Du kan tænke på at refinansiere dit boliglån til flere grunde. Du ønsker måske at sænke din månedlige betaling ved at få en lavere rente eller forlænge din låneperiode. Du ønsker måske at forkorte din låneperiode, så du betaler mindre interesse i det lange løb og være gældsløse før. Du vil måske endda tage flere penge ud af dit hjem. Uanset hvad din grund er, er her dine muligheder og de trin, du skal tage i hvert enkelt tilfælde.

Mulighed 1: Gør en udbetalingsrefinansiering.

En udbetalingsfinansiering af dit hjem kan være en god måde at refinansiere et boliglån til, hvis du også vil refinansiere dit første pant. Når dit nye lån lukker, vil en del af provenuet gå i retning af at betale dit første realkreditlån, og udbetalingsdelen vil betale dit gamle boliglån. Hvis du har nok egenkapital, kan du endda være i stand til at lomme nogle ekstra penge. (Lær mere i Sådan bruges din egenkapital til kontanter og Sådan kombineres to realkreditlån til en? )

Spørg dig selv disse spørgsmål, når du overvejer, om det giver mening at refinansiere dit første realkreditlån: Har du et lån med variabel rente, som du vil omdanne til et fastforrentet lån, før renten stiger? Har du et fastforrentet lån med en højere rente, end du kunne få i dag? (Læs Skal du refinansiere dit realkreditlån, når renten falder? ) Har du et FHA-lån (se Forståelse af FHA-lån ), det var det eneste du kunne kvalificere til på det tidspunkt, men nu er dine forhold forbedret, og du vil gerne have et billigere konventionelt lån uden pantforsikring? Ligesom der er mange grunde du måske vil refinansiere et hjem-egenkapital lån, der er mange grunde du måske vil refinansiere dit første pant. At spare penge eller komme ud af et uholdbart lån til en, du bedre kan klare, bør være dine vigtigste overvejelser.

For at være berettiget til en udbetaling af refinansiering skal du have ejet boligen i mindst seks måneder. Du skal have tilstrækkelig egenkapital til at betale den primære saldo på dit første pant, betale hvad du skylder på dit boliglån og stadig have 20% i dit hjem. Långivere sælger almindeligvis de realkreditlån, de stammer fra Fannie Mae eller Freddie Mac. For at gøre det skal de følge Fannie eller Freddie's udlånsretningslinjer. Fannie vil ikke købe refinansieringslån på en enheds hovedbolig (dvs. dit hus) med et lån til værdi-værdi på over 80%. Hvis du har et højbalancelån (grænser varierer fra amt), kan din LTV-forhold ikke være højere end 60%. Hvis du har opført dit hjem til salg i de sidste seks måneder, er det maksimale tilladte lån til værdi 70%.Du skal også have et minimums kredit score på 640 til 680, afhængigt af dit forhold mellem lån og værdi. Forstå, at långivere kan have deres egne, strengere standarder (se Hvordan Lender Overlays forhindrer Mortgages ) og kræver en højere score. For yderligere læsning se Hvorfor betyder forholdet mellem lån og værdi?

Her er et eksempel på, hvordan kravene til lån til værdi virker på en typisk udbetalingsfinansiering, der kræver 80% LTV. Hvis dit hjem er værd $ 300,000, skal du have $ 60.000 i egenkapital tilbage efter at have lavet en udbetalingskasse. Det betyder, at dit første realkreditlån plus dit boliglånslån ikke kan overstige mere end 240.000 dollars. Det er godt at forstå, hvordan beregningen fungerer (se Hvordan beregner jeg, hvor meget hjemme egenkapital jeg har? ), men du kan bruge en online cash-out-refinansieregner til hurtigt at lave matematikken til din situation. For at finde ud af, hvor meget egenkapital du har, vil din långiver bestille en vurdering, som vil koste dig et par hundrede dollars. (Lær mere i Hjemmeevalueringen: Din nøgle til en vellykket refinansiering .) Ulempen ved at vælge alternativet for udbetaling af refusioner er, at de lukkekostnader, der er forbundet med et første realkreditlån, normalt er meget højere end dem, der er forbundet med et hjem-egenkapital lån. Hvis du refinansierer for at spare penge, skal du beregne din break-even periode og se, hvor mange måneder du skal have det nye lån til, før du kommer ud efter at have lukket omkostninger. Jo kortere break-even periode, jo bedre. Din långiver kan lade dig finansiere dine lukkekostnader, hvilket letter kæden af ​​denne ekstra omkostning på kort sigt. Men hvis dit mål er at bruge mindre i det lange løb, skal du betale dem op foran. Ellers betaler du renter på dem, indtil dit lån er betalt. En anden mulighed, hvis du refinansiere en relativt lille pantbalance, er at finde en långiver, der tilbyder et specialprodukt. For eksempel tilbyder U. S. Bank en Smart Refinance for saldi på mindre end $ 150, 000 uden lukkekostnader.

