Takket være en nylig bølge af boligindretningsændringer i soveværelsessamfund spredt over hele landet, har mange sene Boomers og ledende Gen-Xers en pensionsplanlægnings- og investeringsopsætning, som deres ældre brødre og søstre ikke gjorde Jeg har ikke.

Disse fornemme folk i deres sene 40'erne, 50'erne og 60'erne sætter sig godt og dybt forankret i deres hyggelige forstæder, og de sætter besparelser og egenkapital i arbejde ved at bygge separate, sekundære huse på samme bygning som deres eksisterende familie huse. Kaldte Tilbehør Bolig Enheder eller ADU'er, disse nye, mindre boliger kan bruges til multigenerational familie levende eller for lejede indtægter.

Bedre alternativ bolig - og ekstra penge

Til forskel fra så mange "bedstemorlejligheder", der er uhyggeligt udskåret ud af eksisterende indvendige rum og underudnyttet på grund af deres ulemper (den fugtige kælder, det luftløse loft) , de nye huse kan være designet med brugbare køkkener og leveområder lige fra starten. Faciliteter som solpaneler, radiant opvarmning, baby porte og kørestol bredde haller og døråbninger kan planlægges i det nye hus.

Hvis ingen i familien behøver at leve i enheden lige nu, kan ADU'en være en investering for skattefri vækst, med indtægten i en selvstyret IRA. Den eneste begrænsning er, at det nye hus skal være selvstændigt forvaltet af en tredjepart og benyttes strengt som udlejning, og lejere kan ikke være familiemedlemmer. Mens du ikke kan eje fast ejendom inden for en 401 (k), kan du låne op til 50% af midlerne op til $ 50.000 - penge, der kunne være et brolån under byggeri. Hvis du overvejer disse muligheder, kan professionel rådgivning om lovligheden af ​​arvslængde ejerskab og risikoen ved 401 (k) lån hjælpe dig med at træffe en velinformeret beslutning.

Hvorfor beboelseszonering ændrer sig

Under post-Levittown-æraen af ​​forstæder blev befolkningstætheden betragtet som uønsket. Endnu ældre boligområder, der tillod en diskret garage eller kælder værelse med et badeværelse normalt forbudt herunder et køkken. I den nye zoneinddeling er de typiske hovedrestriktioner imidlertid på størrelse - normalt 800 til 1000 fods maksimums - og på stil, så den nye struktur passer ind i det omkringliggende kvarter. Ejeren kan blive pålagt at bo på ejendommen, hvad enten det er nyt eller oprindeligt hus for at forhindre slum-lording. At give en gennemførlig lovlig måde at tilføje hjælpeenheder nedskæringer på ulovlige, der skørt skattelove og brandkoder.

Mange kommunale myndigheder favoriserer ADU'er som en ny kilde til udvidelse af skattebasen. De skaber overkommelige boliger, der ikke indebærer konflikter med fremtrædende domæneproblemer eller ulemperne ved kommercielt infillhus, der er æstetisk ude af trit med byen.

Boligdiversitet til at give mulighed for en række indkomster er vigtig i byer, der har brug for beboere til at udfylde en række job. I Washington, D. C. større storbyområde, herunder dele af Virginia og Maryland, kan hjælpehuse være tilladt, så længe det er udpeget til personer med lavere indkomster. I denne region er ADU også vant til at stå for overkommelig boligenhed - for eksempel tillader nogle ADU-klassificerede vedhæftede byhuse i, hvad der ellers er en enkeltfamilie, villaudvikling. Indkomstbegrænsninger gælder også.

Forskellige steder, forskellige områder

Forandringsvandet er nationalt, men har et skrøbeligt aspekt, fordi det vasker over ét sted ad gangen, hvor hver lokalitet udarbejder løsninger på egne vilkår.

Undtagelsen er Californien, hvor byen Santa Cruz skrev bogen, bogstaveligt talt - en håndbog med ADU-design og godkendelsessystemer, som den udviklede under et statsstøtte på 350.000 dollars, forudsat at Santa Cruz-modellen var stilles til rådighed gratis i hele Californien. Santa Cruz mål med smarte vækst var at øge densiteten og samtidig beskytte en grønbælte rundt om i byen. Et par byer i andre stater, som Ann Arbor, Mich., Vedtager nu Santa Cruz-modellen, og der vil være mere.

