Hvis du tænker på at købe et hjem, bør du ideelt set spare penge nok til 20% nedbetaling. Hvis du ikke kan det, er det sikkert at din långiver vil tvinge dig til at sikre privat pantforsikring (PMI) før du underskriver lånet. Formålet med forsikringen er at beskytte realkreditinstitutter, hvis du er standard på noten.

Se også: Forstå Mortgage Payment Structure

Privat realkreditforsikring lyder som en god måde at købe et hus uden at skulle spare kontant for en forskudsbetaling. Nogle gange er det den eneste - eller endda den bedste - mulighed for nye homebuyers. Men der er flere grunde ville være at husejere bør forsøge at undgå at betale denne forsikring. I denne artikel undersøger vi de seks almindelige problemer med PMI og undersøger en mulig løsning, der gør det muligt for homebuyers at undgå det helt.

- 9 -> Seks gode grunde til at undgå PMI

Omkostninger -

1. Privat pantforsikring koster typisk mellem 0,5% og 1% af hele lånebeløbet på årsbasis. På et $ 100.000 lån betyder det, at boligejer kan betale så meget som $ 1, 000 om året eller $ 83. 33 pr. Måned - forudsat en 1% PMI gebyr. (Beregnet som: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Det er i sig selv en temmelig heftig sum. Den gennemsnitlige boligpris ifølge National Association of Realtors er dog omkring 230.000 dollars, hvilket betyder, at familier kan bruge næsten 200 dollar om måneden på forsikringen. Det er så meget som en bilbetaling! Må ikke være fradragsberettigede
2. - Private realkreditforsikringsaftaler er fradragsberettigede - men kun hvis den giftige skattepligtige tjener mindre end $ 110.000 pr. År (i justeret bruttoindkomst). For ægtefæller, der indgiver sig særskilt, er denne tærskel $ 55.000. Det betyder, at mange dobbeltindkomstfamilier med en samlet indkomst lige over tærsklen vil blive udeladt i kulden. Mens der er rygter, kan denne "indkomstkap" hæves i fremtiden, der er ingen garanti for, at det vil ske. Mange boligejere (især dem, der ligger lige over tærskelværdien) kan være bedre stillet af en større udbetaling, hvor de i det mindste vil have ro i sindet, at renten på lånet er fradragsberettiget. For mere om dette vigtige fradrag, læs Sådan fjerner du privatforsikring . Dine arvinger får intet -
3. De fleste husejere hører ordet "forsikring" og antager, at deres ægtefælle eller deres børn vil modtage en form for økonomisk kompensation, hvis de dør. Dette er simpelthen ikke sandt. Udlånsinstitutionen er den eneste modtager af en sådan politik, og provenuet betales direkte til långiveren (ikke indirekte til arvingerne først). Hvis du vil beskytte dine arvinger og give dem penge til leveomkostninger ved din død, skal du have en separat forsikringspolice. Lad dig ikke narre til at tænke PMI vil hjælpe andre end din pant långiver. Giver penge væk
4. - Homebuyers, der lægger mindre end 20% af salgsprisen, skal betale pantforsikring, indtil husets samlede egenkapital er på 20%. Det kan tage år, og det svarer til mange penge, som boligejerne bogstaveligt talt giver væk. For at sætte omkostningerne i bedre perspektiv, hvis et par, der ejer et 250.000.000 hjem, i stedet skulle tage den $ 208 pr. Måned, de brugte på PMI, og investere det i en fond, der tjente en 8% årlig forrentet afkast, penge ville vokse til $ 37, 707 (forudsat at ingen skatter blev taget ud) inden for 10 år. Det er svært at annullere
5. - Som nævnt ovenfor, som regel, når et boligejers kapital overstiger 20%, skal han eller hun ikke længere betale PMI. Imidlertid er det ikke så nemt at fjerne den månedlige byrde, som bare ikke at sende i betalingen. Mange långivere kræver, at boligejeren udarbejder et brev, der anmoder om, at PMI annulleres, samt modtager en formel vurdering af hjemmet inden aflysningen. Alt i alt kan dette tage flere måneder afhængigt af långiveren. Betaling foregår og på -
6. Et sidste spørgsmål, der fortjener at nævne, er, at nogle långivere kræver, at boligejerne opretholder en PMI-kontrakt i en bestemt periode. Så selvom boligejeren har opfyldt tærsklen på 20%, kan han eller hun stadig være forpligtet til at fortsætte med at betale for realkreditforsikringen. Tjek med din långiver og læs det fine print af en PMI-kontrakt for mere specifikationer.

