Udnyttelse er brugen af ​​forskellige finansielle instrumenter eller lånte kapital for at øge den potentielle afkast af en investering - og det er en meget almindelig betegnelse på både Wall Street og Main Street ejendomsmarkedet. (Læs mere om de forskellige anvendelser af gearing i Leveraged Investment Showdown .)

SE: Investopedias Net Worth Tracker

Overvej det fælles krav til fast ejendomskøb med 20% nedbetaling - eller $ 100, 000 på en $ 500, 000 aktiv. Køberen bruger i det væsentlige en relativt lille procentdel af sine egne penge til at foretage købet, og størstedelen af ​​pengene ydes af långiveren. Ejendomsinvestorer henviser ofte til den resterende del af købsprisen som "andres penge", da andre end låntageren gav de penge, der var nødvendige for at købe.

Forudsat at ejendommen satser på 5% om året, vil låntagerens nettoværdi fra dette køb vokse til $ 525.000 på bare 12 måneder. At sammenligne denne gevinst med gevinsten fra et uleveret køb fremhæver den værdi af gearing. For eksempel kunne den samme låntager have brugt $ 100.000 til at foretage et direkte, indbetalt køb af en $ 100.000 ejendom. Hvis man antager den samme stigning på 5%, ville køberens nettoværdi ved købet have øget $ 5 000 i løbet af 12 måneder mod $ 25 000 for den dyrere ejendom. $ 20.000 forskellen demonstrerer den potentielle nettoværdiforhøjelse, der ydes gennem beskæftigelse af gearing. Nu, billede at 5% vinder hvert år i 20 år. Over tid kan brugen af ​​gearing have en betydelig, positiv indvirkning på din nettoværdi.

Måder at få adgang til løftestang

Den nemmeste måde at få adgang til gearing er at bruge dine egne penge. I tilfælde af et pant, får du en standard 20% forskudsbetaling 100% af det hus, du vil bo i. Nogle realkreditprogrammer giver dig mulighed for at lægge endnu færre penge ned.

Hvis du køber ejendommen som en investering, kan du være i en position, hvor dine partnere giver nogle (eller endda alle) pengene. Tilsvarende er nogle sælgere villige til at finansiere nogle af købsprisen for den ejendom, de ønsker at sælge. Under et sådant arrangement kan du købe en ejendom med lidt penge ned og i nogle tilfælde ingen penge ned overhovedet.

Infomercials, svindel og virkelighed

Billeder af ikke-penge-nedkøb husker de late-night infomercials, hvor glat-talende pitchmen foreslår at du kan tjene millioner af dollars til at købe ejendomme uden penge ned. Selvom dette er muligt, er der nogle spørgsmål, du bør spørge dig selv, før du hopper ind:

• Hvor mange mennesker ved du personligt, hvem der blev millionærer, der arbejder 20 timer om ugen, fordi andre mennesker solgte dem værdifuldt fast ejendom uden penge ned?
• Hvis du havde en geni-plan, hvor folk gav dig millioner og millioner af dollars værd eller fast ejendom uden penge ned, hvorfor skulle du nødt til at lave late-night infomercials, der sælger ejendomshandelskurser?

Farerne ved gearing

Ligesom gearing kan virke på dine vegne, kan det også fungere mod dig. Gennemgang af vores tidligere eksempel, hvis du bruger en $ 100, 000 nedbetaling til at købe et hjem på $ 500.000, og ejendomspriserne i dit område falder i flere år i træk, fungerer gearingen i omvendt retning. Efter år et kunne din $ 500.000 ejendom være $ 475.000, hvis den afskrives med 5%. Et år efter det kunne det være værd $ 451, 250 - et tab i egenkapitalen på $ 48, 750.

Under det samme 5% prisfald scenario, hvis den $ 100, 000 var blevet brugt til et kontant køb af en $ 100.000 hjem, køberen ville have tabt kun $ 5, 000 det første år hjemme priserne faldt.

På fast ejendom markeder, hvor priserne falder betydeligt, kan boligejere ende med at have flere penge på huset end huset faktisk er værd. For investorer kan faldende priser reducere eller endog eliminere overskud. Hvis lejerne også falder, kan resultatet være en ejendom, der ikke kan lejes til en pris, der dækker udgifterne til realkreditlån og andre udgifter. (Hvis du overvejer at blive en udlejer, læs Tips til den potentielle udlejer og Bliver en udlejer: mere problemer end det er værd? for at se på fordele og ulemper.) > Problemerne bliver endnu større, når flere enheder er involveret, da ejendomsinvestorer ofte sætter ned så lidt penge som muligt. Målet er at udnytte dine penge ved at tage kontrol over 100% af aktiverne, mens kun nedbringe 20% af værdien. Overvej den $ 500, 000, vi har gennemgået i vores tidligere eksempel. Da hjemmet er købt med $ 100, 000 som en forskudsbetaling, hvis værdien af ​​hjemmet falder med 30%, er hjemmet værd at kun 350.000.000 dollars, men investor skal stadig betale renter og hovedstol på den fulde værdi af $ 400, 000 lån. Skulle det beløb, som investor får i lejeforringelse også, kunne resultatet være standard på ejendommen. Hvis investoren brugte pengestrømmen fra den pågældende ejendom til at betale pantet på andre ejendomme, kunne indtægtstabet give en dominoeffekt, der kan ende med en hel portefølje i afskærmning over et dårligt lån på en ejendom.

Udnyttelse du kan leve med … og i!

Selv om de måske ikke tænker på det som gearing, bruger de fleste et pant, når de køber et hjem. De udbetaler lånet over en årrække eller årtier, hele tiden kommer man til at nyde brug af ejendommen. Historiens moral er at gearing er et fælles værktøj, der fungerer godt, når det bruges forsigtigt.

For at lære om fordelene ved ejendomsinvesteringer, se vores

Investigation Real Estate Investment Tutorial og Investering i fast ejendom .