I foråret 2015 blev McDonalds Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170. 07 + 0. 84% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) senest i en række detailforretninger at overveje en spinoff af sine ejendomme via en ejendomsinvesteringsfond (REIT), der ejes af en tredjepart. Som med mange af de andre REIT-spinoff'er, blev ideen stillet af en aktivistisk investor som en måde at låse op på aktionærværdi og øge aktiekursen for et selskab med forværrede grundlæggende forhold.

Selskabets bestyrelse afviste i sidste ende ideen og foretrak at holde kurset med sin egen langdistanseplan for at vende virksomheden rundt. Siden beslutningen om at afstå REIT i november, er aktierne i McDonalds steget med mere end 10% som en indikation på, at turnaroundplanen kan være bærende frugt.

Hvordan REIT Idea kom om

Indtastning af 2015 havde McDonalds flere kvartaler af faldende salg. Det tabte i fastfoodkrigene som Burger King, Wendys og trending casual restauranter monterede succesfulde kampagner for at vinde mere markedsandel. I maj annoncerede virksomheden en større omstrukturering af virksomheden, der omfattede renovering af så mange som 4.000 butikker. Det introducerede også omkostningsbesparende foranstaltninger og menuændringer, herunder et heltidsbreakfasttilbud. Aktier i McDonalds aktiebeholdning var stagnerende i næsten to år og handlede mellem $ 90 og $ 100 uden tegn på stigende salg i de kommende måneder.

Larry Robbins, en hedgefondschef for Glenview Capital Management, ejede en stor andel i McDonald's. I 2015 foreslog Robbins en REIT spinoff til aktionærer, idet den hævdede, at den kunne øge aktiekursen til så meget som $ 170. Robbins anslog, at virksomhedens ejendomsaktiver var værd $ 20 mia., Men deres værdi blev ikke korrekt reflekteret i selskabets værdiansættelse. Ved at overføre ejendommene til et REIT, ville virksomheden straks realisere deres fulde værdi, hvilket ville øge aktiekursen.

Hvad er et REIT?

En REIT er en fond, der investerer i en portefølje af fast ejendom. Det handles offentligt på børsen. REITs er forpligtet til at uddele mindst 90% af deres indkomster, inklusive lejebeløb og kapitalgevinster, til deres aktionærer, men de er fritaget for at betale skat på deres indkomst. Dette gør det muligt for REITs at betale højere udbytte til deres aktionærer.

I de senere år er REIT'er blevet det valgværktøj, som aktivist investorer søger hurtigt afkast på deres investeringer. Når et selskab sælger sine ejendomsaktiver til et REIT, kan det frigive store mængder kontanter, som det kan bruge til at afbetale gæld. Det kan gøre pligten til at styre ejendommene over til REIT. I nogle tilfælde kan virksomhederne opnå højere afkast på deres ejendomsaktiver, når de ikke er dele af deres forretningsaktiviteter.

Case for McDonald's REIT

McDonald's ejer omkring 70% af sine restaurantbygninger og omkring 45% af jorden under dem. Nogle estimater placerer den samlede værdi af bygninger, ejendomme og udstyr på 40 milliarder dollars. Tænkeligt, hvis McDonalds overførte ejendomsretten til sine ejendomme til et REIT, ville det låse op for en betydelig procentdel af den værdi, hvilket ville øge aktiekursen for at afspejle den højere markedsværdi. REIT ville også skabe højere afkast på ejendomsaktiverne, hvilket kunne øge aktionærværdien endnu mere.

Sagen mod en McDonald's REIT

Investorer som Robbins, der ejede 2.9 millioner aktier i McDonald's, ville umiddelbart drage fordel af en REIT spinoff. Selskabets ledelse konkluderede dog, at de korte fordele ved en spinoff ikke ville opveje de langsigtede risici og omkostninger. Ud over de ekstraordinære omkostninger og komplikationer ved en sådan omstrukturering er mange analytikere enige om, at REIT kan ende med at koste virksomheden mere på lang sigt.

Lejer går fra positiv cash flow til en virksomhedsansvar

Næsten en fjerdedel af McDonalds indtægter kommer fra lejen, som den indsamler fra franchisetagere. Mellem 2009 og 2014 steg lejebetalingerne, der er baseret på en procentdel af salget i hver franchise, med 26% til mere end 6 milliarder dollar om året. Denne indtægtskomponent giver virksomheden en vital kilde til finansiel stabilitet. Efter en REIT-overførsel vil McDonald's blive en leasingtager, der skal betale leje på de 1. 500 restauranter, der ejer i USA. En leasingforpligtelse bliver en langsigtet forpligtelse på bøgerne, som virksomheden ikke har råd til, mens den forfølger en omsætningstid.

Det handler ikke kun om pengene

Under den nuværende struktur styrer McDonald's fast ejendom og træffer virksomhedernes beslutninger baseret på, hvad der er bedst for sine restauranter og den underliggende ejendom. Når en REIT overtager ejendommen, kontrollerer den alle aspekter af ejendomsadministrationen, som kunne omfatte strategiske beslutninger om valg af lokaler og hvilke ejendomme, der skal sælges. McDonalds ville miste kontrollen over valg af site og franchise, og det ville for evigt ændre forholdet mellem virksomheden og franchiseoperatørerne.

Et REIT vil ikke løse det underliggende problem

Kontantstrømmen fra et REIT vil kun have en midlertidig indvirkning på virksomhedens finansielle situation, som har lidt mere systematisk problem. McDonald's skal løse sine trafik- og salgsunderskud, ikke kun med sine direkte konkurrenter som Burger King og Wendy's, men også med sit-down hamburgerkæder som Shake Shack og Habit Grill. Efter omstruktureringen i maj sidste år har ledelsen fokuseret på at forynge det ikoniske mærke med menu makeovers, opgradering af madlavning og emballering af redesigner. Dens bestræbelser kan allerede betale sig; Virksomheden rapporterede sit andet lige kvartal af samme salg samme salg, de første stigninger på mere end to år.

McDonalds er stadig stigende aktionær værdi

Seneste salgsresultater og forbedret forbrugernes følelser over for mærket har øget McDonald's lager til nye highs.Fra og med 16. februar 2015 handlede aktierne på $ 119, lige så lidt som det hele på $ 124. Derudover øgede det for nylig sit udbytte med 5% til 89 cents a share. Ved udgangen af ​​2016 vil den have returneret 30 mia. Dollars i kontanter til aktionærer over en treårsperiode.

McDonald's har valgt at gå til gældsruten ved at hæve den kapital, som den skal omstrukturere og udvide. Til ledelsen er de nuværende gældsudgifter så billige, at de ikke udgør næsten samme økonomiske risiko som omkostningerne ved at miste kontrollen med ejendommene. Hvis den nuværende tendens med stigende butikssalg holder, kan det vise sig at være en klog beslutning.