger Danny Batsalkin, medstifter og administrerende direktør for TBG Homes Worldwide i Beverly Hills, Californien. "Hvis dette er en hovedbolig og køberen planlægger at leve i Hjemmet, ja ja det giver altid mening at investere i luksus fast ejendom. Hvis hensigten er at købe og sælge hurtigt, så kan det ikke give så meget mening i et down-marked, fordi der er risiko for at miste penge på projektet. "

Men hvis du tænker på at købe nu og sælge fem eller ti år ned ad vejen, er Batsalkin bullish:" Jeg er altid sikker på, at fast ejendom bliver højere. Hvis du ser tilbage til det sidste down-marked, der startede i 2007, har de mennesker, der købte, mens markedet var "nede" mellem 2010 og 2012, haft stor gavn - i nogle tilfælde er disse boliger blevet fordoblet i værdi siden dengang!"

Michael Kelczewski, en ejendomsmægler med Brandywine Fine Properties Sotheby's International Realty i Centerville, Del., Siger, at" uden for et par større storbyområder og rekreative destinationer kan luksusmarkedet være udfordrende. "Når han investerer i en udfordrende aktivklasse, siger han, at det er vigtigt at fokusere på målinger som disse:

• Hvor mange luksusejendomme blev handlet inden for fagmarkedet?
• Hvad var den gennemsnitlige tid på markedet?
• Hvor stor var forskellen mellem listepris og salgspris?

Hvis du køber som investering, tilføjer Kelczewski, du vil se på værdi og påskønnelse. Desuden kan du på ethvert marked, selv en overophedet, udvikle en vellykket investeringsstrategi og gøre en fortjeneste, siger han.

Julio Ybanez, en ejendomsmægler med The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, har specialiseret sig i luksus og ultra luksus ejendom mellem Fort Lauderdale og Boca Raton. Selv på et langsomt marked siger han, at der er flere måder at se på at købe et luksushjem:

• Vurder, hvor meget købet vil forbedre dit personlige eller forretningsmæssige liv.
• Bede om råd fra velrenommerede, lokale, high-end ejendomsmæglere.
• Få en komplet historie med lignende salg i de sidste tre til fem år for at få et bredt overblik over priserne i forskellige markedsforhold, så du kan lave det rigtige tilbud (se 10 tips til at få en rimelig pris i hjemmet ).

Byerne, der normalt bestiller den højeste pris pr. Kvadratfod til luksusejendomme, siger Ybanez, er "mega økonomiske hubs" som London, New York, Hong Kong, Singapore og Zürich, hvor købere bruger disse boliger som primære boliger. Det er rigtigt, selvom ultrahøjtværdige individer ofte bruger mere på deres andet og tredje hjem på steder som den franske riviera og Caymanøerne, tilføjer han.

Byer som Hongkong eller Singapore kan opleve et dårligt marked på grund af højere skatter på primære ejendomme, vanskeligheder med at godkende nye beboere eller afmatningen i Kinas økonomi, siger han, men fundamentet er der, og de to byer er asiatiske nav, som er her for at blive.

Hvis du er bekymret for at sælge, skal du være opmærksom på, at markedsføring af et hjem på 10 millioner dollars tager længere tid, og jo højere prisen går, jo længere tager det, siger Ybanez. Hvis du ikke ønsker at vende ejendommen, er det nok godt, og det er svært at fortælle, hvilke markedsforhold der kan se ud i tre til syv år eller mere, når du er klar til at sælge. Nogle gange tager meget luksuriøse boliger år at sælge, Ybanez noter.

Bottom Line

Mens analytikere ikke forventer 2016 at tilbyde spektakulære afkast til ejendomsinvestorer til luksushuse i større globale byer, kunne Sydney se gennemsnitlige afkast på 10% og den værste fremspring af bunken, Hong Kong s, kræver kun et 5% fald, hvilket næppe er grund til at panikere. Luxe enklaver, såsom Beverly Hills, Calif., Og Aspen, Colo. Er også i modstrid med tendensen (se Mansionpriserne rammer nye højder) . Som altid vil rentesatser, ejendomsskatter, økonomisk vækst, politik og råvarepriser for at nævne nogle nøglefaktorer påvirke priserne.

Se ikke kun på det nuværende salgsmængde og priser, men på hvilke andre personer, der er meget højtværdige, og ved indikatorer af langsigtet værdi - for eksempel London og New Yorks betydning som store finansielle centre - når overvejer, om en bestemt by kan være en god indsats for solide afkast på luksus fast ejendom. (Ønsker du på handlingen? Læs Investering i luksus fast ejendom .)