Det er ikke alt dårligt

For mange amerikanere er PMI fradragsberettiget. De familier, der specificerer deres fradrag og tjener mindre end $ 110.000 om året, vil opdage, at deres PMI er fradragsberettiget. For et par med et $ 250.000-lån og en årlig PMI-betaling på $ 2, 500 (1% af det udestående lån), kan dette fradrag indebære besparelser på $ 300 til $ 400 dollars eller mere (afhængigt af parrets skatkonsol).

Også privat pantforsikring kan ofte betales op foran. For de mennesker, der ikke ønsker at arbejde med omkostningerne til PMI i deres månedlige budgetter, vil nogle långivere gøre det muligt for betalingen at blive gjort foran, i kontanter, på tidspunktet for realkreditinstitutternes oprindelse. I nogle tilfælde kan långiveren endda tilbyde boligejer en rabat for at betale op foran. En anden mulighed, som mange långivere tilbyder, er at tilføje den engangsbeløb på forhånd til den udestående lånebalance. Fordelen ved dette er, at den månedlige omkostning er ret lav, afskrivet over en periode på 25 eller 30 år.

En endelig "fordel" af PMI er, at når du er færdig med at betale din forsikringspolice, kan realkreditlånet lette at betale ned. Selvfølgelig er dette mere psykologisk end en økonomisk, men det kan være en god følelse at pludselig få et par hundrede ekstra dollars i hver måned. Savvy husejere ville være klogt at geninvestere de penge, de er vant til at budgettere til PMI eller anvende midlerne mod hovedstolpen på lånet. Husk sammensætningen af ​​fondens eksempel fra tidligere.

Sådan undgår du PMI

Under visse omstændigheder kan PMI undgås ved at bruge noget, der hedder et piggy-back-pant.Det virker som dette: Antag at et potentielt hussejer vil købe et hus til 200.000 dollars, men han eller hun har kun penge nok til at få 10% nedbetaling (ikke nok til at undgå PMI). Ved at indgå i det såkaldte "80/10/10" -aftale, vil den enkelte tage et lån på i alt 80% af ejendommens samlede værdi eller $ 160.000. Et andet lån, der omtales som en piggyback, vil også blive taget ud i alt $ 20.000 (eller 10% af værdien). Endelig lægger køberen sig som en del af transaktionen de sidste 10% eller $ 20.000.

Ved opdeling af lånene kan boligejeren fratrække renten på begge lån og undgå PMI helt. Selvfølgelig er der en fangst. Meget ofte er vilkårene for piggyback-lånet risikabelt. Mange er rentetilpasningslån, der kan indeholde ballonbestemmelser og skyldes i 15 eller 20 år (i modsætning til mere konventionelle lån, der forfalder i 30 år).

Til gengæld tilbyder mange långivere også en lignende låneordning for købere, der kun kan nedbringe 5% mod en forskudsbetaling. Det kaldes et "80/15/5" arrangement. Det fungerer nøjagtig på samme måde.

Bottom Line

Privat realkreditforsikring er dyr. Medmindre du tror, ​​du vil kunne nå 20% egenkapital i hjemmet inden for et par år, er det nok fornuftigt at enten foretage en større forskudsbetaling eller overveje et piggyback-lån. Mens ofte mere risikabelt end en almindelig pant, er piggyback lån fradragsberettigede og er et nyttigt alternativ til dem, der ikke har råd til en større forskudsbetaling.

For flere pengebesparende tips, se

Femten Forsikringspolitikker, du ikke har brug for .