Mulighed 2. Refinansier til nyt boliglån.

Hvis du er tilfreds med dit første pant, vil du gerne se på refinansiering med et nyt boliglån. Du ønsker måske at få et nyt lån i samme beløb som hvad du skylder på dit nuværende lån for at spare penge med en lavere rente og / eller kortere sigt. Du kan være interesseret i et nyt lån til et større beløb, hvis du har nye udgifter, du vil låne til. Eller måske vil du få et nyt lån med længere sigt for at gøre dine månedlige betalinger mere overkommelige, idet du husker at du vil betale mere interesse i det lange løb på denne måde. Men det er en bedre mulighed end at standardisere på dit eksisterende lån, hvis du har problemer med at foretage betalingerne. (Læs

Home-Equity Loans: Hvad du behøver at vide .) Igen skal du opfylde minimumskrav til lån til værdi for at kvalificere, men disse krav er lavere for hjemme-egenkapital lån end for en cash-out-refinansiering. Krav varierer afhængigt af långiver, men hvis du tilhører en kreditforening, kan du muligvis låne op til 90% eller endda 100% af dit hjems værdi, især hvis du har fremragende kredit og udlånsvilkårene er gunstige.Du skal have en kredit score på mindst 620 for et hjem-egenkapitallån, selvom din rente vil være ret høj med en score, der er lav. De bedste priser går til låntagere med en score på 740 eller derover. Långivere betaler ofte de fleste eller alle lukkekostnader på et hus-egenkapitallån, medmindre du lukker lånet tidligt inden for de første 24 til 36 måneder, i hvilket tilfælde skal du tilbagebetale långiveren flere hundrede til et par tusinde dollars for lukningen omkostninger afhængigt af din placering og lånestørrelse.

Du skal få citater fra flere långivere for at se, hvordan renten på et nyt home-equity-lån sammenligner med at gøre en udbetalingsrefusion, forudsat at du er interesseret i og kvalificerer dig til begge muligheder. Generelt har home equity lån og cash-out refis højere renter end blot refinansiere et første pant. En udbetalingsfinansiering har til tider en højere rente end et home-equity-lån. I begge tilfælde vil satsen afhænge af dit lån til værdiforhold og din kreditværdighed. (Se

Forståelse af boliglånsrentesatser .) Med enten cash-out-refinansieringen eller det nye home-equity-lån skal du opfylde alle de sædvanlige krav til pantkvalifikation, f.eks. tilstrækkelig indkomst og lav nok gæld til at gøre de foreslåede månedlige betalinger, en stabil beskæftigelseshistorie og en god kredit score. Du skal også indsende dokumentation for at kvalificere dig økonomisk. Saml dine to seneste bankerklæringer, pay stubs, W-2s og føderale selvangivelser; Boligejer forsikring erklæring side; långiver-påkrævet oversvømmelsesforsikring (se

Forståelse af långiver-obligatorisk oversvømmelsesforsikring ); erklæringsside, hvis det er relevant og dine seneste realkreditlån og home-equity-låneopgørelser. Vær forberedt på at levere andre dokumenter, da lånegarantisten anmoder dem, især hvis du er selvstændig. (Læs Selvstændig? 5 trin til at scorer et realkreditlån. .) Bundlinjen

I sidste ende er det op til långiveren at afgøre, om du kvalificerer dig til en udbetalingsfinansiering eller en ny home-equity lån. Du kan kvalificere dig med nogle långivere og ikke andre, da udlånsstandarderne varierer noget. Køb med banker, realkreditmæglere, online långivere og kreditforeninger for at finde den bedste deal. Og hvis du vil refinansiere, skal du sørge for at bruge provenuet klogt (se

6 tips for at blive godkendt til et lån ).