Vi tager alle risici i livet. Faktisk opnås store ting ofte ved at tage risici; Derfor kan det være givende at være i stand til at klare risikoen i dit liv i høj grad øge chancerne for at tage disse risici. I denne artikel vil vi vise dig, hvordan du arbejder med risikoen og belønningen omkring dit pant. (For at fortsætte med at læse om risiko, se Bestemmelse af risiko og risikopyramiden .)

Udnyttelse og refinansiering
Køb og finansiering af et hjem er en risiko, som de fleste tager. Det har historisk været meget givende. I de seneste år er det blevet fashionabelt at påtage sig yderligere risici omkring boligejendomme ved at udnytte værdien af ​​et hjem gennem et cash-out-refinansierings- eller home equity-lån. Cash-out-refinansier og home equity-lån giver forbrugerne mulighed for at låne mod værdien af ​​deres hjem. Dette er økonomisk gearing - det tilføjer et ekstra lag af risiko for boligejendomme. (For at finde ud af mere om køb af et hus eller fast ejendom, se Shopping for et realkreditlån , Investering i fast ejendom og Exploring Real Estate Investments .) >

Cash-out refinansiering og boliglån kan bruges til næsten ethvert formål. Denne diskussion fokuserer på risiciene ved at udnytte værdien af ​​et hjem til at købe aktiver med det formål at bruge disse aktiver for at tjene ekstra indtægter. (Se

Home-Equity Loans: Omkostningerne , Home-Equity Loan: Hvad det er og hvordan det virker og Reverse Mortgage: Et pensionsværktøj .)

En institutionel tilgang til kapitalforvaltning

Uddrag af egenkapital til at foretage yderligere investeringer kræver en grundig forståelse af kapitalforvaltning. Asset-ansvar ledelse indebærer styring af risiciene forbundet med at låne og investere penge. Finansielle institutioner bruger stor tid, indsats og ressourcer til forvaltning af kapitalforpligtelser.
Finansielle institutioner giver overskud gennem løftestang; På grund af den mulige mængde nedadrettede risici og tilknyttede eksternaliteter er finansinstitutterne dog meget regulerede i den mængde gearing, de kan bruge, og de risici, de kan tage. De fleste tjener ved at låne penge til en vis rente og løbetid og investere disse penge i finansielle instrumenter med tilsvarende løbetider, lave risikoprofiler og lidt højere forventet afkast end den rente, hvor de først lånte penge.

Andre tager større risiko og forsøger at opnå større overskud ved at investere lånepenge i finansielle instrumenter med løbetider længere end deres egne lån, forholdsvis højere risikoprofil og højere forventede afkast. Jo højere forskellene er mellem finansielle institutioners karakteristika fra deres lån, desto større risiko går de på gennem finansiel gearing.(For at lære mere, se

Hvad er risikoen for at have både høj gearing og høj finansiel gearing? ) God praksis for aktivforvaltning

De fleste finansielle institutioner bruger gearing til at investere i obligationer eller andre fastforrentede aktiver. De investerer typisk ikke i aktier (mere om dette senere). De bruger to primære værktøjer i kapitalforvaltning: kreditrisikostyring og renterisikostyring.
Kreditrisikostyring indebærer vurdering af kreditværdigheden hos en obligations udsteder og styring af risikoen for misligholdelse. Som en generel regel, jo lavere en obligationsudsteders kreditvurdering, desto højere er den forventede afkast eller udbytte af obligationen. (For mere indsigt se

Hvad er en kreditvurdering? ) Renterisikostyring indebærer styring af risikoen forbundet med ændringen i obligationsobligationsprisen, når renten ændres. (Der er et omvendt forhold mellem obligationspriser og rentesatser. Som renten stiger, falder obligationspriserne. Som renten falder stiger obligationspriserne.) Den mest anvendte måling af en obligations renterisiko kaldes varighed.

Obligations varighed er et mål for en obligations procentvise prisændring som følge af en renteændring (normalt 100 basispoint). Varigheden er en funktion af en obligations vægtede pengestrømme. Obligationer med lignende løbetider og kuponbetalinger (som udgør en obligations pengestrømme) har tilsvarende varigheder. Generelt er jo længere løbetiden for en obligation, jo længere dens varighed og dermed jo mere dens pris vil ændre sig med en ændring i renten. (Se

Advanced Bond Concepts .) Risikoen for finansiel løftestang minimeres, når varigheden af ​​et pengeinstituts lån svarer til varigheden af ​​sine investeringer. For eksempel ville en god varighedskamp være at låne penge gennem et toårigt lån og investere provenuet i en toårig obligation - lånet og obligationslånet har tilsvarende pengestrømme og lignende varigheder. En varigheds mismatch ville være at låne penge i årevis og investere provenuet i en 10-årig obligation - lånet skulle fornyes hvert andet år for fortsat at finansiere køb af den 10-årige obligation, eller obligationen ville skulle sælges i slutningen af ​​de to år. Der er ingen sikkerhed for, at lånet kunne fornyes til den oprindelige rentesats ved udgangen af ​​hver af de toårsperioder, og der er heller ingen sikkerhed for, at obligationen kunne sælges efter det første år til dets oprindelige pris.

