Når du går op for at købe et hjem, er du sikkert fanget i spændingen ved et kalejdoskop af valg: Fixer øverst eller nøglefærdigt? Lille ejerlejlighed i hjertet af byen eller spredt hus i forstæderne? Traditionel eller moderne? Mursten eller stucco? Fast rente eller justerbar rente pant?

OK, så måske den sidste er ikke ligefrem spændende. Boring som det kan være, er det et spørgsmål, du bliver nødt til at spørge dig selv - og svar - på et eller andet tidspunkt i hjemmet købsprocessen. Hvilken type pant skal du vælge? Tro det eller ej, din beslutning kan gøre eller ødelægge din boliginvestering (se Få et realkreditlån i din 20'erne ).

Den gode nyhed: Du er ikke alene i din søgen efter at lande det perfekte pant. For andet år i træk repræsenterede Millennials den største gruppe af hjemme købere i Amerika (32%), ifølge et marts 2015 studie fra National Association of Realtors. Som medlemmer af denne generation fortsætter med at oversvømme ejendomsmarkedet, ansporer de nogle store ændringer i realkreditindustrien. Et 2014 Pew Research Center r> eport fandt ud af, at tusindvisse realkreditlåntagere kræver en teknologibaseret boliglånsansøgningsproces, hurtig online service og hurtigere pantelukninger.

Men før du lukker på dit nye hjem, skal du lave nogle pant lektier. Her er information om de primære typer af realkreditlån til at hjælpe dig med at gøre denne afgørende beslutning.

FHA-lån

Boliglån udbydes af Federal Housing Administration (FHA), kendt som FHA-lån, er designet til boligkøbere, der ikke har masser af penge til at lægge til en forskudsbetaling - hvorfor FHA-lån er så tiltrækkende for cash-strapped Milllennials.

Traditionelle 30-årige realkreditlån, i modsætning til FHA-lån, kræver 20% nedbetaling, medmindre du betaler privat pantforsikring (PMI). Konventionelle långivere kræver, at du betaler denne forsikring, hvis du foretager en lille forskudsbetaling, fordi du betragtes som en højrisiko låntager. PMI øger din månedlige realkreditbetaling med 0. 25% til 2% af din lånebalance pr. År.

Med et FHA-lån er du dog kun forpligtet til at foretage en 3% forskudsbetaling, som alle kan komme fra en gave eller gave. Det betyder, at det er muligt at sikre et FHA-lån uden at lægge en enkelt dollar af dine egne penge. Desuden er tegningsbehovet ikke helt så stramt med disse lån. Med andre ord, hvis din kredit historie ikke er helt perfekt, kan et FHA lån være din bedste indsats.

FHA-lånet har i de senere år været en nosedive, da Federal Housing Administration fortsatte med at øge sine månedlige realkreditforsikringsomkostninger (hvilket resulterede i højere månedlige betalinger til boligejere). I modsætning til konventionelle lån fortsætter realkreditforsikringsbetalinger på FHA-lån i hele lånets løbetid.Mange låntagere fandt det mere overkommeligt at tage en konventionel 30-årig pant og hoste PMI, indtil de nåede 20% egenkapital i hjemmet.

FHA træffer imidlertid foranstaltninger for at vende tingene rundt. I januar 2015 begyndte det at reducere realkreditpræmier på FHA-lån med i gennemsnit $ 900 om året. Det ser ud til, at dets bestræbelser fungerer, da FHA-lånene igen stiger, især med førstegangs boligkøbere. I andet kvartal 2015 steg FHA-lånets oprindelse 50% fra det foregående kvartal og var 46% højere end for et år siden, ifølge RealtyTrac.

Fastforrentede realkreditlån

I faste konventionelle boliglån er fastrentelånet det mest forudsigelige og lige valg for låntagere. Det skyldes, at renten ikke ændrer sig over realkreditlånets løbetid. Som følge heraf ændres de primære og rentebetalinger, du foretager hver måned, heller ikke. Selvom fastforrentede realkreditlån generelt er oprettet som et 30-årigt lån, er det muligt at opnå et 10 eller 15-årigt fastforrentet realkreditlån.

Din rente er låst ind på et fastforrentet realkreditlån, når du først får lånet, og det forbliver det samme, indtil du sælger, refinansierer eller betaler lånet. Det betyder, at hvis din rente er 4,2%, når du får lånet, 20 år senere, vil kursen stadig være 4. 2% (hvis du stadig har pant).