Det er ikke overraskende, at den berømte grønne, knaprige og socialt bevidste Portland, Ore., Er en anden trailblazer: Den 1. juni 2014 afholdt den sin indledende Build Small, Live Large: Accessory Residential Unit Tour, der viser elleve færdige ADU'er, en under opførelse og seks små huse beregnet til at være på hjul. Interessen var høj; billetter til citywide tour udsolgt i god tid.

Portland's zoneeringskode blev ændret i 1998. Da en afkald på 2010 nedsatte byens infrastrukturudgifter med op til $ 11.000, blev antallet af ADU'er bygget ved tilladelse zoomet fra ca. 30 år til 200 i 2013. > Seattle kalder dem "Portland huse", og Portland hedder dem "baggård hytter", men et 600-fods vognhus er faktisk på forgrunden af ​​Edith Casterline og Don Golden's ejendom i Portlands Sunnyside-kvarter. Det kostede sine skabere $ 110.000, plus sved egenkapital, i 2009. Ejerne tegnede sig på opsparing og en hjem egenkapital kredit. Vognhuset har solpaneler, der understøtter begge huse i de varmere seks måneder af året. Det nye sted bruges som en leje, mens ejerne bor i det primære hus, glad for at få indtægter fra det lille hus, der betaler halvdelen af ​​deres pant.

Vognhuse, eller "smughuse" oprindeligt til tjenere, er en viktoriansk Minneapolis-tradition, men i mere end 40 år har de ikke fået lov til selvstændige boliger - meget til frustrationen af ​​Jim Graham, en byplanlægger (og bosiddende) i Twin Cities 'Ventura Village, det eneste område, der tillader ADU'er. Ventura Village er et samfund planlagt til overkommelige boliger i begyndelsen af ​​2000'erne, der viste sig at være tilfredsstillende.

Over floden, St Pauls eksklusive St.Anthony Park drøfter i øjeblikket en plan for ADU'er inden for en halv mil af en ny light rail-linje. St. Anthony Park Land Use Efficiency-aktionsgruppen er bag indsættelsesinitiativerne og i maj 2014 annoncerede den dannelsen af ​​en task force for at fremsætte anbefalinger om hensigtsmæssighed. Parkbuglen, en fællesskabshavn, har dækket "de stærke meninger", der udtrykkes lokalt både for og imod ADU-zoninginitiativet, og resultatet ser langt fra sikkert.

Byplanlægger Jim Graham er uenig: "Det kommer helt sikkert," siger han. Graham kender vel AARP-undersøgelsen i 2000, som foreslog ADU'er for ældre mennesker, der nedskæringer deres hjem. Han har besøgt Vancouver, B. C., for at studere byens veletablerede vognmandsbrug i hele byen - selv omkring byens rådhus. "Det er ideelt lavprofil, højdensitetsboliger," siger han, "det er overkommeligt for en voksende befolkning og tilføjer skatteområdet uden at tilføje infrastrukturomkostninger. "

I 2002 udviklede Graham og hans kolleger, med et tilskud fra Fannie Mae til Ventura Village, måder at opbygge flere 1180-1190 kvadratfod enheder med forskellige ydre udseende og variable indvendige layouter, men ved hjælp af visse standardkomponenter og Ikea teknikker at indeholde omkostninger til $ 59-60 en kvadratmeter. Disse arkitektonisk avancerede ICF-konstruerede (isolerende betonforme) enheder blev designet til at være orkanbeskyttede såvel som "næsten nulsum" i energiforbrug. Det var et dusin år siden. I dag siger Graham, at et lignende individuelt 1000 + -square fodvognshus over en tre-bil garage kunne bygges fra bunden til ca. $ 100 en kvadratmeter - kommer ind på ca. $ 100.000.

En ny løsning til Boomers og Gen X

ADU'er giver en rute, der er særlig nyttig for den yngre del af den enorme Baby Booms generation. En stor divide spiller ud mellem tidlige og sene Boomers: De tidlige Boomers (født 1946-1952) begyndte at arbejde, da der var præstationsbaserede planer - typisk pensionsplaner, der giver regelmæssige månedlige udbetalinger og visse garanterede sundhedsydelser til pensionister. De har tendens til at være ret sikre på deres økonomi ved pensionering.

Derimod har de sene Boomers (født 1958-1963) ofte haft adgang til bidragsbaserede planer - det vil sige 401 (k) s eller Keoghs og 403 (b) s. Den mest almindelige 401 (k) udbetaling er et engangsbeløb, hvilket gør de personer, der er ansvarlige for deres pengeforvaltning, fra da af.