I virkeligheden tager de fleste finansielle institutioner nogle beregnede kredit- og varighedsrisici - ellers ville det være svært at opnå overskud. Men som tidligere nævnt bruger de en stor del tid, indsats og penge, der styrer disse risici.

Udnyttelse af værdien af ​​et hjem til at foretage yderligere investeringer

Uddrag af egenkapital til at foretage yderligere investeringer kræver effektiv forvaltning af aktivforpligtelser. Et boligejers tilgang til kapitalforvaltning bør ikke være meget forskellig fra en finansiel institutions tilgang.
Som det er tilfældet med finansielle institutioner betyder det, at kun investeringer i obligationer og andre fastforrentede investeringer skal foretages. Brug af din egenkapital til at investere i aktier er ikke god asset-liability management for den gennemsnitlige person. Der er ekstrem risiko for at udnytte værdien af ​​et hjem til at investere i aktiemarkedet. Aktiekurserne er for volatile. Mens aktiemarkedet på lang sigt forventes at være højere end obligationerne, er det ikke sandsynligt, at kravet om tilbagebetaling af et realkreditlån svarer til op- og nedturen af ​​aktiekurserne. På det tidspunkt en tilbagebetaling af et pant skyldes, bør børsen være i en selloff. Dette er den tid, hvor det ville være en stor ulempe for investoren at skulle sælge for at kunne betale på realkreditlånet. Salg under en markedsnedgang begrænser fremtidige investeringsafkast fra en stigende omsætning på markedet, hvilket reducerer sandsynligheden for, at det samlede afkast af investeringen vil være større end den rente, der er betalt på realkreditlånet.

På den anden side kan det afkast, der opnås, når en obligation købes og holdes til forfald, være kendt for visse på det tidspunkt, hvor obligationen er købt. (Normalt er en obligations afkast målt i forhold til udbyttet, hvilket er en funktion af dets kuponbetalinger og -pris. En obligationsrente til forfald er en rentemåling, der antager, at obligationen vil blive holdt til forfald.) Hvis udbyttet til modenhed af Den femårige ikke-konverterbare obligation er 9%, og renten på et fastforrentet realkreditlån er 6,5%, hvorefter en rentespredning på 2,5% kunne opnås i fem år med nært sikkerhed. Lad os f.eks. Sige, at 200 dollar i hjemmetekstraktionen kunne udvindes gennem en udbetalingsfinansiering til 30-årig fastforrentet realkreditlån på 6,5%. $ 200.000 kunne investeres i en femårig obligation med en rentesats på 9%. I løbet af denne femårsperiode kunne der opnås en rentespredning på 2, 5% eller $ 5 000 årligt. Ved udgangen af ​​femårsperioden ville obligationen modnes, og $ 200.000-pantet kunne tilbagebetales.

Problemer eksisterer stadig

Men selv dette forenklede scenario har problemer. Realkreditlån skal typisk foretages månedligt, mens obligationsbetalinger typisk foretages hver sjette måned. Derudover er det usandsynligt, at en realkreditrente kan være så lav som 6,5%, mens en højt ratede obligation vil give 9%. En obligation på 9% ville sandsynligvis udgøre en stor kreditrisiko. Dette scenario ignorerer også transaktionsomkostninger og skattefordele / konsekvenser. En analyse, der omfatter fordelene og omkostningerne ved refinansiering af et eksisterende pant, skal foretages.
Konklusion

Lønnsomme finansinstitutter udøver forsvarlig kapitalforvaltning. Boligejere, der overvejer at udvinde egenkapital fra deres hjem for at foretage yderligere investeringer, skal have en god forståelse af aktivforvaltning og risikoen ved at udnytte værdien af ​​et hjem.
Finansielle institutioner bruger ikke gearing til at investere i aktier; ej heller bør boligejere. Aktierettighederne er for volatile og svarer ikke til pengestrømme i et pant.Obligationer holdes til forfald eliminerer risikoen for prisvolatilitet, men frembyder stadig nogle pengestrømsproblemer.

Derudover ville det være udfordrende at finde en obligation med en høj kreditvurdering, som giver betydeligt mere end renten på et pant. Der ville være kreditrisiko involveret i at investere i en obligation med et væsentligt højere afkast end renten på et realkreditlån. For de fleste repræsenterer et hjem deres største aktiv og deres husly - uddrag af egenkapital til at foretage investeringer med kreditrisiko er måske ikke en god ide for alle. At slå hjem egenkapital skal generelt udføres af personer, der har andre væsentlige aktiver end deres hjem (hvor hjemmet er en del af en samlet portefølje). I så fald kan det være tilrådeligt at udnytte værdien af ​​et hjem til at foretage yderligere investeringer, og kun derefter at investere i obligationer eller andre fastforrentede investeringer.