Efter den store recession blev en 20% minimumsudbetaling industristandard for jumbo-realkreditlån. I dag slår långiverne dog af med 20% nedbetalingskrav på jumbos - især for HENRYs ("High Earners, Not Rich Yet"), som har tendens til at være yngre fagfolk med stor kredit og indkomster, men ikke meget penge.

Jumbo-lån

Jumbo-lån er realkreditlån, der overstiger overensstemmende lånegrænser. For 2016 er det 417.000 kr. På de fleste ejendomsmarkeder, og op til $ 721, 050 på nogle få billige boligmarkeder, som f.eks. Honolulu, Hawaii. Disse lån falder uden for overensstemmelse lånestriktioner, så de er ikke støttet af Fannie Mae eller Freddie Mac. Fordi långivere påtager sig større risiko for disse lån, indfører de typisk strengere kreditkrav og opkræver højere renter for at kompensere for deres økonomiske eksponering. For mere, se En hurtig guide til Jumbo Mortgages og Hvad er dine muligheder for storpantslån?

Begrebet "HENRY" henviser til et segment af enkeltpersoner eller familier, der tjener mellem $ 250 000 og $ 500 000 pr. År, men har ikke meget penge efterladt efter betaling for skat, boligomkostninger, skolegang og fastsættelse af penge til side for pensionering og skoleopsparingskonti. Uden megen penge kan disse låntagere ikke have penge til at dække en stor forskudsbetaling - 20% af en $ 1 million pant er efter alt $ 200.000 - noget, der kan forhindre dem i at kvalificere sig til det pant, de ønsker.

Långivere ser ud over kontanter

Mens efterspørgselsstandarden er 20% lavere på jumbo-realkreditlån, er et stigende antal långivere nu villige til at godkende jumbo-lån med så lidt som 10% og endnu lavere, i nogle tilfælde - hvis låntageren har tilstrækkelige aktiver og indtægter. En nylig historie i Wall Street Journal fremhævede for eksempel en låntager fra New York City, der havde en stor kreditvurdering og otte år på et godt betalende job, men kun nok penge til en 10,1% nedbetaling på en $ 1 million hjem. Selv med den lave udbetaling blev låntageren godkendt til lånet på grund af hans indkomst og aktiver.

Hvad er låne-til-værdi-forholdet?

Långivere holder nøje opmærksom på størrelsen af ​​forskudsbetalingen, fordi den påvirker låneværdien (LTV) - en udlånsrisikovurdering, der sammenligner lånebeløbet med den vurderede værdi af hjemmet. Det beregnes ved at dividere lånebeløbet med den mindste af hjemmeens vurderede værdi eller købspris. Jo højere udbetaling, jo lavere LTV (og omvendt).

Her er et eksempel: Sig, at du køber et hus på $ 200.000. Hvis du sætter 20% ned ($ 40.000), vil LTV være 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 = .8). Hvis du kun lægger 10% ($ 20.000), vil LTV være 90% ($ 180, 000 ÷ $ 200, 000 =.9). Låntagere med lave lånevilkår betragtes som mindre risikable, fordi de har mere egenkapital i deres hjem, hvilket gør dem mindre tilbøjelige til at være misligholdte. Og hvis en låntager ophører med at misligholde, vil långiveren have en lettere tid til at sælge hjemmet i afskærmning i mindst lige så meget som det skyldes for pantet.

Bottom Line

Nyere låneprodukter fra banker, kreditforeninger og online långivere tilbyder jumbo-realkreditlån med LTV'er så højt som 90%, hvilket er gode nyheder for HENRYs. For at kompensere for den ekstra risiko, opstår låntagere som regel en højere rente. Forskellen i renten mellem en 20% forskudsbetaling og en 10% forskudsbetaling kan f.eks. Være omkring en kvart til tre ottendedele af et procentpoint, ifølge Brian Scott Cohen, en Wells Fargo private realkreditmand, der er baseret i New York City.

Långivere, der tilbyder høje LTV jumbo lån, kan kræve 12 måneders reserver. Gode ​​nyheder til HENRYs: De fleste vil gøre det muligt for pensionskontobalancerne at indvirke i beslutningen - forudsat at de kan afvikles.

Du kan også være interesseret i

Jumbo kontra konventionelle realkreditlån: Hvordan de adskiller

og Hvorfor vælge et FHA Jumbo Mortgage over andre Jumbos?