Denne generation, der nu i 50'erne eller begyndelsen af ​​60'erne blev brændt af hypoteksløsheden og ødelagt af karriereforstyrrelsen i den store recession, har stor usikkerhed om deres futures - kun 25% er sikre på at have økonomisk sikkerhed i pension. Senere Boomers forventer at fortsætte med at arbejde indtil 72 år. Mere end en tredjedel er stadig økonomisk støtte til et voksenbarn, og mange har trukket pensionsbesparelser til at løse jobtab. Ikke underligt, at de har de ængstelige blinke af peri-pensionering. De ved, at der er behov for yderligere pensionsindkomst for at holde deres penge ude af drift.

Seniorer og fremtidige seniorer, der planlægger at arbejde længere, behøver at bo tæt på deres job. De kan også elske deres kvarterer og frygte den sociale isolation at flytte væk fra folk, de kender; nedskæring næste dør har appel. Og nogle bare slet ikke ønsker at bo i seniorer - kun boliger - "geezer ghettos", som Margaret Wylde, formand for ProMatura Group, kalder dem. En nylig undersøgelse fra State Street viste, at sene Boomers mener, at fast ejendom har været deres bedste investering til dato: "Investorer har tydeligt en affinitet for det materielle - kontanter på den ene side og fast ejendom på den anden," konkluderer undersøgelsen. ADU'er kan levere begge dele.

Find pengene

Låner fra en 401 (k) er ikke den eneste måde at finansiere en ADU på. Home equity lån gør et forsigtigt comeback. Det er stadig muligt at refinansiere til en lav realkreditrente, så nogle familier trykker på egenkapitalen i deres eksisterende hus. Og der er den magiske alder på 59 1/2, når straffe for tidlig tilbagetrækning ikke længere gælder for pensionssparekonti, en anden potentiel kontantkilde.

AADU'er er også en måde for mere iværksætter Gen Xers at tage kontrol over deres fremtidige pensionsbolig og indkomstbehov. Lejeindtægter vil sandsynligvis holde trit med leveomkostningerne bedre end sociale ydelser vil de tro. Ifølge nyere studier er Gen Xers - født 1961-1981 - familie- og samfundscentreret. Sammenlignet med andre generationer er Gen X det højeste i frivilligt arbejde, med 3 ud af 10 aktive. En nylig Metlife-undersøgelse viste, at 20% af Gen Xers bruger et gennemsnit på 11 timer om ugen, der plejer deres forælder eller en anden ældre familie, der hjælper med opgaver som shopping, husholdningsarbejde, madlavning eller transport. Mere end 15% giver 20 timer eller mere pleje om ugen - en yderligere grund til, at en ADU kan være nyttig for både den ældre familie og plejeren.

Når Generation Glue trumper Geezer Ghetto

Generation Gap ser ikke ud til at drive mid-life Baby Boomers og deres Gen X familier fra den måde, det engang gjorde. Den store recession har gjort mange familier mere indbyrdes afhængige. Generation Lim udvikler sig ofte, mens generationer deler et tag, og nødvendigheden bliver til affinitet.

Vedligeholdelse af bedsteforældre og regelmæssig børnepasning er en glad genrejsning for mange aktive pensionister i den sene Boomer og de tidlige Gen X-generationer, der havde arbejdet forældrene selv og travlt gennem deres børns unge år. ADU boliger kunne begynde med de ældre voksne ved hjælp af den nye struktur som en indkomst ejendom eller til hus børn lige starter ud på egen hånd.

Senere kunne seniorer flytte ind i ADU'en og vende deres større hjem til næste generation af forældre og børnebørn. At have den yngre familie ved siden af, vil betyde, at ældre seniorer kan udskyde den skræmmende bevægelse til assisteret leve- eller sygepleje og undgå nogle af de højere omkostninger og lette frygten for at overleve deres penge. Manglende familiemedlemmer til at bruge det, den ældre generation kunne flytte ind i ADU og udleje sit større hjem.Ikke underligt at investere i et sekundært hus ved siden af ​​deres nuværende appellerer til mange i midtlivet: Det er multigenerationelle såvel som livscyklushus.

The Bottom Line

"Familier, der hiver sammen kan trives sammen" kunne være disse families motto. Andre som ADU'er som en måde at nedskære som de alder og modtage indkomst i pensionering. Kommuner, der ændrer zoneinddeling for at gøre det muligt for disse enheder at drage fordel af øget mangfoldighed i boliger og et større skattegrundlag uden dyre ny infrastruktur. Som Minneapolis / St. Paul byplanlægger Jim Graham siger: "Tiden er rigtig. ”