Fordelen ved et fastforrentet realkreditlån er enkelt: Der er ingen overraskelser. Du behøver aldrig at håndtere fluktuerende månedlige betalinger, der varierer med rentebevægelser. Selvom inflationen stiger ukontrolleret og realkreditrenterne skyder op til 20%, forbliver din månedlige betaling den samme. Dette giver dig mulighed for at holde styr på dit budget. Et fastforrentet realkreditlån er generelt det bedste valg, hvis du tror, ​​du vil bo i et hus i mere end fem år, og det er også et smart valg, når renten stiger. Plus, fordi disse enkle realkreditlån er lette at forstå, er de ideelle til første gang hjemme købere.

Du betaler dog en præmie for betalingsforudsigelighed. Fastforrentede realkreditlån er generelt dyrere end rentetilpasningslån (se nedenfor). Ifølge Bankrate. com, gennemsnitlige 2014 realkreditrenter var 4,5% for 30-årige fastforrentede realkreditlån i forhold til 3,3% for de første fem år af en 5/1 ARM (satsen er fastsat i fem år og justerbar for de resterende 25 år af et 30-årigt realkreditlån). Dette beløber sig til månedlige betalinger på $ 1 000 på en $ 200 000 pant med 30-årige fast rente (inklusive hovedstol og renter) i modsætning til $ 875 om måneden for "bryllupsrejse" perioden på 5/1 ARM.

Justerbar rente Mortgages

Når du overvejer besparelserne vist i eksemplet ovenfor, kan du blive fristet til at forår til et rentetilpasningslån (ARM). Men ARM'er bærer meget usikkerhed. Selvom en rentetilpasningslån kan tilbyde en stor omkostningsfordel tidligt i lånet, kan du betale for det i spades ned af vejen.

Også kendt som et "variable rate mortgage" eller et "floating rate mortgage", er en ARM et realkreditlån, hvor renten ændrer sig over tid.Med en ARM er din oprindelige rente typisk fastsat i en periode, og denne "teaser" -rente er ofte lavere end markedsrenten. Efter en vis tidsperiode angivet i din kontrakt (i nogle tilfælde kendt som "bryllupsrejse" -perioden nævnt ovenfor) justeres eller genindstilles renten på dit lån regelmæssigt, nogle gange så ofte som hver måned. Disse tilpasninger vil også ændre dine månedlige realkreditlån. For eksempel fastsættes den oprindelige rentesats for en 2/28 ARM i en periode på to år og tilbagestilles derefter til en flydende rente for de resterende 28 år af det 30-årige realkreditlån.

Når du har en ARM, kan dine månedlige realkreditbetalinger stige kraftigt i løbet af lånets løbetid. På så lidt som et år kan en 6% ARM svæve til 11% eller højere, hvis renten stiger. Mange husejere med ARM'er mistede deres hjem i det nylige boligkrasj, fordi deres betalinger fortsatte med at stige. Disse låntagere kunne ikke sælge eller refinansiere for at komme ud af deres lån, og til sidst faldt værdien af ​​deres hjem til mindre end det beløb de skylder på realkreditlånet. Til toppen af ​​det kan regulerbare realkreditlån være meget vanskelige at forstå, hvilket gør dem til et tvivlsomt valg for førstegangskøbere.

På plussiden giver ARM'er dig mulighed for at udnytte faldende rentesatser uden at skulle refinansiere. Det er også en levedygtig og billig løsning, hvis du kun planlægger at bo i et hjem i et år eller to.

Den nederste linje

Fastlæggelsen af ​​den type pant, der passer bedst til dig, afhænger af en række faktorer, fra størrelsen af ​​den forskudsbetaling, du har råd til, og dit månedlige pengestrømme til den nuværende markedstilstand. Selv om du måske er fristet til at skure nettet for svaret, er realkreditrenterne konstant forandret, så det betaler sig at vende sig til eksperterne. Tal med mindst to forskellige realkreditmæglere eller långivere og diskutere din unikke situation. Disse fagfolk kan tilbyde dig vejledning, forklare dine muligheder og hjælpe dig med at vælge det mest egnede boliglån til dine specifikke behov.

Se

Realkreditlånsgrundlag og Sådan handler du om realkreditlån for mere information. Så du går ikke glip af specielle programmer, hvis dette er dit første hjem køb, så tjek også Credits for First Time Home Buyers .